8月23日，龍湖集團(tuán)公布2024年半年度業(yè)績。

根據(jù)披露，2024年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入468.6億元，歸屬于股東的核心凈利潤為47.5億元，營收、盈利均出現(xiàn)下滑。龍湖的財(cái)報(bào)也有了褶皺，其中，開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的業(yè)績回落拖累了整體表現(xiàn)，上半年該業(yè)務(wù)營業(yè)收入降至337.6億元，映照出曾經(jīng)地產(chǎn)開發(fā)輝煌年代的褪色。

在行業(yè)整體利潤率向制造業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，龍湖的業(yè)績也不得不放慢腳步，但放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，失去的遠(yuǎn)比龍湖更多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已披露中期業(yè)績預(yù)告的上市房企中，預(yù)計(jì)虧損的上市房企超過半數(shù)，縈繞更多房企身上的話題，是生存與否的拷問。

所幸的是，“生存”尚未成為龍湖的困擾。2024年上半年，龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)還在不斷優(yōu)化，財(cái)務(wù)狀況也依然能得到投資人的肯定，截至8月23日，龍湖集團(tuán)存續(xù)期多數(shù)境內(nèi)公司債價(jià)格均已穩(wěn)定在90元上方。

在報(bào)告期內(nèi)，龍湖三大業(yè)務(wù)板塊中的運(yùn)營、服務(wù)業(yè)務(wù)板塊還保持著增長，貢獻(xiàn)了八成的核心凈利。各項(xiàng)業(yè)務(wù)動(dòng)作仍有可循章法，開業(yè)3座全新天街、推出新資管旗艦品牌、物業(yè)管理開拓更廣闊城市場景、代建業(yè)務(wù)拓展圍欄等等，依然在既定邏輯與規(guī)劃中有序推進(jìn)。

只是努力穿越周期的龍湖并不輕松，面對(duì)持續(xù)的波動(dòng)周期，沒有房企可以忽視“活下去”的挑戰(zhàn)，在新舊發(fā)展模式切換的陣痛期，龍湖也在努力實(shí)現(xiàn)自己的“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”，適應(yīng)江河流淌的方向。

“第一個(gè)轉(zhuǎn)換”：債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

2024年上半年，一系列調(diào)控優(yōu)化的積極舉措，盡管曾讓樓市掀起波瀾，但1-6月全國商品房銷售額依然僅僅定格在了4.7萬億元。

進(jìn)入到波動(dòng)周期的第三年，房企曾經(jīng)的慌亂、急躁甚至憤怒，逐漸演變成了無力感。幸存的佼佼者從18萬億元的高空俯沖而下，開始如雛鳥般重新適應(yīng)一個(gè)回歸居住屬性的9-10萬億市場規(guī)模。

面對(duì)體量快速收縮的新房市場，龍湖亦在銷售額見頂、利潤率受限的市場背景下，尋找破局之道。

一向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍湖，將壓降負(fù)債放在首位。數(shù)據(jù)顯示，在2021年行業(yè)規(guī)模觸頂后，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債自2023年開始明顯下降，截至2024年上半年末，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債為1874億元，較年初減少52億元；扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降至58.6%，較2021年末下降約8個(gè)百分點(diǎn)。

在依賴負(fù)債驅(qū)動(dòng)的舊模式下，加大杠桿以擴(kuò)大規(guī)模是行業(yè)多數(shù)派的選擇。但龍湖并沒有盲目樂觀，這家老牌企業(yè)在創(chuàng)立初期，研究過各種公司的“死法”，也用多年來的財(cái)務(wù)審慎態(tài)度，與提前布局經(jīng)營性業(yè)務(wù)，來表達(dá)對(duì)行業(yè)周期與風(fēng)險(xiǎn)的敬畏。

于是，龍湖成為最早將“降負(fù)債”寫進(jìn)財(cái)報(bào)里的房企之一。伴隨行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展周期，再一次審視發(fā)展命題的龍湖，依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力”實(shí)踐出了舊模式的破局方向。

自2023年起，龍湖集團(tuán)此前長期投入的商業(yè)、長租公寓等航道開始貢獻(xiàn)正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，加之物業(yè)管理、智慧營造兩條輕資產(chǎn)航道，龍湖有了四條以內(nèi)生驅(qū)動(dòng)反哺整體盤面的航道業(yè)務(wù)。

在2024年上半年，上述四個(gè)業(yè)務(wù)依然以正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流為壓降負(fù)債提供活水。以持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展來解決發(fā)展中的問題，內(nèi)生驅(qū)動(dòng)的龍湖將不受債務(wù)規(guī)模約束，而依托豐富的經(jīng)營性業(yè)務(wù)構(gòu)成，也為龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，贏得額外的空間與時(shí)間。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)凈增了219億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，相應(yīng)的截至8月23日，2024年以來歸還了107億元境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期公開債僅10 億元。

相較于信用貸，以自持資產(chǎn)為錨點(diǎn)的經(jīng)營性物業(yè)貸天然具備成本低、賬期長等優(yōu)勢。在2024年，得益于政策支持，經(jīng)營性物業(yè)貸的價(jià)值持續(xù)放大，截至上半年末，龍湖集團(tuán)的平均合同借貸年期延長至9.19年，融資成本降至4.16%。

基于新環(huán)境，龍湖構(gòu)建了 “兩個(gè)資金閉環(huán)”——以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流來壓降有息負(fù)債，用經(jīng)營性物業(yè)貸增量來償還信用融資，將壓降負(fù)債真正轉(zhuǎn)化為一件可持續(xù)的長期行為。在業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層解釋了這種債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的意義，一是能讓龍湖的負(fù)債水平降低；二是能讓負(fù)債償還節(jié)奏，與經(jīng)營性收入的節(jié)奏匹配。在其給出的時(shí)間表里，到2025年底，龍湖將徹底完成新舊動(dòng)能的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

“第二個(gè)轉(zhuǎn)換”：收入與利潤結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

當(dāng)發(fā)展動(dòng)能與債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，同時(shí)指向經(jīng)營性業(yè)務(wù)之時(shí)，龍湖向外界傳遞了對(duì)新發(fā)展模式的見解。

與開發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)又被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的第二曲線。在過去，龍湖很早就開始重視第二曲線的投入，其中，廣為業(yè)界熟知的動(dòng)作，是每年以銷售回款的10%用于投資和沉淀經(jīng)營性資產(chǎn)。而在長達(dá)十余年的投入周期里，這些在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時(shí)的真金白銀，催生出龍湖近2000億元的經(jīng)營性資產(chǎn)矩陣。

源于與當(dāng)前債務(wù)相匹配的規(guī)模，龍湖有了債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的底氣，而在此之上，龍湖希望通過經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在收入和利潤結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“第二個(gè)轉(zhuǎn)換”。

今年上半年，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入達(dá)到131億元，同比增長7.6%，對(duì)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%，對(duì)核心利潤的貢獻(xiàn)提升至80%以上，憑借經(jīng)營性業(yè)務(wù)的高利潤率，平滑了周期里的利潤曲線。根據(jù)規(guī)劃，龍湖希望在2028年時(shí)完成經(jīng)營性收入占比過半，屆時(shí)將完成業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，至此，龍湖也將正式完成新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。

然而，在去庫存的語境下，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的營收、利潤增長同樣亦非易事。商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務(wù)，不再有額外的現(xiàn)金流支持，日漸擁擠的物業(yè)管理、智慧營造等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，亦需要憑借能力的差異化拓展更大的空間。

在財(cái)報(bào)里，龍湖展現(xiàn)出了其積極的準(zhǔn)備。在上半年，龍湖商業(yè)新開業(yè)3座商場，并通過對(duì)頭部存量項(xiàng)目進(jìn)行改造與運(yùn)營提升，令整體銷售額及日均客流量實(shí)現(xiàn)同比兩位數(shù)的增長。截至期末，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的購物中心已達(dá)到91座，鑒于在手商業(yè)的存量，預(yù)計(jì)下半年還將開業(yè)10座商場，預(yù)計(jì)明后年會(huì)保持每年10座左右的開業(yè)節(jié)奏。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖將長租公寓“冠寓”、產(chǎn)城辦公“藍(lán)海引擎”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬樹”等六大業(yè)務(wù)融合，推出全新資管旗艦品牌逍遙洲資管，形成從幼到老的全周期、全業(yè)態(tài)的資管平臺(tái)，以全新的資管運(yùn)營邏輯針對(duì)存量市場尋找更多機(jī)會(huì)。其中，作為業(yè)務(wù)基本盤的長租公寓“冠寓”，不斷品質(zhì)迭代，在全國持續(xù)落地4.0產(chǎn)品，期末出租率增至95.6%。

在2024年上半年末，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積3.7億方，客戶滿意度已連續(xù)15年超過90%，科技賦能實(shí)現(xiàn)管理提效，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)之余，將服務(wù)半徑延伸至華為、京東、小米、螞蟻、阿里、網(wǎng)易等旗下辦公空間的一線場景，以及上海虹橋機(jī)場及其場區(qū)等公共設(shè)施場景，于擁擠的住宅服務(wù)外，在商企服務(wù)上拓展更大想象空間。

而脫胎于龍湖30余年能力沉淀的智慧營造業(yè)務(wù)，在2024上半年新增代建類項(xiàng)目26個(gè)，在管銷售業(yè)態(tài)項(xiàng)目中，上半年累計(jì)銷售40億元。在上半年，龍湖龍智造發(fā)布了全新智慧空間科技產(chǎn)品矩陣，把龍湖多年來的數(shù)字化經(jīng)驗(yàn)升級(jí)打磨為整體解決方案，幫助城市和企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

可以看到，在2024年上半年，龍湖的每一項(xiàng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)均遵循著質(zhì)量與規(guī)模兩個(gè)邏輯有序推進(jìn)。如同過往不追求銷售排名的龍湖一樣，通過品質(zhì)、能力、口碑提升，再自然而然帶動(dòng)自身發(fā)展是龍湖過往最熟悉的路徑，在新周期之下，經(jīng)營性業(yè)務(wù)之上，熟悉的齒輪再一次開始扭動(dòng)。

全新形態(tài)的龍湖

在一年前，全球市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)，美國霍頓房屋意外獲得了巴菲特斥資數(shù)億美元買入，隨后一年里，巴菲特的眼光得到驗(yàn)證，截至目前，這家全美最大的地產(chǎn)企業(yè)市值已超過600億美元。

與如今的風(fēng)頭正盛相比，霍頓房屋曾經(jīng)歷過比國內(nèi)地產(chǎn)商更嚴(yán)峻的周期考驗(yàn)。在美國爆發(fā)次貸危機(jī)時(shí)，這家房企的果決與調(diào)整曾讓業(yè)界奉為典范：一是通過壯士斷腕，搶先保住了公司的現(xiàn)金流；二是舍棄了起家的高端產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而以中低端市場為定位，推出新主力產(chǎn)品線，在最低迷的市場里保持高周轉(zhuǎn)率。

周期之下，審慎者總能格外受到生存天平的照拂。審慎并非消極，由審慎處萌生對(duì)危機(jī)的敏銳洞察，因緩解恐懼感、危機(jī)感為產(chǎn)生的決絕行動(dòng)力，總能在穿越周期時(shí)占據(jù)最有利的位置。正如經(jīng)歷艱難轉(zhuǎn)型的霍頓，通過十余年的時(shí)間，最終將資產(chǎn)負(fù)債率降到40%之下，以消費(fèi)服務(wù)類行業(yè)的健康指標(biāo)，重新定義房地產(chǎn)企業(yè)。

在過去三十年的時(shí)間里，海外房企無疑經(jīng)歷了更加嚴(yán)苛的生存環(huán)境，但可以看到的是，幸存者們也都在困境中找到難題的解法，實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展路徑。在亞洲金融風(fēng)波下的1997年，三井不動(dòng)產(chǎn)以經(jīng)營性業(yè)務(wù)度過了最難熬的歲月，在銷售業(yè)務(wù)大幅虧損781億日元時(shí)，通過規(guī)模相近的租賃利潤彌補(bǔ)了超過七成的經(jīng)營虧損，并加大力度培育發(fā)展管理業(yè)務(wù)構(gòu)建新的利潤增長點(diǎn)，憑借新舊業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展，推動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模在十余年來持續(xù)穩(wěn)定增長。

站在新發(fā)展模式的起點(diǎn)，龍湖在研究過美國、日本、中國香港等成熟市場后，也得出自己的結(jié)論：“較低的負(fù)債水平+高經(jīng)營性收入，是穿越周期必須要具備的兩大條件。”

在過去，龍湖的審慎讓它以堅(jiān)定的投資與沉淀，打破了行業(yè)過往負(fù)債與規(guī)模構(gòu)建的二元世界，構(gòu)建起服務(wù)千萬人的三大業(yè)務(wù)板塊與“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系，使得地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造都位于地產(chǎn)行業(yè)前十的地位。

而在新周期里，龍湖得以憑借足夠體量的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，通過可持續(xù)的內(nèi)生式增長，驅(qū)動(dòng)的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、收入及利潤結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。在今年下半年，龍湖的有息負(fù)債還會(huì)進(jìn)一步下降，在龍湖的規(guī)劃里，這個(gè)數(shù)字將降至1700億左右。

每一條內(nèi)生驅(qū)動(dòng)的航道，均意味著龍湖在收入和利潤結(jié)構(gòu)上的主動(dòng)權(quán)，通過此消彼長應(yīng)對(duì)不同的行業(yè)發(fā)展周期，正如曾經(jīng)高速發(fā)展的開發(fā)業(yè)務(wù)，與如今仍能穩(wěn)健增長的經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

在“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”過程中，龍湖也將身段變得更加柔軟。當(dāng)每一條溪流緩緩匯入龍湖，龍湖也以新的形態(tài)涌入江河，蜿蜒九曲，奔流入海。