經濟觀察網 記者 陳月芹 房價連漲55個月后,西安住建局等部門著手從嚴控備案價、加強預售管理、差別化信貸等升級房地產調控。
12月1日凌晨2點,西安住建局、自然資源和規(guī)劃局等四部門聯合發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》(下稱“通知”),主要分為商品房預售管理、差別化信貸、預售資金監(jiān)管、房地產調控統(tǒng)籌管理等四方面。
其中,在加強商品房預售管理方面,新政要求西安全市范圍內,所有已出讓、新出讓土地的商品房項目,以7層為界,地上7層及以下的建筑須等到主體結構工程封頂,7層以上則須達到總層數的1/3,且不得少于7層,開發(fā)商才可以申請預售許可。
對比2017年預售政策,西安市商品房的預售條件限制在6層,即6層以下須等到主體結構工程封頂,6層以上須達到規(guī)劃總層數的1/3,且不得少于6層。
一名top50房企西安投拓總表示,這一規(guī)定主要提高了18層以上的高層項目的預售門檻,提高1層,開發(fā)商的預售進度約被延后10天,對下半年開發(fā)商爭分奪秒搶先開盤,以加速回籠資金的影響較大。
多名西安房地產人士直言,《通知》中加碼調控力度最大的一項內容為差別化信貸,大幅提高了購買二套房首付比例。
《通知》針對在西安已有住房、以及購買第二套房的面積大小,實行差別化信貸調節(jié)。具體來看,在西安已有90平方米及以下的居民家庭,購買第二套房若在144平方米及以下,商貸首付不低于4成;若購買第二套房在144平方米以上,首付比例在5成以上。
對首套房面積在90-144平方米之間的居民家庭,購買第二套房面積在144平方米及以下,首付不低于5成,144平方米以上則首付不低于6成。
對首套房面積在144平方米以上的居民家庭,購買第二套房面積在144平方米及以下,首付不低于6成,144平方米以上則首付不低于7成。
按照2017年西安限貸政策,首套首付比例不低于3成,二套首付不低于4成,第3套以以上暫停發(fā)放商業(yè)貸款。
此外,《通知》還追加:如果首套房商業(yè)貸款未結清,在符合上述首付比例條件下,居民再次使用商業(yè)貸款購買住房,首付比例仍不得低于6成。
“首套貸款沒結清時,買無論多大面積的二套房,商貸首付比例從原先的4成直接拉到6成以上。”上述top50房企西安投拓總向經濟觀察網透露,調控在凌晨2點出臺,3點的西安房地產圈已經“炸鍋”了,“直接拉高了首次改善客戶購房的門檻,對144平方米以上的首改、改善盤項目影響非常大。”
《通知》還調整了公積金貸款首付比例。結清首次公積金貸款后,再次申請公積金買房的居民,購買144平方米及以下的房子首付比例不低于50%,購買144平方米以上則首付比例不低于55%。對比原先政策,新政對居民公積金貸款買第二套房(144平方米及以下、144平方米以上)的首付比例分別提高了10%。
按照國家統(tǒng)計局數據,10月西安市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅0.5%,自2016年3月以來,西安房價已連續(xù)上漲55個月。
上述top50房企西安投拓總還透露,在新政出臺前,西安市多部門已一步步升級調控,“從11月開始,價格備不上去了,高新區(qū)等今年拿地溢價較高的項目都不敢開盤,一直在等著。”該投拓總舉例,一個今年4月拿地的高新區(qū)軟件新城項目,樓面價1.3萬元/平方米,最近備案價為2.4萬元,而原先這一項目拿地后預計售價約在2.8萬元/平方米。”
10月26日,西安市發(fā)展和改革委員會發(fā)文稱,依據國家、省、市房地產市場調控“一城一策”政策要求及房價調控職責,從10月26日開始,西安市商品住房價格調控工作由西安發(fā)改委移交由西安市住建局負責,這意味著,原先由發(fā)改委負責的商品房價格備案,改由西安住建局審批。
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