經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 4月16日，上海2024年一批次下半場土拍落下帷幕。6宗宅地全部出讓，總建筑面積為34.94萬平方米，總土地出讓金為118.86億元。其中，3宗地塊封頂搖號，1宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交。

和今年的第一場土拍相比，本場的熱度有所下降，6宗地塊吸引了18家房企參拍。嘉定菊園、普陀桃浦2宗地塊遇冷，均僅有一家企業(yè)報名。

參拍房企的一位投拓人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，普陀桃浦地塊所在區(qū)域此前的新房去化情況不佳，再加上房地聯(lián)動價較高，達到了8.55萬元/平方米，企業(yè)比較擔心項目流速。

最終，普陀桃浦地塊被上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司以26.5億元的底價拿下。

在本場土拍中，雖然國央企仍是拿地主力，但民企拿地占比有所提高，大華、龍湖兩家民企分別競得一宗地塊。大華拿下了本場土拍中熱度最高的閔行浦錦地塊，該地塊吸引了中海、金茂、中鐵置業(yè)、國貿(mào)、招商蛇口、保利發(fā)展等12家房企競逐。經(jīng)過18輪報價，該地塊報價觸及地價上限，進入高品質(zhì)建設(shè)指標競報環(huán)節(jié)。最終，地塊被大華搖中，成交價為25.56億元，溢價率為10%。出讓文件顯示，閔行浦錦地塊容積率僅為1.2，房地聯(lián)動價6.9萬元/平方米，中小套型比例不低于50%。

龍湖拿下了一塊位于奉賢新城的宅地，該地塊共有3家企業(yè)參拍，最終由龍湖+建華聯(lián)合體以15.37億元的價格觸頂搖號拿下。這是龍湖今年首次在上海拿地，同時也是龍湖連續(xù)第4年在上海拿地。2021年，龍湖以聯(lián)合拿地方式獲取了上海江橋商住辦地塊和臨港新片區(qū)純宅地；2022年，龍湖競得松江廣富林純宅地，推出了龍湖松江御湖境項目；2023年，龍湖摘得嘉定江橋商住辦地塊，推出了龍湖虹橋青云闕項目。雖然連續(xù)幾年都在上海拿地，但龍湖報名參拍的頻率并不算高，本場土拍，龍湖也只參拍了一宗地塊。

龍湖的一位投拓人士表示，龍湖有較為嚴格的投資標準，對項目流速和利潤都有較高的投資要求，地塊的利潤率要達到12%以上才會報名參拍。而本次拿的奉賢新城地塊在這批地塊中的利潤率是數(shù)一數(shù)二的，且該地塊臨近龍湖奉賢天街，他對項目未來的銷售有信心。

上海本場土拍地塊的利潤與近兩年的地塊相比并無明顯變化，根據(jù)企業(yè)的操盤實力不同，利潤率普遍在7%—9%，但在市場持續(xù)下行期，企業(yè)拿地愈發(fā)謹慎。一位國企投資人士介紹，企業(yè)現(xiàn)在選地非常聚焦，首先是聚焦城市，只在核心一二線城市拿地；其次是聚焦區(qū)域，比如上海外環(huán)就直接沿著五大新城地鐵沿線進行選擇。

他說，無論是國企還是民企，在當前市場存在較大不確定的情況下，所選地塊的利潤兌現(xiàn)度必須高。“只要能最大程度地降低不確定性，哪怕利潤低一些的項目企業(yè)也愿意做。”他說，當前在土地出讓時項目售價就已經(jīng)確定，企業(yè)要研究的是該價格下對應的客戶在哪里，以及要確定流速。

他說，能不能套用標準化的產(chǎn)品也非常重要。“我們現(xiàn)在基本不犯錯，所有報名的地塊都是能標準化操作的，那些不能標準化、短期內(nèi)無法變現(xiàn)的項目，我們是不會去碰的”。