經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 網(wǎng)紅豪宅新盤華潤城潤璽1期1171套房引出的“萬人搶房”熱潮，以及“無房客戶優(yōu)先”規(guī)則下所誘發(fā)的代持購房亂象，讓深圳樓市再次曝光在輿論熱點(diǎn)下。

11月28日晚，新華社發(fā)表了一篇名為《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》的時(shí)評文章，將矛頭直指開盤均價(jià)約13萬元/平方米的深圳核心區(qū)網(wǎng)紅盤以及“眾籌打新”、“借票代持”等現(xiàn)象。

文章提到，“打新熱”現(xiàn)象警示，增加供給、新房限價(jià)之外，樓市調(diào)控還有很多事要做，比如更多地關(guān)注住房流向，加強(qiáng)對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用；建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場化手段抑制投資投機(jī)行為，或許能收釜底抽薪之效。

時(shí)隔兩天，11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長、黨組書記張學(xué)凡在接受深圳衛(wèi)視采訪時(shí)就此事做了回應(yīng)，“對媒體反映的代持炒房問題，我們正在調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。”他說。

同時(shí)，針對當(dāng)前深圳一二手房價(jià)格倒掛等情況，深圳相關(guān)部門還正在聯(lián)合相關(guān)的力量，研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場投機(jī)炒作行為。

作為深圳歷年打新的最高潮，華潤城潤璽1期入圍搖號的有效登記客戶達(dá)到9687批，這些全部為無房客戶，最低社保月數(shù)超過4年。

與之相對的是，項(xiàng)目主推戶型是100-200平方米的中大戶型；均價(jià)高達(dá)13.1萬元/平方米，最低一套總價(jià)也將近1200萬元；上述這些有效入圍者，每人必須凍結(jié)350萬元的誠意登記保證金。

多位密切關(guān)注該項(xiàng)目的人士統(tǒng)計(jì)過一個(gè)數(shù)據(jù)，華潤城潤璽1期的代持比例超過80%。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，在經(jīng)過11月25日、36日兩天現(xiàn)場選房之后，華潤城潤璽1期正在緊急核查最終確定的1171位購房者的銀行流水及資金來源。

以該項(xiàng)目一套200平方米戶型為例，以首套首貸估算，按照30年按揭年數(shù)，首付至少800萬元，月供接近10萬元。由于月供數(shù)額高昂，銀行對于購房者的年流水要求設(shè)定在100萬元以上。

“如果近幾個(gè)月內(nèi)的收支明顯很低，真實(shí)流水怎么能覆蓋得起這近10萬元的月供呢？”一位長期與深圳投資客、購房者打交道的業(yè)內(nèi)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，只要一查代持人的真實(shí)流水與資金往來明細(xì)，就會發(fā)現(xiàn)問題。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，過往，深圳市場上一筆新房的代持生意，所涉及的資金環(huán)節(jié)通常包括提供銀行流水、支付首付款、辦理按揭及還貸幾個(gè)部分。

一名操作過代持生意的深圳資深中介人員透露，現(xiàn)在大部分代持購房案例中，購房者都是直接以代持人名義操作一份假流水來應(yīng)對。也有另外一種方式，有經(jīng)驗(yàn)的買家一般會提前半年左右就開始想方設(shè)法創(chuàng)造代持人銀行卡的真流水。

辦法很簡單，比如今天購房者轉(zhuǎn)10萬塊到代持人卡上，隔天再將這筆錢轉(zhuǎn)出來，以此類推，按周期多頻次操作。等到半年后真正需要購房的時(shí)刻，代持人銀行卡的流水就能夠支撐銀行的審查。在業(yè)內(nèi)，這樣的方式被稱為“養(yǎng)流水”。

而在首付款方面，專業(yè)投資客與資深中介也早就學(xué)會隨機(jī)應(yīng)變。購房者在代持人簽完購房合同之后，往往先將首付款轉(zhuǎn)過幾手，最終再流入代持人的銀行賬戶中。

類似的方式還被運(yùn)用到還款環(huán)節(jié)。一般情況下，代持人在辦理完按揭之后，名下會收到一張銀行提供的房貸新卡；每個(gè)月，購房者只要將資金轉(zhuǎn)入這張房貸卡即可。也即是說，實(shí)際還款人是真實(shí)購房者。

“如果銀行核查還款資金來源，大不了將資金轉(zhuǎn)幾手再轉(zhuǎn)進(jìn)房貸卡。”上述深圳資深中介人員支招。

同樣是在11月30日，華潤城潤璽1期以及位于深圳前海片區(qū)、尚未入市的另一熱門新盤萬科瑧山海家園，在各自的微信公眾號上發(fā)布了兩封內(nèi)容幾乎一致的《與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》。

這兩封倡議書除了提示代持購房的風(fēng)險(xiǎn)之外，還專門強(qiáng)調(diào)，購房人選擇按揭方式付款的，購房人應(yīng)于認(rèn)購書簽訂前自行向貸款機(jī)構(gòu)（含銀行、公積金中心等）咨詢了解相關(guān)貸款政策（包括但不限于限購限貸、首付比例、貸款期限、貸款利率、首付資金來源、收入證明、銀行流水、非直系親屬擔(dān)保等），確定自身是否存在貸款障礙、是否符合貸款條件，并對自身償債能力、首付異動、利息異動等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估。

華潤城潤璽1期在倡議書上的表述更為詳細(xì)——“按揭申請手續(xù)是否獲得批準(zhǔn)、貸款的金額、期限、成熟、利率等由銀行根據(jù)購房人的條件自行決定，存在銀行不予批準(zhǔn)或不足額批準(zhǔn)貸款申請的風(fēng)險(xiǎn)。”

“通過流水和首付款來源，確實(shí)可以查出代持的情況。但這需要穿透，單單一個(gè)銀行檢查比較困難，如果人民銀行要求開展檢查就肯定可以查到。”一名深圳銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

從目前來看，嚴(yán)查首付資金來源、銀行流水，不允許非直系親屬為房貸做擔(dān)保等一系列對于資金的管控，暫時(shí)只局限在新近入市的個(gè)別新盤以及即將入市的熱門新盤上，最終目標(biāo)還是為了將“板子”落到投資客聚集的代持現(xiàn)象中。

上述深圳銀行人士也稱，暫未收到嚴(yán)查購房首付款來源的統(tǒng)一通知。

不過，張學(xué)凡同時(shí)提到，深圳堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)決落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行7月15日出臺的“新深八條”規(guī)定；也在進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。