雖然農(nóng)村宅基地改革在持續(xù)深化，但宅基地改革涉及多方利益，在使用權(quán)、資產(chǎn)權(quán)益流轉(zhuǎn)方面依然存在較高門檻。因此，如何激發(fā)農(nóng)村宅基地的活力是一個“老大難”社會問題。

2015年，北京市大興區(qū)被國務(wù)院確定為農(nóng)村“三塊地”改革試點區(qū)縣，是北京市唯一一個參與項目試點的地區(qū)，對于北京市的土地制度改革具有重要的戰(zhàn)略意義。“三塊地”改革是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點。據(jù)了解，大興區(qū)的試點項目規(guī)模大，資金需求急迫，且涉及土地整理、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運營等多個環(huán)節(jié)。同時，這些項目在政策、操作模式、相關(guān)金融機制上有待完善，現(xiàn)有的金融服務(wù)難以滿足其多元化的資金需求。

為了激發(fā)宅基地使用權(quán)活力，滿足農(nóng)村土地復(fù)雜而多元的資金需求，近年來不少金融機構(gòu)做了很多積極嘗試。例如，北京農(nóng)商銀行于2016年初率先推出了全市首個集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市專項融資產(chǎn)品，有效滿足集建地入市試點涉及的土地整治、開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運營三大階段的資金需求。

7月中旬，21世紀經(jīng)濟報道記者赴北京大興區(qū)兩處鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)研，了解“三塊地”改革中，單戶農(nóng)民以及整村改造中的村集體的金融需求如何被滿足。

舊宅變新居 助力農(nóng)民改善居住需求

“我是想把老房子重新改造，但是短時間拿不出那么多錢，是我兒子說現(xiàn)在北京農(nóng)商銀行有這么個產(chǎn)品。”“我平時和兒子住，這次貸了45萬來改造老宅，以后可以住也可以用來出租增加收入來源。”7月中旬，家住北京市大興區(qū)青云店鎮(zhèn)北野場村的田振英向記者介紹道。

78歲的田振英是老“大興人”，她在大興有一塊180平方米的祖?zhèn)髡兀险孔右呀?jīng)年久失修，存在安全隱患，居住條件不再適合她這樣的高齡老人。子女們也常常勸她翻建一下，但短時間一次性拿出幾十萬進行翻建，對于農(nóng)村的普通家庭來說，是不小的壓力。

田振英通過兒子了解到北京農(nóng)商銀行新升級了一個“新民居”消費貸款產(chǎn)品，兒女可作為共同借款人，像她這樣高齡的農(nóng)村老人也能獲得用于宅基地房屋翻新的信用貸款。于是，田振英和兒子共同從銀行貸款45萬元用來房屋翻新，貸款期限為五年。北京農(nóng)商銀行大興支行個貸業(yè)務(wù)部負責人羅斌表示，子女作為老人的共同借款人，不僅能夠提高貸款人的貸款額度，而且增加了銀行的還款來源，降低了相關(guān)貸款風(fēng)險。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解，2020年以來，北京市及相關(guān)區(qū)政府發(fā)布政策文件，推動美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，落實戶有所居、加強農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理，農(nóng)村涌現(xiàn)出了建房熱潮。多位京郊村民反映宅基地住宅翻建需求多、投入大，需要信貸資金支持。“主要是改善需求催生了新的貸款產(chǎn)品。”“手續(xù)簡便，效率高，是市場上僅有的支持農(nóng)宅建設(shè)的貸款產(chǎn)品。”羅斌向21世紀經(jīng)濟報道記者進一步介紹，隨著國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的全面推進，農(nóng)村生活條件逐步改善，很多老人有老房翻新改善居住環(huán)境的需求，同時老宅存在安全隱患，為了滿足這些貸款需求，北京農(nóng)商銀行在今年升級了“新民居”貸款產(chǎn)品。例如：將貸款人的年齡上限從70歲提高到80歲；貸款人的直系親屬可以作為共借人申請貸款；貸款新增加了裝修等用途。

為何要將“新民居”貸款人年齡上限從70歲放寬至80歲？北京農(nóng)商銀行鄉(xiāng)村振興部客戶經(jīng)理石磊對記者解釋，一是當前農(nóng)村人口老齡化趨勢更加明顯；二是農(nóng)村宅基地一般規(guī)劃都是在老人名下，為了更好地服務(wù)這部分客戶，因此在優(yōu)化產(chǎn)品時放寬了借款人年齡限制。

石磊還強調(diào)，銀行還針對“新民居”貸款優(yōu)化了信用條件，對分行認可的優(yōu)質(zhì)客戶，除了通過抵押、擔保等形式辦理貸款外還可以申請信用貸款。據(jù)石磊介紹，該產(chǎn)品上線至今，已助力268戶農(nóng)宅修繕，貸款額超7000萬元。

助力支持整村改造、“三塊地”改革

除了針對單戶村民的“新民居”消費貸以外，北京農(nóng)商銀行還推出了針對農(nóng)村整村改造的項目貸款——“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)貸款”。

7月中旬的午后，記者走進大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)大白樓村，一排排白黑相間的國風(fēng)院落映入眼簾，新宅融合新中式風(fēng)格與村民需求，同時配套公共服務(wù)設(shè)施，一派新鄉(xiāng)村面貌。

“我是沒想到，不用搬離老宅還能住上這樣的房子！”家住大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)的郭大爺說道。郭大爺一家七口人，自家宅基地在2022年被集體改造成如今的“別墅”，房屋寬敞明亮，地上三層地下一層，還帶一個小院落，目前正在裝修。

據(jù)北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)大白樓村工作人員介紹，“大白樓”是北京宅基地制度改革的典范。大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)是典型的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)，屬于第二道綠隔范圍。近年來，相關(guān)村莊面臨著人口倒掛嚴重、環(huán)境條件差、安全隱患大、公共服務(wù)設(shè)施承載力不足等問題，極大阻礙了區(qū)域健康發(fā)展。2020年7月，中央全面深化改革委員會第十四次會議通過了《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點方案》新一輪宅改試點，大興區(qū)被列入本次110個試點改革區(qū)域之一，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)政府響應(yīng)政策、積極推進宅改項目進展，將宅改試點與集建地入市有機結(jié)合，激活了宅基地，推動了村民住宅與公共設(shè)施的雙重升級。

為支持農(nóng)村宅基地改革工作，北京農(nóng)商銀行大興支行以特色金融產(chǎn)品“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)貸款”為大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)宅改項目提供近10億元授信支持。貸款資金可用于農(nóng)村地區(qū)土地疏解騰退、農(nóng)民集中住房建設(shè)、村莊改造提升等用途，貸款期限最長可到20年。

北京農(nóng)商銀行大興支行鄉(xiāng)村振興部客戶經(jīng)理吳思琪向記者介紹，該項目作為全市首個宅改試點項目，不同于以往的整村規(guī)劃拆遷建設(shè)，而是在整村原址進行升級改造。此外，由于村集體作為融資主體會受相關(guān)限制，支行與區(qū)政府、鎮(zhèn)級政府及總行進行多輪溝通，探索出一條可行之路，從而拓寬了融資渠道。

事實上，西紅門鎮(zhèn)宅改項目是“三塊地”改革的縮影。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，作為國家新一輪農(nóng)村改革試驗區(qū)，北京市大興區(qū)的試點項目規(guī)模大，資金需求急迫，且涉及多個環(huán)節(jié)，包括土地整理、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運營等。同時，這些項目在政策和操作模式上與傳統(tǒng)項目有顯著差異，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的相關(guān)金融機制尚不完善，現(xiàn)有的金融服務(wù)難以滿足其多元化的資金需求，亟需金融機構(gòu)改革創(chuàng)新。

為了滿足農(nóng)村土地復(fù)雜而多元的資金需求，北京農(nóng)商銀行于2016年初率先推出了全市首個集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市專項融資產(chǎn)品，包含土地整治貸款、開發(fā)建設(shè)貸款、產(chǎn)業(yè)運營貸款、商業(yè)用房按揭貸款等子產(chǎn)品，有效滿足入市試點涉及的土地整治、開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運營3個階段的資金需求。

據(jù)北京農(nóng)商銀行大興支行相關(guān)負責人介紹，截至2024年6月末，北京農(nóng)商銀行累計為大興區(qū)10個鎮(zhèn)試點項目提供520億元授信支持，為項目區(qū)域順利推進土地騰退整治與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供了資金保障，同時積極促進了當?shù)剞r(nóng)村環(huán)境的改善與產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。