經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 8月上旬，李東以80萬元價格從某商業(yè)銀行手中接過一筆不良資產(chǎn)。如果處置順利，他可以獲得近一倍收益，風險是血本無歸。不良資產(chǎn)是一筆本息余額140萬元已斷供的房貸，抵押物是一套合肥的兩居室住宅。

對于斷供的房貸，銀行通常有兩種處理方式，第一是向法院起訴業(yè)主，通過司法拍賣抵押物等形式挽回損失；第二是將債權和抵押物打包轉讓給AMC等第三方。李東接手的不良資產(chǎn)為第二種處置方式。

拿到債權后，李東成為新的債權人，他有權要求業(yè)主償還總額不超過140萬元的債務；如果業(yè)主沒有能力或不愿意償債，李東可以向法院申請強制執(zhí)行，將抵押物的所有權變更到自己名下。

如果李東通過二手房市場購買該套房子，按最新成交價需要146萬元；但通過不良資產(chǎn)處置僅需80萬元，不到市場價的六折。李東說，另一個吸引他的是，資產(chǎn)沒有其他抵押和質(zhì)押等情況，相對較為干凈。 

不只李東，今年以來，資本市場也開始關注不良資產(chǎn)領域的機會。一位金融機構人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，他所在的機構已經(jīng)成立了不良資產(chǎn)投資部門。他們認為，未來一段時間內(nèi)，不良資產(chǎn)或?qū)⒊蔀橐粋€重要的投資領域。

李東說，不同于專業(yè)的金融機構和AMC機構，個人投資不良資產(chǎn)存在兩大風險，第一是成本風險，一旦訴訟進入拉鋸戰(zhàn)，可能會付出較高的時間和資金成本；第二是執(zhí)行困難，這類情況在不良資產(chǎn)處置領域普遍存在。

接觸

2022年底從一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司失業(yè)后，李東從事過網(wǎng)約車、送外賣、生活博主等多份職業(yè)，但最終均沒有堅持下來。2023年底，他開始認真思考自己的未來：雖然已經(jīng)過了35歲的職業(yè)黃金年齡，但人生之路依然漫長。

2024年上半年，一個偶然機會，李東接觸到不良資產(chǎn)領域，開始瀏覽和關注各大不良資產(chǎn)處置平臺的相關信息，沒有目的性，沒有針對性，只是隨便看看。但看的多了，一些項目引起了他的興趣。

最先讓他躍躍欲試的一個總額30萬元左右的應收款不良資產(chǎn)包，欠款人有不少互聯(lián)網(wǎng)公司，每一筆應收款金額多則5萬元，少則1000元。資產(chǎn)包底價1000元，李東抱著試一試的心態(tài)報了名。

經(jīng)過多輪競拍，李東最終以8000元的價格拿到資產(chǎn)包。與中介機構交接完相關手續(xù)資料后，他開始嘗試催債。因為原債權人已經(jīng)向欠款人發(fā)送了債務確認函及催債通知，他要做的是跟進每一筆應收款的進展。

他說，該資產(chǎn)包有幾個優(yōu)點，第一，欠債人資質(zhì)相對較好，有近一半都是國內(nèi)耳熟能詳?shù)闹荆坏诙瑔喂P金額較小，對于欠債人沒有太大壓力，償付可能性較大；第三，風險小，即便是全部收不回來，損失也只有幾千元。

經(jīng)過兩個多月的努力，李東最終要回了近8萬元的債務，這個成果遠超他預料。他說，要債最難的是債務確認，對方是否認賬是關鍵，只要能確認債務關系，因為金額不大，他很快就會收到轉賬。

小試牛刀帶來的不菲回報，讓李東信心滿滿。第二個看中的資產(chǎn)包是一家裝修公司的應收款，10家開發(fā)商共計欠款700萬元左右。根據(jù)以往經(jīng)驗，他預計拿到資產(chǎn)包的成本不會超過50萬元，有十多倍的回報。

雖然每一筆應收款都有強制執(zhí)行的法律文書，但由于欠款人均為爆雷房企，想要順利拿回欠款并不容易；而且，50萬元對于李東來說不是一個小數(shù)目。經(jīng)過反復斟酌，他覺得風險太大，最終還是放棄了。

接觸到商業(yè)銀行斷供房貸的資產(chǎn)包后，李東開始沒有當回事，但仔細研究時發(fā)現(xiàn)，雖然是不良資產(chǎn)，但銀行是唯一債權人，房子也沒有其他抵押和質(zhì)押；而且140萬元的債權，本金和利息大約各占一半，銀行變現(xiàn)80萬元不會虧損本金。

“我的老家在合肥，對當?shù)厥袌鲆脖容^熟悉”，李東說，經(jīng)過反復考慮，他決定賭一把。由于房地產(chǎn)市場下行，參與競拍的人不多，幾乎沒有什么競爭就成交了。雖然已經(jīng)過去幾天，但說起經(jīng)過，他還是難掩激動之情。

下一步，李東打算回一趟合肥，找斷供業(yè)主談一談，最好是業(yè)主將債權回收，他賺10萬元到20萬元就可以了；如果業(yè)主不愿或沒有能力接手，還得安撫好業(yè)主，避免在強制執(zhí)行階段節(jié)外生枝。

“如果這一單做成了，說明這個領域確實可以試試”，李東說，不良資產(chǎn)看似比法拍房的風險更大，但風險主要集中在資產(chǎn)包本身，只要認真篩選出好的標的，就可以最大限度地避免風險，“后期只是繁瑣一些，但不難”。

刨食

李東每天都花費大量時間在各大平臺瀏覽已掛牌的不良資產(chǎn)項目，尋找合適的投資機會。但幾個月下來，他發(fā)現(xiàn)，雖然掛牌項目很多，但值得投資的項目不多，能讓他感到激動和興奮的項目更少。李東說，他像是小雞在刨食，刨幾天才能發(fā)現(xiàn)一個好項目。

不是所有的好項目都可以投資，有些項目看起來不錯，但實際上價值不大。比如，個人消費貸違約產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，雖然有房子作為抵押物，名義上有十幾倍的回報。但由于債權人對抵押物沒有優(yōu)先權利，最終回報很難兌現(xiàn)。

投資不良資產(chǎn)也要結合自身能力，一些項目價值較大，也值得投資，但個人財力并不支持，想要拿下資產(chǎn)包需要加杠桿。李東說，他的底線是不加任何杠桿，投資額度不超過個人可支配資金的三分之一。

如果一個不良資產(chǎn)項目可以投資，投資金額也沒有超過個人財力。首先考慮的是項目風險，個人投資者抵御風險能力較弱，如李東所言，他能賺得起但賠不起。所以，他會最大限度的發(fā)掘風險；如果風險無法化解或承受，則不會投資。

有關項目風險，第一看債權和抵押物是否具備唯一性。不良資產(chǎn)包括債權和抵押物，如果抵押物對應的還有其他債務，就要看債權對抵押物的權利是不是第一順位。如果不是第一順位，則存在較大風險。

第二看債權金額、抵押物價值和預期成交價之間的關系。抵押物的價值是否能覆蓋債務，部分城市因為房價下跌，抵押物可能已經(jīng)無法覆蓋債務；資產(chǎn)包的成交價與抵押物價值之間是否有充足的利潤空間，如果利潤不及法拍房，投資意義不大。

比李東早一些，2023年底，在一家知名金融機構任職的王偉開始關注不良資產(chǎn)領域的投資機會。他說，由于市場上不良資產(chǎn)越來越多，他所在機構雖然沒有成立不良資產(chǎn)投資部門，但已經(jīng)在組建相關團隊。

王偉是不良資產(chǎn)投資團隊的成員之一，王偉和同事們一直關注不良資產(chǎn)市場的動態(tài)，尋找相關投資機會，但是由于當前房地產(chǎn)市場波動較大，加上所在機構的風控要求較為嚴格，目前他們還沒有任何實質(zhì)性投資動作。

“好的標的物，銀行自己就消化了；市場上的項目，基本都存在各種各樣的瑕疵”，王偉說，小額不良資產(chǎn)銀行不愿意處理，給了個人投資者機會；但大額不良資產(chǎn)銀行不會輕易放棄。所以，與個人投資者相比，機構投資者選擇標的難度更大。

王偉說， 他所在機構要求項目層面零風險，資金層面的風險敞口不能超過5%。所以，他們寧可不投，也要確保低風險。

在他看來，目前房地產(chǎn)市場波動較大，成交和價格都沒有穩(wěn)下來，這也是投資機構謹慎的主要原因。等到房地產(chǎn)市場徹底觸底企穩(wěn)，不良資產(chǎn)投資的機會和價值才會顯現(xiàn)，他們現(xiàn)在更多是為未來做準備。

王偉說，目前，金融機構有充足的資金但缺乏優(yōu)質(zhì)的投資標的；房地產(chǎn)企業(yè)有大量資產(chǎn)但現(xiàn)金流緊張。所以，不良資產(chǎn)投資更大的意義在于實現(xiàn)資產(chǎn)和資金的有效匹配，讓房企甩掉歷史包袱輕裝上陣。

“目前來看，機會確實不多”，王偉說，除了不良資產(chǎn)處置方面投資，他們也在尋找土地和在建工程的投資，尤其是一些流量較好城市，如果整體上能算得過賬，他們會考慮進一步投資的可能。

風口

上述金融機構人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，不良資產(chǎn)實際是不良債權，債權項下的抵押物是核心資產(chǎn)，投資一筆不良資產(chǎn)的本質(zhì)是投資債權下的抵押物，抵押物價值的大小是判斷不良資產(chǎn)是否值得投資的重要依據(jù)之一。

不良債權分為兩類，一類是只有擔保人，但沒有抵押物和股權質(zhì)押。債務的擔保人一般是母公司或?qū)嶋H控制人，一旦形成不良債權，追償難度較大。

另一類是有抵押或質(zhì)押的債權，其中最為常見的抵押物是土地、在建工程、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，還有一部分抵押物是設備、產(chǎn)品、原料、應收款等動產(chǎn)；質(zhì)押一般為有相當資產(chǎn)規(guī)模的公司股權，相關資產(chǎn)登記在公司名下。

對于投資人而言，以不動產(chǎn)為抵押或質(zhì)押的不良債權更具有投資價值。上述金融機構人士說，結構太復雜的不良資產(chǎn)，一般由專業(yè)的AMC公司進行綜合分類處置，普通金融機構一般不會涉足。

王偉所在的機構更多時候在觀望。他說，不良資產(chǎn)作為投資風口，已經(jīng)逐漸獲得資本市場共識，否則也不會成立專門的投資部門。但由于當前房地產(chǎn)市場波動較大，想要從中獲利，似乎也沒有那么容易。

王偉判斷不良資產(chǎn)是未來投資風口的底氣在于利差，幾個月觀察下來，大部分成交項目都有五倍到十倍的利差空間。比如，8月成交的一個資產(chǎn)包，債務總額接近5億元，但最終成交價是9000萬元左右；另一單以不動產(chǎn)為抵押物的債權，債務總額接近7000萬元，最終以900萬元價格成交。

王偉說，由于市場相對冷淡，大部分不良資產(chǎn)均以底價成交，由此形成一定利潤空間。利潤空間越大，理論上投資人獲利越多。按照傳統(tǒng)投資邏輯，此時他們應該加大不良資產(chǎn)的投資力度。

王偉所在機構認為，雖然不良資產(chǎn)具備較大獲利空間，但由于房地產(chǎn)成交難度較大，短期想要變現(xiàn)并不容易；更大風險在于，他們的投資一旦踏空，后果將不堪設想。所以，他們并不愿意貿(mào)然出手。

上述金融機構人士說，他主要關注兩個領域。一個是一線城市核心區(qū)的住宅和商辦，如果項目債務關系較為簡單，毛利率可以達到40%以上，就具備投資價值。但當前市場這類項目相對較少。

另一個是三大都市圈核心區(qū)域的老舊廠房，范圍不局限在四個一線城市，也包括輻射范圍內(nèi)的其他城市。他們認為，未來房地產(chǎn)主要以存量改造為主，老舊廠房投資成本較低，但潛在價值較大，是較為理想的投資標的。

具體到不良債權中，老舊廠房主要以兩種形式呈現(xiàn)。第一，傳統(tǒng)制造企業(yè)以廠房作為抵押物形成的債務。這類債權，可以通過強制執(zhí)行獲得廠房等資產(chǎn)的所有權；風險在于是否有其他債權人分食。

第二種是以傳統(tǒng)制造企業(yè)股權作為質(zhì)押形成的債務，廠房等資產(chǎn)登記在企業(yè)名下。這類債權，通過執(zhí)行獲得企業(yè)的控制權，從而間接獲得廠房等資產(chǎn)的所有權。風險是廠房是否已經(jīng)單獨進行抵押。

雖然目標較為明確，但上述金融機構人士同樣選擇冷靜觀察市場。他說，對一個行業(yè)或一個領域看不清的時候，不妨等一等，等到形勢相對明晰一點，再去考慮如何做。在他看來，對于投資機構來說，防風險比投資獲利更重要。

（應受訪者要求，李東、王偉均為化名）