經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 “公寓產(chǎn)品買一套少一套，以后再也沒有公寓了。”8月1日上午，深圳龍華區(qū)新盤的銷售人員正忙著給客戶發(fā)微信，配上的是現(xiàn)場成功認(rèn)購公寓的視頻。

這幾天，在深圳，無論是開發(fā)商，還是中介，這樣卯著勁推銷公寓的場景隨處可見。

公寓市場突然熱鬧的背后，是7月31日由深圳市規(guī)劃和自然資源局（以下簡稱“深圳規(guī)土委”）、深圳市住房建設(shè)局（以下簡稱“深圳住建局”）發(fā)布的《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》（以下簡稱“《通知》”），正式在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。

這是短短兩年內(nèi)，深圳監(jiān)管層向商務(wù)公寓祭出的第三把“利劍”。2018年7月31日，面對商務(wù)公寓未納入限購引發(fā)投資資金的頻頻入場，以及開發(fā)商憑借開發(fā)商務(wù)公寓的“捷徑”，利用商業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地投機(jī)住房市場等情況，深圳曾將調(diào)控劍指商務(wù)公寓，要求各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途，新購商務(wù)公寓5年內(nèi)限售。

但面向開發(fā)商的“只租不售”措施僅持續(xù)了一年時間，2019年12月12日，深圳宣布取消商務(wù)公寓“只租不售“政策。彼時，深圳住建局發(fā)現(xiàn)，商務(wù)公寓的限售政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看不利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量。

這一次徹底取消商務(wù)公寓，深圳規(guī)土委與深圳住建局在解讀中表示，商務(wù)公寓早期一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用，但近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”、“短期住宿”的目的。

增加居住用地

今年上半年，深圳商務(wù)公寓推貨速度一度放緩，受總供應(yīng)面積同比下滑38.5%的影響，同期商務(wù)公寓的成交面積同比下滑27.9%。

不過，深圳“715新政”樓市調(diào)控升級后，深圳市場上的“房票”驟減，不限購不限貸的商務(wù)公寓市場迎來短暫“春天”。

“最近公寓成交比較火熱，位于深圳南山區(qū)的商辦項目僑城一號，之前好長一段時間都處于零成交，新政后一周賣出了3套。”一名深圳中原地產(chǎn)二級市場策劃人員透露。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，“715新政”落地后，萬科坂田項目在沒有啟動三級市場聯(lián)動、大規(guī)模廣告宣傳的前提下，一周時間去化了300多套公寓。

投資投機(jī)需求流向類住宅的商務(wù)公寓，促使各大需求旺盛的一線城市正在想方設(shè)法應(yīng)對，早在2017年，為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，上海等城市已經(jīng)停止審批公寓式辦公項目。然而，這只是深圳停止商務(wù)公寓審批的直接“導(dǎo)火索”。

根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，商務(wù)公寓在用地分類上屬于商業(yè)用地。深圳更深一層考慮是，希望在供求矛盾日漸突出的背景下，通過壓縮商業(yè)用地規(guī)模來適當(dāng)提高居住用地比例。上述《通知》提到，優(yōu)化城市主副中心和組團(tuán)中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

“在規(guī)劃層面，深圳結(jié)合編制新一輪國土空間總體規(guī)劃的契機(jī)，研究適應(yīng)新時期城市發(fā)展需要的城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)比例。”深圳規(guī)土委與深圳住建局在解讀中指出。

深圳過往的土地總體規(guī)劃中，商服與產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)和占比都比較大，住宅用地的占比常年不及20%。以2019年為例，深圳全年計劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，其中居住用地供應(yīng)150公頃，占比只有12.5%；商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)達(dá)到355公頃，占比達(dá)29.6%，幾乎接近宅地供應(yīng)的2.5倍。

今年起，深圳正在進(jìn)一步加大居住用地的供應(yīng)力度，計劃供應(yīng)居住用地 293.2公頃，盡管同比翻了一倍，但僅占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量的約25%，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國約33%的平均水平，更低于國際上40%以上的水平。

一邊是住宅用地嚴(yán)重短缺，另一邊則是2200萬實際居住人口，與每年動輒30萬人以上的凈增常住人口以及數(shù)十萬引進(jìn)人才所帶來的巨大住房需求，供不應(yīng)求的局面刺激深圳房價這些年一直水漲船高。

最近四年間，深圳已經(jīng)多次從需求端與供應(yīng)端入手調(diào)控，如今，通過根源的供給側(cè)解決問題，“從用地結(jié)構(gòu)上增加居住用地規(guī)模，增加公共住房供給”被相關(guān)部門視為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效途徑。

城市更新下半場

“今年上半年，我們在為一些舊改項目做前期規(guī)劃方案時就發(fā)現(xiàn)，好幾個舊改項目的C1類用地（商業(yè)用地）需要申請商務(wù)公寓指標(biāo)，但規(guī)劃主管部門暫停審批。當(dāng)時，相關(guān)部門給到的說法是，關(guān)于商務(wù)公寓的政策還在調(diào)整，讓開發(fā)商先等一等，待政策落地再繼續(xù)。”世聯(lián)行集團(tuán)首席工改顧問董極告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

在深圳，由于新增供應(yīng)凈地較少，商務(wù)公寓應(yīng)更多依靠城市更新來實現(xiàn)。而城市更新項目中，商業(yè)用地規(guī)劃的業(yè)態(tài)包括商務(wù)公寓、辦公和商鋪三種。董極對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)說，深圳對商業(yè)用地規(guī)劃成商務(wù)公寓的比例是有限制的，“按照政策規(guī)定，一個舊改項目的商務(wù)公寓指標(biāo)，最高可以占到商業(yè)用地總建面的50%；但實操過程中，能夠通過規(guī)劃部門審批的上限只有30%。”

以一個舊村改造項目為例，整個舊村的用地屬性包括居住用地、教育用地、公共設(shè)施用地和商業(yè)用地，規(guī)劃部門在審批時會單獨(dú)核算商業(yè)用地的容積率和總建面，假設(shè)商業(yè)用地的總建面達(dá)到10萬平方米，其中可規(guī)劃成商務(wù)公寓的建面最多只能是3萬平方米。

“從算賬的角度來看，深圳辦公市場空置率比較高，如果舊改項目的商業(yè)用地改造成辦公和商業(yè)，后期去化壓力肯定比較大。通常情況下，開發(fā)商做舊改，里面的商業(yè)用地部分，后續(xù)現(xiàn)金流來源還是依靠商務(wù)公寓這種類住宅產(chǎn)品。”董極稱。

一位上市房企深圳區(qū)域投拓人員也提到，辦公和商鋪產(chǎn)品早年還能回點(diǎn)血，現(xiàn)在完全是賠本買賣了。

這意味著，伴隨著商務(wù)公寓停止審批，城市更新項目中的變現(xiàn)捷徑正在被“圍堵”。不過，為保障已批商務(wù)公寓項目的合法權(quán)益，做好市場平穩(wěn)過渡，上述《通知》規(guī)定，規(guī)劃已經(jīng)深圳市規(guī)劃主管部門和各區(qū)政府(新區(qū)管委會)審議通過或建設(shè)用地規(guī)劃許可已經(jīng)過審批通過的商務(wù)公寓項目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)，不受《通知》影響。

對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同(不含招拍掛出讓情形)的商務(wù)公寓項目，在滿足學(xué)校等公共配套要求、開發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，鼓勵轉(zhuǎn)為可售型人才住房。

合一城市更新集團(tuán)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日，從歷年城市更新項目批復(fù)規(guī)劃建筑功能來看，已批商務(wù)公寓總建筑規(guī)模約1100萬平方米，整體占比約8%。

“這個《通知》對于配建商務(wù)公寓指標(biāo)比較大的舊改項目還是會產(chǎn)生影響。目前，主管部門對于人才房限制諸多，其售價差不多是普通商品房的6成，開發(fā)商在一個舊改項目里配建人才房，利潤可能還不如配建商務(wù)公寓來得更高。”一位港股上市房企的舊改負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，受影響的舊改項目放慢速度也正常。

但董極表示，已批規(guī)劃的這部分項目，選不選擇轉(zhuǎn)成可售型人才住房，完全看開發(fā)商的意愿。所以，政策對其產(chǎn)生的影響還不好評估。

更大的一個變化體現(xiàn)在未經(jīng)審批的商務(wù)公寓項目上。合一城市更新稱，新政對以商業(yè)類用地為主但規(guī)劃還未經(jīng)市規(guī)劃主管部門和各區(qū)政府審批通過的城市更新項目、或者前期簽訂的合作協(xié)議里約定回遷商務(wù)公寓但未規(guī)劃審批通過的項目影響面均較大，在商辦類剩余的大環(huán)境下，進(jìn)一步加大了項目未來的去化難度。

“在深圳做舊改，已經(jīng)習(xí)慣了政策變化。現(xiàn)在政策不利好，或許下一個政策對于開發(fā)商就是利好。”上述港股上市房企舊改負(fù)責(zé)人對于新政將產(chǎn)生的影響已經(jīng)司空見慣。

《通知》出來后，有不少開發(fā)商第一時間打電話向董極咨詢。董極一直在表達(dá)一個觀點(diǎn)，既然《通知》強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化各級城市中心區(qū)內(nèi)的各功能用地規(guī)劃布局，而深圳城市中心區(qū)現(xiàn)在基本都要依賴城市更新來騰挪空間。這說明未來城市更新項目中商業(yè)用地比例可能會減少，宅地比例可能增加。“對于開發(fā)商來講，參與城市更新的活躍度和積極性或許會因此提升。”

上述港股上市房企舊改負(fù)責(zé)人表示，在城市更新中，住宅比例提高是必然的，不過更多會以人才房或者保障房形式來增加。“這也是倒逼開發(fā)商未來在就該中走改造人才房或保障房這條路，畢竟如果不往這個途徑走，城市更新項目的手續(xù)辦理相對比較困難。”