田國(guó)寶|圖

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)怎么改造，資金如何籌集，7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），從財(cái)政和土地等支持政策、資金籌措、提升金融服務(wù)等，明確老舊小區(qū)改造“紅線”。

3個(gè)月前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)老舊小區(qū)改造做出要求，2020年全國(guó)計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比2019年增加一倍。

在此基礎(chǔ)上，此次《意見(jiàn)》對(duì)這一目標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化，要求到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”（2035年）期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

“老舊小區(qū)改造創(chuàng)造10萬(wàn)億商機(jī)，群策群力非常重要，涉及政府、企業(yè)和居民三個(gè)方面。”此前，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興曾強(qiáng)調(diào)，老舊小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)注重上層政策和下層操作靈活性，“絕對(duì)不能一刀切，只允許一條路，把舊改搞成棚改。”

改造指南

改哪些，改什么，怎么改，錢從哪來(lái)？《意見(jiàn)》中給出了答案。

《意見(jiàn)》明確了改造對(duì)象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司副司長(zhǎng)劉李峰在解讀意見(jiàn)時(shí)表示，改造具體分為基礎(chǔ)類(主要包括水電路氣信等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升)，完善類(包括加裝電梯、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造等)和提升類(包括養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐、家政保潔等各類公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè))。

改造分類與“誰(shuí)來(lái)出錢”問(wèn)題息息相關(guān)。例如，基礎(chǔ)類由政府投資為主，中央給予資金補(bǔ)助，重點(diǎn)支持；改造類則由受益人部分出資，政府補(bǔ)助；提升類改造能帶來(lái)部分收益，需要綜合測(cè)算政府補(bǔ)助資金、社會(huì)力量投資和受益人出資等的比例。

在改造對(duì)象及內(nèi)容方面，《意見(jiàn)》補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合實(shí)際，合理界定本地區(qū)改造對(duì)象范圍，可因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)和支持政策。

對(duì)于3.9萬(wàn)個(gè)需改造的老舊小區(qū)目標(biāo)中孰先孰后的問(wèn)題，《意見(jiàn)》要求各地編制專項(xiàng)改造規(guī)劃和計(jì)劃，進(jìn)一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)。建立激勵(lì)機(jī)制，優(yōu)先對(duì)居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊(duì)離退休干部住宅小區(qū)）實(shí)施改造。

此外，《意見(jiàn)》還要求完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改造樓體、設(shè)施的“表”的同時(shí)，加強(qiáng)社區(qū)“里”的建設(shè)。結(jié)合改造工作，同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)配合，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，明確改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。并建立健全老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新，進(jìn)入良性軌道。

《意見(jiàn)》還要求，建立存量資源整合利用機(jī)制。一是加強(qiáng)既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境及配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。對(duì)利用小區(qū)內(nèi)空地、綠地及拆除違法建設(shè)騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類設(shè)施的，可不增收土地價(jià)款。有條件的地方可通過(guò)租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務(wù)等。

錢從哪來(lái)

多方籌集資金，政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)，是多年來(lái)老舊小區(qū)改造的主流思路。此次《意見(jiàn)》則對(duì)各方責(zé)任和相應(yīng)激勵(lì)機(jī)制進(jìn)一步細(xì)化。

首先是合理落實(shí)居民出資責(zé)任，按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，除了直接出資，居民還可以使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式，將研究住宅專項(xiàng)維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法，且居民可提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。

其次，加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。《意見(jiàn)》明確中央、各級(jí)政府對(duì)老舊小區(qū)改造的支持責(zé)任，中央財(cái)政資金重點(diǎn)支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，可以適當(dāng)支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例。省級(jí)、市縣人民政府給予資金支持，可以納入國(guó)有住房出售收入存量資金使用范圍。

為籌集改造資金“開(kāi)源”，《意見(jiàn)》還表示，涉及住宅小區(qū)的各類資金均可統(tǒng)籌用于老舊小區(qū)改造，且支持各地通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌措改造資金。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、商業(yè)銀行等可依法合規(guī)加大對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持，前提是風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)。

老舊小區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)單位眾多，在推動(dòng)社會(huì)力量參與方面，《意見(jiàn)》也對(duì)原產(chǎn)權(quán)單位、公房產(chǎn)權(quán)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等責(zé)任、移交程序做了厘清，通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量投資參與。

在稅費(fèi)減免方面，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造的費(fèi)用，可作為計(jì)稅基礎(chǔ)，計(jì)提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；維護(hù)管理費(fèi)用，可計(jì)入企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用稅前扣除。此外，改造過(guò)程中為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，該部分取得的收入免征增值稅，并減按90%計(jì)入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可免征契稅、房產(chǎn)稅、地稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等。

畫“紅線”

除了進(jìn)一步細(xì)化改造內(nèi)容和政策利好，此次《意見(jiàn)》還明確提出了老舊小區(qū)改造的“紅線”。

一是對(duì)于3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造目標(biāo)，《意見(jiàn)》要求各地“區(qū)分輕重緩急，切實(shí)評(píng)估財(cái)政承受能力，科學(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計(jì)劃，不得盲目舉債鋪攤子。”

二是禁止收取不合理費(fèi)用。鼓勵(lì)選用經(jīng)濟(jì)適用、綠色環(huán)保的技術(shù)、工藝、材料、產(chǎn)品。改造項(xiàng)目涉及歷史文化街區(qū)、歷史建筑的，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)保護(hù)修繕要求。落實(shí)施工安全和工程質(zhì)量責(zé)任，組織做好工程驗(yàn)收移交，杜絕安全隱患。

三是金融服務(wù)方面，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)模化實(shí)施運(yùn)營(yíng)主體采取市場(chǎng)化方式，運(yùn)用公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資，“但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務(wù)。”

仇保興此前表示，舊改不可能是一套中心化的頂層設(shè)計(jì)，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、社會(huì)力量、科技人員各方面的積極性，多模式、多分享，群策群力“從下而上”改造結(jié)合。

此次《意見(jiàn)》對(duì)地方、各主體的參與方式上提供了更多可能性。例如，因改造利用公共空間新建、改建各類設(shè)施，從而涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見(jiàn)基礎(chǔ)上一事一議予以解決。