經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 3月15日下午，隨著上海內(nèi)環(huán)內(nèi)唯一一塊地塊的拍賣落槌，2024年上海第一批次集中供地的首輪土拍正式收官。

就在首輪土拍收官當(dāng)日，“上海土地市場(chǎng)”官網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊，這6宗地塊的中小套型標(biāo)準(zhǔn)均發(fā)生變化。

“7090”松綁

此前，上海延續(xù)多年的中小套型標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于90平方米，小高層住宅建筑面積不大于95平方米，高層住宅建筑面積不大于100平方米。而這一輪地塊的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米。

同時(shí)，6宗地塊的中小套型比例要求也下調(diào)了。此前，上海對(duì)中小套型比例的要求為中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域中小套型比例不低于80%，即“7090”政策。

6宗地塊中，浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例55%，嘉定菊?qǐng)@、靜安中興地塊60%，普陀桃浦地塊70%。

這意味著，從供地端入手，上海市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，未來(lái)將會(huì)有更多大戶型產(chǎn)品進(jìn)入上海市場(chǎng)，以更好地滿足改善類購(gòu)房需求。

溢價(jià)新高

首輪土拍成交5宗含宅地，總建筑面積28萬(wàn)平方米，總成交金額134億元。除寶山顧村地塊以5.56%的溢價(jià)成交外，其余4宗地均進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，平均溢價(jià)率高達(dá)9.1%，創(chuàng)下2021年上海集中供地以來(lái)的新高。

第一批次土拍的5宗地塊吸引了超過(guò)20家房企報(bào)名，除大華一家民企外，其他均為國(guó)央企。由于大華在競(jìng)拍過(guò)程中的打分環(huán)節(jié)被提前淘汰，5宗地塊最終被央國(guó)企“包圓”。

央國(guó)企的積極競(jìng)逐與5宗地塊的優(yōu)質(zhì)區(qū)位不無(wú)關(guān)系。地塊集中分布在靜安、閔行、楊浦、浦東和寶山地區(qū)，1宗地在內(nèi)環(huán)內(nèi)，1宗地在中內(nèi)環(huán)間，2宗地在中外環(huán)間，剩余1宗地也靠近外環(huán)線。

在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，市中心的地塊也存在風(fēng)險(xiǎn)性，銷售安全是房企選擇的最關(guān)鍵風(fēng)向標(biāo)。一名參與土拍的央企投資人士表示，自己所在企業(yè)沒有報(bào)名楊浦地塊，該地塊雖然在中內(nèi)環(huán)間，但體量“迷你”，只能做100多套住宅。更重要的原因在于，該項(xiàng)目周邊有新盤去化表現(xiàn)不佳。

“從技術(shù)指標(biāo)上看，本輪古美地塊是最安全的。”上述投資人士表示，房地價(jià)差超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)率較高，銷售也不需要擔(dān)心。他表示，地塊附近有第一梯隊(duì)的教育資源，且離漕河涇商務(wù)園區(qū)很近，本地居民的購(gòu)買意愿也很強(qiáng)。近幾年，該板塊開盤的如建發(fā)璟院、建發(fā)華發(fā)古美華庭、華發(fā)古美華府等項(xiàng)目都是即開即罄，這在當(dāng)前的市場(chǎng)行情下是非常難得的。

古美地塊也成為此次土拍的“兵家必爭(zhēng)之地”，吸引了包括保利、招商、華潤(rùn)、綠城、中海、華發(fā)、象嶼、越秀、建發(fā)等12家企業(yè)參拍，為參拍房企最多的一宗地塊。該地塊也是2023年三批次上海開始重啟“招掛復(fù)合”規(guī)則后，第一塊因超過(guò)10家企業(yè)競(jìng)逐，需要“打分入圍”的地塊。評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)一直從下午持續(xù)到了晚上8點(diǎn)半，晚上接近9點(diǎn)才出結(jié)果。

最終，該地塊被華發(fā)和中鐵置業(yè)組成的聯(lián)合體以上限地價(jià)34.7億元收入囊中，成交樓面價(jià)55066元/平方米，溢價(jià)率10%。這也是華發(fā)進(jìn)入上海10年來(lái)，在古美板塊拿下的第三塊地。

本次土拍中，唯一一塊地處內(nèi)環(huán)內(nèi)的土地靜安中興路地塊，雖然臨近1號(hào)線中山北路站、8號(hào)線中興路站，周邊還有靜安大悅城，地理位置優(yōu)越，但只吸引了招商蛇口、保利、象嶼和上海城建4家房企參拍，其中，招商蛇口放棄參加搖號(hào)。

該地塊面積較小，建筑規(guī)模為1.95萬(wàn)平方米，其中住宅建筑規(guī)模為1.82萬(wàn)平方米，包含歷史建筑需要采取保護(hù)修繕、保留改造和更新改建，開發(fā)較為復(fù)雜。

上述投資人士表示，雖然公寓的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到了12.5萬(wàn)元/平方米，風(fēng)貌別墅也有18萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間可觀，但地塊附近不少城市更新的產(chǎn)品，靜安板塊未來(lái)有包括保利中興路項(xiàng)目、安康苑等大量新房項(xiàng)目入市，是2024年內(nèi)環(huán)供應(yīng)最多的區(qū)域。“周邊同類競(jìng)品多，未來(lái)的市場(chǎng)不好預(yù)測(cè)”。

雖然土拍熱度尤在，但2024年的上海市場(chǎng)成交仍然未見暖意。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年2月，上海新房成交僅17萬(wàn)平方米（1445套），成交金額為116億元，環(huán)比降幅超六成，創(chuàng)下歷年新低（除2022年3月、4月外）。2024年2月，上海市共有5個(gè)新房項(xiàng)目入市，沒有一個(gè)“日光盤”，只有1個(gè)新房項(xiàng)目觸發(fā)積分，市場(chǎng)遇冷，平均去化率僅為34%。