經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 五一期間，趙英為換房跑了呼和浩特市（以下簡(jiǎn)稱“呼市”）的多個(gè)在售樓盤和二手房小區(qū)，最后把選擇范圍縮小到新城區(qū)，但買新房還是二手房，兩居還是三居，她還在猶豫。

備選新房有兩個(gè)全國(guó)十強(qiáng)房企開發(fā)的樓盤，兩個(gè)項(xiàng)目緊挨著，龍頭房企開發(fā)的優(yōu)惠力度大，價(jià)格相對(duì)便宜；央企開發(fā)的單價(jià)高，且沒有太多折扣。趙英在央企的新盤交了2萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)，“銷售說可以提前選房，還可以拿到一個(gè)9.9折的優(yōu)惠”。

除了新房，她還看了不少二手房，比較中意的是青山小學(xué)附近的幾個(gè)小區(qū)，青山小學(xué)是呼市較為知名小學(xué)，周邊配套相對(duì)成熟，但價(jià)格比新房高出2000元-5000元/平方米。一個(gè)業(yè)主答應(yīng)五一假期結(jié)束后找時(shí)間面談。

讓趙英糾結(jié)的是價(jià)格，最近半年來，經(jīng)歷了三年快速上漲后，呼和浩特房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，議價(jià)空間較大，她擔(dān)心買貴了。央企開發(fā)的新盤預(yù)計(jì)5月中開盤，趙英想再等等看。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，如果排除2020年疫情影響，今年3月呼市新建商品房成交量創(chuàng)下2016年以來同期新低；二手房成交量也創(chuàng)下2017年以來同期新低。

同時(shí)，呼市連續(xù)48個(gè)月環(huán)比上漲的新房?jī)r(jià)格在2月轉(zhuǎn)跌，并在3月繼續(xù)下跌0.3%；二手房成交單價(jià)雖然環(huán)比上漲0.1%，但從2020年10月起經(jīng)歷4個(gè)月連續(xù)下跌。吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月，呼和浩特新房成交價(jià)格再次下跌0.11%。

選擇

畢業(yè)十多年，趙英一直工作、生活在北京，2020年下半年，孩子在北京上完幼兒園返回老家縣城上小學(xué)，由公公婆婆照顧。

2021年春節(jié)回老家，公公婆婆說起孩子的上學(xué)問題，“說現(xiàn)在有條件的孩子，都到市里和呼市上學(xué)了，讓我們也考慮考慮，別耽誤了孩子的學(xué)習(xí)。”趙英說，從那時(shí)起，她和丈夫開始謀劃在呼市買房。

生下二胎后，趙英暫時(shí)沒有找工作，丈夫在一家企業(yè)做銷售，工作相對(duì)自由，而且孩子上小學(xué)后需要輔導(dǎo)作業(yè)，爺爺奶奶輔導(dǎo)不了。“孩子他爸經(jīng)常出差不回來，在北京大部分時(shí)間也是一個(gè)人生活，還不如和兩個(gè)孩子到呼市。”

5月1日，趙英和丈夫回老家待了一晚上，第二天開車去呼市看房。與大部分在外地工作到呼市買房的人一樣，趙英買房首先考慮的是孩子上學(xué)。

備選的兩個(gè)新盤位于新城區(qū)京藏高速南側(cè)，央企的新盤價(jià)格在1.2萬(wàn)元/平方米左右，兩居價(jià)格100萬(wàn)元左右，三居價(jià)格150萬(wàn)元左右，新樓盤配套的是滿小分校。滿小是一所在呼和浩特排名前五的小學(xué)。

龍頭房企的新盤緊鄰央企的項(xiàng)目，配套的學(xué)校一樣，但價(jià)格比央企的便宜幾百元，而且有比較大的折扣優(yōu)惠，算下來，一套三居室總價(jià)可以便宜10多萬(wàn)元。

趙英看中的二手房是位于青山小學(xué)附近的幾個(gè)小區(qū)，品質(zhì)相對(duì)較好的報(bào)價(jià)多數(shù)在1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米。60多平方米的小兩居歷史成交價(jià)在110萬(wàn)元左右，85平方米的兩居室總價(jià)需要150萬(wàn)元左右。

新房?jī)r(jià)格便宜、戶型好、居住舒適，但生活配套相對(duì)較差，而且2023年才能交房。呼市小學(xué)入學(xué)需要提前一年落戶，交房后才能辦理落戶，那個(gè)時(shí)候孩子可能已經(jīng)小學(xué)畢業(yè)了。

二手房地處核心城區(qū)，配套好，今年買了就可以落戶，明年就可以轉(zhuǎn)學(xué)過去，但價(jià)格相對(duì)較高，居住舒適度也不理想。

更讓趙英糾結(jié)的是價(jià)格變化，進(jìn)入5月，隨著學(xué)區(qū)房熱潮降溫，二手房普通議價(jià)空間越來越大。中介告訴趙英，一些價(jià)格相對(duì)較高的小區(qū)，一般都有1000元/平方米左右的空間，遇到著急賣房的業(yè)主，付款條件好，甚至能打到8.5折。

因?yàn)闇?zhǔn)備在呼市長(zhǎng)居，所以趙英更傾向買新房，但考慮到兩個(gè)孩子上學(xué)問題，她又不得不考慮二手房。“新房馬上要開盤了，再等等看，也打聽一下入學(xué)的條件”，趙英說。

降溫

2016年，趙英和同學(xué)曾到呼市看過一次房，那時(shí)，呼市普遍的價(jià)格在7000元/平方米，一些核心城區(qū)的價(jià)格剛剛突破萬(wàn)元大關(guān)，金川等邊遠(yuǎn)區(qū)域只有三四千。

彼時(shí)，由于孩子還小，趙英在呼市買房的意愿并不強(qiáng)烈，而且她在呼市的同學(xué)有不少買到爛尾樓，她對(duì)呼市房子的升值空間也信心不足。

趙英首次到呼市看房的第二年，因一二線主要城市限購(gòu)導(dǎo)致需要外溢、棚改貨幣化安置等方面原因，呼和浩特樓市進(jìn)入一輪上漲行情。

呼和浩特貝殼新房的一名中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從2017年下半年至今，呼和浩特房?jī)r(jià)基本實(shí)現(xiàn)了翻番，“每年都漲不少，新城和賽罕的個(gè)別板塊漲了一倍還多；金川這些區(qū)域漲得少一點(diǎn)。”

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年5月，呼和浩特新房?jī)r(jià)格同比開始止跌回升，2018年6月，新房?jī)r(jià)格同比漲幅首次超過10%，兩位數(shù)增幅維持了25個(gè)月。

二手房?jī)r(jià)格漲幅也經(jīng)歷了類似的曲線，2017年6月同比漲幅止跌回漲，2018年8月同比漲幅超過10%，兩位數(shù)增幅維持了16個(gè)月。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，呼市一手房先漲起來，然后二手房開始上漲，在上漲過程中，一手房?jī)r(jià)格要高于同期二手房?jī)r(jià)格。2018年6月，一二手房?jī)r(jià)格持平，此后二手房?jī)r(jià)格開始領(lǐng)漲，一二手房?jī)r(jià)格倒掛一度超過1500元/平方米。

進(jìn)入2021年，呼市一二手房?jī)r(jià)雖然還處于倒掛中，但僅有不到100元/平方米的差距。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不難看出，一二手房差價(jià)縮小的一個(gè)重要原因是，2020年10月-2021年1月，二手房?jī)r(jià)格同比環(huán)比均出現(xiàn)下跌，一手房仍維持小幅上漲。

今年2月和3月，呼市新房環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月下跌，同期二手房環(huán)比維持0.2%上升；同比方面，新房維持4%左右的上漲，二手房分別跌0.7%和漲0.1%。

上述貝殼新房中介表示，目前一手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，“雖然不像過去大漲，但也基本沒跌；但二手房有漲有跌，價(jià)格松動(dòng)的比較大。”

擼房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，呼市一手房新增房源1.05萬(wàn)套，二手房新增房源1.2萬(wàn)套。供應(yīng)增多、成交放緩，使得供需市場(chǎng)逐步區(qū)域平衡，價(jià)格也逐步趨于穩(wěn)定。

調(diào)整

趙英原本打算讓孩子在北京上小學(xué)，但是2018年隨著北京幼升小政策調(diào)整，在北京上學(xué)變得不確定起來，2020年上完幼兒園后，趙英選擇送孩子回老家上小學(xué)。

趙英說，她在北京的同學(xué)，大部分也選擇讓孩子回老家上學(xué)，但對(duì)老家的教學(xué)質(zhì)量又不放心，到呼和浩特上學(xué)成為多數(shù)人的選擇。

上述貝殼中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近年在呼市買房的群體有兩個(gè)來源，其一為在外地工作，為了孩子上學(xué)回呼市買房；其二，內(nèi)蒙古轄區(qū)收入相對(duì)較高的市縣居民為了孩子上學(xué)或就業(yè)在呼市買房。

這兩個(gè)群體占呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求超過一半，如果加上本地高校畢業(yè)生及內(nèi)蒙古畢業(yè)生回流部分，占比接近七成，上述貝殼中介表示。

呼市另一個(gè)重要的需求是本地改善型需求，從2017年以來，大量全國(guó)性房企通過招商引資方式進(jìn)入呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了中海、綠地和萬(wàn)達(dá)外，近年金地、華潤(rùn)、新城、碧桂園、融創(chuàng)、富力、祥生等房企也紛紛進(jìn)入呼市。

2019年，呼和浩特宅地成交金額首次突破百億，由融創(chuàng)拍出的總價(jià)地王是7億元，恒大創(chuàng)造的樓面價(jià)地王是5500元/平方米；2020年，宅地成交金額達(dá)到150億元，金地將總價(jià)地王刷新至11億元，樓面價(jià)地王也被中海刷新至7000元/平方米。

2021年以來，呼和浩特土地市場(chǎng)趨冷，前4個(gè)月僅萬(wàn)達(dá)成交了1幅總價(jià)18億元的宅地，該幅土地位于賽罕區(qū)，樓面價(jià)4174元/平方米。

隨著全國(guó)性房企進(jìn)入，新的戶型和配套也隨之引入，再加上房?jī)r(jià)上漲及一二手房?jī)r(jià)格倒掛，一部分有條件的本地居民乘機(jī)換房改善，尤其是新房市場(chǎng)中，改善型需求占比較大。

從一二手房成交來看，新房成交平均單套面積在118平方米左右，而二手房單套平均面積普遍在90平方米以下。

今年2月，連續(xù)上漲了48個(gè)月的呼市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，并持續(xù)跌至4月；2020年10月-2021年1月，二手房成交價(jià)也出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。

一方面是經(jīng)過三年釋放，市場(chǎng)需求逐步放緩；另一方面，近年呼市常住人口增速也在放緩，對(duì)市場(chǎng)支撐不足。包括貝殼中介在內(nèi)的多個(gè)銷售人員表示，今年呼市買房的人明顯少了。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2020年10月發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2019年底，20年時(shí)間里，呼市戶籍人口增加40萬(wàn)到249萬(wàn)人，其中增幅較快的是2007年到2011年期間。同期，常住人口增加100萬(wàn)達(dá)到了313.7萬(wàn)人。其中增長(zhǎng)較快的是2003到2017年期間。

從2018年開始，呼市常住人口增幅開始明顯放緩，連續(xù)兩年凈增量只有1萬(wàn)人出頭，為20年來新低，但同期呼市戶籍人口增幅明顯高于過去5年平均值。

（應(yīng)受訪者要求，趙英為化名）