經濟觀察網 記者 陳月芹 房價連漲55個月后，西安住建局等部門著手從嚴控備案價、加強預售管理、差別化信貸等升級房地產調控。

12月1日凌晨2點，西安住建局、自然資源和規(guī)劃局等四部門聯合發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》（下稱“通知”），主要分為商品房預售管理、差別化信貸、預售資金監(jiān)管、房地產調控統(tǒng)籌管理等四方面。

其中，在加強商品房預售管理方面，新政要求西安全市范圍內，所有已出讓、新出讓土地的商品房項目，以7層為界，地上７層及以下的建筑須等到主體結構工程封頂，7層以上則須達到總層數的1/3，且不得少于７層，開發(fā)商才可以申請預售許可。

對比2017年預售政策，西安市商品房的預售條件限制在6層，即6層以下須等到主體結構工程封頂，6層以上須達到規(guī)劃總層數的1/3，且不得少于6層。

一名top50房企西安投拓總表示，這一規(guī)定主要提高了18層以上的高層項目的預售門檻，提高1層，開發(fā)商的預售進度約被延后10天，對下半年開發(fā)商爭分奪秒搶先開盤，以加速回籠資金的影響較大。

多名西安房地產人士直言，《通知》中加碼調控力度最大的一項內容為差別化信貸，大幅提高了購買二套房首付比例。

《通知》針對在西安已有住房、以及購買第二套房的面積大小，實行差別化信貸調節(jié)。具體來看，在西安已有90平方米及以下的居民家庭，購買第二套房若在144平方米及以下，商貸首付不低于4成；若購買第二套房在144平方米以上，首付比例在5成以上。

對首套房面積在90-144平方米之間的居民家庭，購買第二套房面積在144平方米及以下，首付不低于5成，144平方米以上則首付不低于6成。

對首套房面積在144平方米以上的居民家庭，購買第二套房面積在144平方米及以下，首付不低于6成，144平方米以上則首付不低于7成。

按照2017年西安限貸政策，首套首付比例不低于3成，二套首付不低于4成，第3套以以上暫停發(fā)放商業(yè)貸款。

此外，《通知》還追加：如果首套房商業(yè)貸款未結清，在符合上述首付比例條件下，居民再次使用商業(yè)貸款購買住房，首付比例仍不得低于6成。

“首套貸款沒結清時，買無論多大面積的二套房，商貸首付比例從原先的4成直接拉到6成以上。”上述top50房企西安投拓總向經濟觀察網透露，調控在凌晨2點出臺，3點的西安房地產圈已經“炸鍋”了，“直接拉高了首次改善客戶購房的門檻，對144平方米以上的首改、改善盤項目影響非常大。”

《通知》還調整了公積金貸款首付比例。結清首次公積金貸款后，再次申請公積金買房的居民，購買144平方米及以下的房子首付比例不低于50%，購買144平方米以上則首付比例不低于55%。對比原先政策，新政對居民公積金貸款買第二套房（144平方米及以下、144平方米以上）的首付比例分別提高了10%。

按照國家統(tǒng)計局數據，10月西安市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅0.5%，自2016年3月以來，西安房價已連續(xù)上漲55個月。

上述top50房企西安投拓總還透露，在新政出臺前，西安市多部門已一步步升級調控，“從11月開始，價格備不上去了，高新區(qū)等今年拿地溢價較高的項目都不敢開盤，一直在等著。”該投拓總舉例，一個今年4月拿地的高新區(qū)軟件新城項目，樓面價1.3萬元/平方米，最近備案價為2.4萬元，而原先這一項目拿地后預計售價約在2.8萬元/平方米。”

10月26日，西安市發(fā)展和改革委員會發(fā)文稱，依據國家、省、市房地產市場調控“一城一策”政策要求及房價調控職責，從10月26日開始，西安市商品住房價格調控工作由西安發(fā)改委移交由西安市住建局負責，這意味著，原先由發(fā)改委負責的商品房價格備案，改由西安住建局審批。