經(jīng)濟觀察報 記者 蔡越坤 “從銀行借出30萬元信用貸款，提前償還了部分房貸，利息一下子降低了不少。”9月19日，西安的王先生跟經(jīng)濟觀察報分享他的房貸“減負(fù)”過程。

2019年，王先生的商業(yè)住房貸款利率為5.25%。這在當(dāng)時算是一個相對較高的利率水平。隨著時間的推移，銀行貸款利率一降再降，相比之下，他的房貸利率顯得越來越高了。2024年，王先生注意到許多銀行開始推出利率在3%左右的信用貸款產(chǎn)品。

王先生開始考慮是否應(yīng)該利用當(dāng)前較低的利率環(huán)境，提前償還房貸，以減少長期的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

與王先生有類似經(jīng)歷的普通購房者不在少數(shù)。國泰君安研報指出，2024年2月以來，全國銀行間同業(yè)拆解中心發(fā)布的居民早償率指數(shù)（CPR）加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術(shù)性調(diào)整），已達到歷史前高水平（2009年6月），反映居民提前還貸行為明顯增多。

近期，市場對于調(diào)降存量房貸利率的呼聲再次高漲。這主要是因為目前存量房貸利率普遍高于新發(fā)放貸款利率，許多購房者感到不公平。

克而瑞研究中心的調(diào)研報告顯示，目前30個重點城市首套房平均貸款利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%。

廣發(fā)證券認(rèn)為，由于新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率利差明顯拉大，加之居民金融資產(chǎn)投資回報率偏低，居民提前還貸的現(xiàn)象在2024年可能重新增多。

呼聲背后

那些承受著較高存量房貸利率的購房者，正在熱切期待著房貸利率的下調(diào)。

面對2024年金融市場上利率更為優(yōu)惠的信用貸產(chǎn)品，王先生開始考慮一個財務(wù)上的新策略。

他計劃利用當(dāng)前較低的貸款利率，通過其他貸款產(chǎn)品來提前結(jié)清他剩余近50萬元的高利率存量房貸。這樣的策略可能會為他節(jié)省一大筆長期的利息支出，同時也減輕他每月的還款壓力。

最近，王先生密切關(guān)注市場上關(guān)于存量房貸利率可能下調(diào)的動態(tài)。他期待這一動態(tài)盡快成真。這樣一來，他就不必考慮通過信用貸款來提前償還剩余近50萬元房貸了。

廣發(fā)證券研報數(shù)據(jù)指出，2019年LPR（貸款市場報價利率）改革之后，我國房貸利率定價是在5年期LPR的基礎(chǔ)上加點。5年期LPR會隨著貨幣政策的變化而調(diào)整，但加點幅度一旦確定便不會改變。由于2022年之前房價易漲難跌，金融政策多數(shù)時期偏緊，個人住房貸款利率大多有著偏高的加點幅度（粗略估算大約三分之二的房貸利率加點幅度超過15個基點）。所以，盡管近些年5年期LPR利率持續(xù)下降，但受制于偏高的加點幅度，存量房貸的平均利率仍偏高。

廣發(fā)證券稱，這一輪存量房貸利率若調(diào)整，邏輯上可能采用兩種方式：一是類似于2023年下半年，銀行新發(fā)放貸款置換或協(xié)商確定新利率，調(diào)整存量房貸利率的加點幅度；二是轉(zhuǎn)按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。

德邦證券稱，從2023年下半年以來，個人住房貸款余額就進入了下行通道，居民具有較強的提前還貸意愿。同比增速在2023年6月開始轉(zhuǎn)負(fù)。截至今年二季度末，個人住房貸款余額同比下降2.1%，創(chuàng)2020年以來季度最大跌幅。住房貸款余額的下行，意味著提前還款現(xiàn)象的加劇，印證了早償率中樞水平的抬升。可能的原因在于，增量房貸利率下行大于存量房貸利率的下行，居民提前還貸意愿較強。從這一角度來看，存量房貸利率的下行有其必要性和合理性。

倒掛現(xiàn)象加劇

存量房貸利率調(diào)降呼聲背后的另一原因是，居民資產(chǎn)收益率與債務(wù)成本呈現(xiàn)明顯倒掛的趨勢。

9月18日，銀行間市場10年期國債活躍券“24附息國債11”收益率為2.03%，創(chuàng)2002年4月底以來新低。

2024年以來，受“資產(chǎn)荒”等因素的影響，我國中長期債券收益率顯著下降。10年期國債收益率從年初的2.56%下降至9月19日盤中最低的2.02%，引發(fā)市場的廣泛關(guān)注。

德邦證券數(shù)據(jù)指出，2018年以來，居民加權(quán)資產(chǎn)收益率進入下行通道。經(jīng)測算截至2024年6月，收益率水平已下至3%左右的歷史低位。與之對應(yīng)的加權(quán)債務(wù)成本下行速度相對較緩。2019年末以來，居民資產(chǎn)收益率與債務(wù)成本就呈現(xiàn)明顯“倒掛”，目前倒掛的程度接近70基點。在這種情況之下，從最基本的跨期財務(wù)優(yōu)化角度看，現(xiàn)金償還債務(wù)是一種非常理性的選擇。

德邦證券認(rèn)為，居民資產(chǎn)收益率與負(fù)債成本持續(xù)倒掛，收縮債務(wù)從理性的財務(wù)選擇逐步過渡到非理性的安全感和避險需求。前述僅僅是財務(wù)上的邏輯。從近期與市場的交流來看，大家僅僅因為負(fù)債較多就會產(chǎn)生很強的不安全感，對于提前償還房貸的行為，可能已經(jīng)從單純的財務(wù)測算，上升到了對未來收入安全感不足帶來的減債避險需求。

此外，2024年以來，在房地產(chǎn)市場景氣度偏低、居民加杠桿力度較弱、房貸利率下限取消的背景下，增量房貸利率下降加快，與存量房貸利率的利差重新拉大。

據(jù)央行統(tǒng)計，2023年9月末存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%，由于2023年5年期LPR降低了10基點，存量房貸重定價，2024年存量房貸加權(quán)平均利率降至4.19%；2024年二季度增量住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，增量與存量房貸利率的利差重新拉大至74基點。

廣發(fā)證券認(rèn)為，在這一背景下，居民提前還貸意愿有所升高。2024年上半年，個人住房貸款余額環(huán)比收縮。

調(diào)降空間有多大？

存量房貸利率的調(diào)整空間是廣大按揭還款人極為關(guān)注的問題。

首先，從政策來看，2023年8月31日，中國人民銀行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構(gòu)協(xié)商降低利率。

2024年5月17日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布一系列樓市重磅利好政策，內(nèi)容包括取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限、降低居民購房首付比例最低至15%、下調(diào)個人住房公積金貸款利率等。

其次，從幅度上來看，德邦證券研報指出，存量房貸利率下調(diào)可能在60到80基點左右。

德邦證券指出，根據(jù)2024中國區(qū)域金融運行報告，2023年8月地產(chǎn)放松政策后有超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，降幅為73基點。而截至2024年6月，金融機構(gòu)個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，以此作為增量房貸利率代表，則存量和增量利率之間仍有82基點的壓縮空間。另一方面，從披露中長期貸款收益率的上市銀行數(shù)據(jù)來看，目前平均水平在4.17%，降至目前3.45%的貸款利率水平還有70基點左右的空間。

如果存量房貸利率調(diào)降，將如何影響資產(chǎn)利率？

廣發(fā)證券認(rèn)為，存量房貸利率若調(diào)整，股債資產(chǎn)都會受益。對于債券資產(chǎn)來說，由于這一過程可能伴隨著降息/降低存款利率，這有利于利率曲線的下移；對于權(quán)益資產(chǎn)，一則無風(fēng)險利率中樞若下移有利于支撐估值；二則存量房貸利率調(diào)整是逆周期政策發(fā)力的重要信號，有助于穩(wěn)定風(fēng)險偏好；三則存量房貸利率調(diào)整有利于穩(wěn)定消費這一目前經(jīng)濟主要的短板，從而有助于修復(fù)基本面預(yù)期。