在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，當前市場整體依然維持底部震蕩。1-6月，全國新建商品房銷售面積4.79億平方米，同比下降19.0%，新建商品房銷售額4.71萬億元，下降25.0%，但與1-5月的降幅相比，均有不同幅度的收窄。

但依靠綜合發(fā)展的招商蛇口，仍是其中特別的存在。上半年不僅銷售仍穩(wěn)步增長，財務水平依舊保持穩(wěn)健，而且仍在不斷輸出“新故事”。

2024年1-6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約面積438.71萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1009.52億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前五。

報告期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63。在滿足“三道紅線”的同時，公司采取穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構(gòu)的融資策略，半年末銀行融資占比達64.6%，一年內(nèi)到期有息債務占比僅16.7%，整體債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風險可控。

期內(nèi)，招商蛇口全面落實降本增效舉措，狠抓資金成本降低，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低，報告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

作為招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務平臺，上半年招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長12.34%，截至2024年6月，招商積余在管項目2209個，管理面積達3.85億平方米。 

展望下半年，招商蛇口稱，公司將繼續(xù)堅持以銷定投、精挑細選的投資原則，在確保現(xiàn)金流、風險可控的前提下，根據(jù)庫存情況進行適當補貨，重點關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項目，同時加大轉(zhuǎn)型業(yè)務拓展力度，積極拓展輕資產(chǎn)管理輸出、代建及物業(yè)管理項目，實現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。

踐行三大策略，夯實優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎(chǔ)

作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商，招商蛇口與同行最大的不同，或許是其擁有非常優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，而這離不開其長久以來的區(qū)域深耕策略。

作為主營業(yè)務的開發(fā)業(yè)務，目前招商蛇口在全國12個城市已進入當?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當?shù)豑OP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。

上半年，公司仍強化投資管控，堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。公司獲取7宗地塊，總計容建筑面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，公司需支付地價為99.97億元。

開源證券在其報告中指出，今年1-7月，招商蛇口的拿地均價18832元/平米，同比提升5.9%，拿地質(zhì)量有所提升。

另于報告期內(nèi)，招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比達86%。公司獲取代建項目26個，合計新增管理面積178萬平方米；獲取4個輕資產(chǎn)管理輸出項目，涉及產(chǎn)業(yè)、公寓、辦公等業(yè)態(tài)，合計新增管理面積16.3萬平方米。

在深耕基礎(chǔ)上，近年來招商蛇口也一直在投研、產(chǎn)研和客研體系齊頭并進，基于市場和產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)務協(xié)調(diào)系統(tǒng)迅速成熟，實現(xiàn)從擇址布局、項目定位、產(chǎn)品定制到營銷去化的全鏈條高效對接，產(chǎn)品力在迭代升級中獲得持續(xù)夯實。

踐行以質(zhì)為基，面對當下不確定的市場環(huán)境，公司加大“向內(nèi)求索”的力度，追求品質(zhì)致勝。上半年，為實現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場競爭力的產(chǎn)品，公司推行首席設(shè)計師制，從機制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線賦能、人才培養(yǎng)等多維度，全面重塑產(chǎn)品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀，贏得市場肯定。

公司始終堅持以客戶為本的核心價值理念，持續(xù)迭代產(chǎn)品營造和工程檢查評估體系，通過規(guī)范管控動作、明確技術(shù)要求等措施，提升產(chǎn)品落地品質(zhì)，初步實現(xiàn)了快速穩(wěn)定的輸出有市場競爭力產(chǎn)品的目標。

“多條腿”走路，核心優(yōu)勢進一步鞏固

去年以來市場持續(xù)波動，而企業(yè)也不可避免被波及，但是招商蛇口卻一直有“新故事”出來，這就不得不提到招商蛇口的多元化業(yè)務。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。公司強化精益運營管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報水平。報告期內(nèi)，公司成熟運營期項目（開業(yè)三年及以上）EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。

而其運營收入多數(shù)來自企業(yè)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運營。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)。目前的產(chǎn)業(yè)園布局國內(nèi)核心一二線17個城市，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

而之所以招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園受到關(guān)注，主要是其持股32%份額的蛇口產(chǎn)園REIT是我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)成員之一。目前蛇口產(chǎn)園REIT運營穩(wěn)健，并在2023年6月16日完成擴募收購資產(chǎn)，進一步擴大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。

長遠看，蛇口產(chǎn)園REIT將持續(xù)打造蛇口產(chǎn)園運營品牌，通過擴募及運營表現(xiàn)，提振產(chǎn)品二級市場表現(xiàn)，強化品牌形象，加強園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度、租賃穩(wěn)定性，實現(xiàn)穩(wěn)定長遠的出租率及租金表現(xiàn)。

除基礎(chǔ)設(shè)施REITs外，據(jù)最新消息，8月30日，作為原始權(quán)益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”）獲得證監(jiān)會注冊批文。自此，招商局集團迎來第三單公募REITs獲批，成為國內(nèi)首個獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行，招商公路公募REITs也已成功獲批。這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后，招商蛇口的第三個REITs平臺。

對此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租賃住房REIT獲批，是招商蛇口秉持承載美好生活初心，為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場。招商蛇口將持續(xù)貫徹落實國家發(fā)展政策，致力于打造租賃住房標桿品牌，持續(xù)打造多元美好生活空間，滿足多層次客群的居住需求，為國家產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展引入血液、注入活力。

據(jù)悉，招商蛇口租賃住房REIT運營管理機構(gòu)由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（簡稱“招商伊敦”）擔任，招商伊敦成立于2020年11月，承接了招商蛇口40余年的酒店及公寓業(yè)務管理經(jīng)驗，秉承有質(zhì)量的發(fā)展為優(yōu)先，堅持以產(chǎn)品為本，以高質(zhì)量服務為核心，提供美好的旅居體驗，致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先公寓與酒店資產(chǎn)管理運營公司，曾榮獲“2024住房租賃優(yōu)秀企業(yè)”“2023-2024住房租賃企業(yè)綜合實力TOP10”“2024年度影響力住房租賃運營服務企業(yè)”等獎項。

今年5月30日，深交所正式受理了招商基金招商蛇口租賃住房REIT。招商蛇口租賃住房REIT底層資產(chǎn)包含位于深圳市南山區(qū)港灣大道壹棧太子灣人才公寓一期的太子灣項目和深圳市南山區(qū)工業(yè)八路東招商桃花園五期的壹棧林下項目。項目建筑面積總計6.53萬平米，土地使用權(quán)面積為3.52萬平方米，估值約12.87億元，合計包含927套可租賃住房，戶型涵蓋單房、一房一廳、兩房一廳、三房二廳等多品類戶型。基礎(chǔ)設(shè)施項目憑借區(qū)位核心優(yōu)勢、政策住房租金優(yōu)勢、多樣的房型選擇、優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)及管理，承載了大量優(yōu)質(zhì)租戶的租賃需求，截至2024年6月末，壹棧太子灣項目出租率約95%、壹棧林下項目出租率約98%。

本次基金擬募集規(guī)模為12.895億元，2024年（7月1日至12月31日）及2025年可供分配現(xiàn)金預測值分別為2525.69萬元和5646.28萬元，預測期間的現(xiàn)金流分派率預測值分別為年化4.12%和4.38%。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，招商蛇口管理范圍內(nèi)的長租公寓布局19個城市，已開業(yè)項目經(jīng)營建筑面積約133萬平方米，房源總數(shù)3.24萬間；建設(shè)期項目規(guī)劃建筑面積約83萬平方米。報告期內(nèi)，公司長租公寓業(yè)務運營收入為6.29億元，開業(yè)1年以上公寓出租率達90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新開業(yè)7個項目，新增房2,898間；其中深圳壹棧仕林臻邸項目，開業(yè)3個月時點出租率已達100%。

除截至報告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營項目38個，總經(jīng)營建筑面積約215萬平方米。上半年，招商蛇口集中商業(yè)運營收入為8.38億元，開業(yè)三年以上項目出租率90%。報告期內(nèi)新開業(yè)三亞崖州招商花園里，開業(yè)招商率達90%，全場品牌崖州區(qū)首店率達99%，推動片區(qū)商業(yè)提檔升級。

招商蛇口租賃住房REIT發(fā)行上市后，將與招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT一并構(gòu)建招商蛇口資產(chǎn)運營業(yè)務新態(tài)勢，完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長租公寓”三大資產(chǎn)運營業(yè)務主要板塊資產(chǎn)上市平臺的構(gòu)建，進一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制。

提升資產(chǎn)運營等收入占比

?形成穩(wěn)健均衡業(yè)務結(jié)構(gòu)

綜合發(fā)展成為招商蛇口抵抗風險的利器同時，也是未來其業(yè)績的重要保證。

招商蛇口表示，隨著人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟高增長紅利和房地產(chǎn)金融化紅利等“四個紅利”的消退，行業(yè)發(fā)展邏輯正發(fā)生根本變化，行業(yè)處在發(fā)展的震蕩期和轉(zhuǎn)折點，但財務穩(wěn)健、布局優(yōu)化、產(chǎn)融創(chuàng)新、誠信經(jīng)營的企業(yè)依然能夠贏得市場與客戶，甚至獲得行業(yè)集中度提升紅利，穿越周期在激烈的競爭中不斷勝出，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

基于對行業(yè)變化和發(fā)展趨勢的研判，招商蛇口制定了前瞻性的招商蛇口中長期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，明確了“四個聚焦、三個轉(zhuǎn)變、兩個降低、一個提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求，核心是在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務基本盤的前提下，提升資產(chǎn)運營和城市服務等非開發(fā)業(yè)務在收入及利潤中的占比，形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務結(jié)構(gòu)。

招商蛇口透露，上半年，公司將強心30城的分檔由“6+10+14”進一步聚焦為“10+X”，投資上重點聚焦核心10城。通過中長期轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的牽引，積極構(gòu)筑符合公司實際情況的高質(zhì)量發(fā)展模式。

招商蛇口將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強”目標，堅定“四三二一”戰(zhàn)略定力，時刻保持緊迫感，向市場要效益，向管理要效率，在新形勢中尋找結(jié)構(gòu)性機會，開拓進取，謀求企業(yè)的長遠發(fā)展。

其中，在開發(fā)業(yè)務方面，精挑細選聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)項目，精雕細琢打磨產(chǎn)品品質(zhì)提升服務質(zhì)量，精誠合作促去化抓回款，精打細算降本增效，重視防范經(jīng)營風險，確保安全生產(chǎn)平穩(wěn)可控。

在資產(chǎn)運營方面，加強自身運營能力建設(shè)，以優(yōu)質(zhì)的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細的成本管控，打造明星標桿項目，提升資產(chǎn)價值。城市服務方面，深耕優(yōu)勢賽道，打造主營業(yè)務相關(guān)多元化生態(tài)，通過加強科技應用賦能內(nèi)部管理提效，不斷提升服務質(zhì)量和經(jīng)營效率。重點圍繞“提質(zhì)量、調(diào)結(jié)構(gòu)”持續(xù)提升經(jīng)營績效，集中商業(yè)打造差異化競爭優(yōu)勢，力爭完美開業(yè)；產(chǎn)園業(yè)務強化園區(qū)運營精益管控和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈打造，創(chuàng)新服務模式；深化產(chǎn)融協(xié)同，完成租賃住房REIT發(fā)行，并持續(xù)向公司的商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房REITs平臺注入培育成熟項目，釋放持有資產(chǎn)價值。