經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 2020年末，深圳迎來(lái)住宅用地高峰。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳共出讓31宗住宅用地（含深汕合作區(qū)），成交土地面積約158.9萬(wàn)平方米。而2019年同期這一數(shù)字是44.59萬(wàn)平方米。

2020年31宗住宅用地為深圳帶來(lái)800億元土地出讓金，同比增長(zhǎng)了101.7%。土地用地成交放量，也使得今年深圳土地成交金額超過(guò)千億元。

在4月深圳市住建局發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》中，全年計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地125萬(wàn)平方米，可見(jiàn)住宅6.3萬(wàn)套。其中新供地50萬(wàn)平方米，可建2.5萬(wàn)套住房。

今年深圳實(shí)際成交住宅用地是計(jì)劃的3倍。“住宅用地的放量供應(yīng)，一方面是深圳政府出于財(cái)政稅收方面的考慮。疫情下，財(cái)政多多少少都有一點(diǎn)缺口。”一名上市房企深圳區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

另一方面，從去年，深圳就嘗試通過(guò)加大土地供應(yīng)來(lái)平抑房?jī)r(jià)。“此前深圳嚴(yán)格實(shí)行限價(jià)政策，新房均價(jià)每年就漲個(gè)幾十塊錢(qián)，人為干預(yù)的痕跡過(guò)于明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)與調(diào)控初衷背離，像這段時(shí)間打新潮，就是積累下來(lái)需求的爆發(fā)。”上述上市房企深圳區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示。

可以佐證的是，今年總價(jià)最高的一塊宅地，在5月被龍光地產(chǎn)以115.97億元價(jià)格收入囊中，折合樓面價(jià)6.32萬(wàn)元/平方米。根據(jù)要求，該宗地住宅限價(jià)10.71萬(wàn)元/平方米（不含裝修）。但該項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)達(dá)12.8萬(wàn)元/平方米，倒掛差價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的價(jià)差。

11月底，龍光前海天境”的新盤(pán)傳將入市，被深圳“打新客”密切關(guān)注，成為新一輪的“網(wǎng)紅”盤(pán)。

“雖然宅地供應(yīng)劇增，但上半年的大部分宅地都被深圳人才安居集團(tuán)‘承包’了。”上述上市房企深圳區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳今年出讓的這31宗宅地中，14宗被深圳人才安居集團(tuán)或其區(qū)級(jí)子公司拿下，他們?yōu)榇送度肓?8.45億元。而去年一年，深圳人才安居集團(tuán)僅在深圳大鵬新區(qū)拿下一塊1.6萬(wàn)平方米的可售宅地。

“深圳人才安居集團(tuán)每年都有政治任務(wù)，肯定需要通過(guò)大量獲取土地來(lái)完成。”該上市房企深圳區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示。

按照2019年深圳新一輪住房制度改革的近期目標(biāo)，2018-2020年，深圳將建設(shè)籌集各類(lèi)住房42萬(wàn)套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。

彼時(shí)出臺(tái)的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》還提到，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)要在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

這個(gè)“60%”的任務(wù)壓力，也被加諸到一眾開(kāi)發(fā)商頭上。從2018年開(kāi)始，深圳大量在土地招拍掛市場(chǎng)開(kāi)始啟用“雙限雙競(jìng)”模式，限地價(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無(wú)償移交政府的只租不售的人才住房面積。

上述深圳房企投拓負(fù)責(zé)人說(shuō)，這樣操作不容易出現(xiàn)總價(jià)地王，但如果按照可售樓面價(jià)這個(gè)指標(biāo)來(lái)觀察的話，這兩年深圳出讓的宅地可售樓面價(jià)是在不斷拉高。

“競(jìng)拍人才房，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言首先是可售貨值減少了。所以每次競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，幾乎所有房企在舉牌只租不售人才面積這一環(huán)節(jié)都非常膠著，開(kāi)發(fā)商都非常心疼那一舉，畢竟利潤(rùn)就這樣沒(méi)了。”該投拓負(fù)責(zé)人提到。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，當(dāng)前，深圳宅地的建安成本，如果按總建面來(lái)計(jì)算的話，大約在4000元/平方米左右。只租不售的人才房建安成本與商品房持平，但在精裝成本方面，人才房大約再加上1400元/平方米左右；普通商品房的總成本則大概需要去到6000-7000元/平方米。

上述投拓負(fù)責(zé)人與團(tuán)隊(duì)多次測(cè)算過(guò)深圳這兩年的宅地利潤(rùn)率，得出的結(jié)論是肯定達(dá)不到5%。“現(xiàn)在深圳出讓的這批土地銷(xiāo)售利潤(rùn)率水平，大概也就2個(gè)點(diǎn)左右。開(kāi)發(fā)商愿意爭(zhēng)搶著拿地，看重的還是安全性。”他說(shuō)。