3月14日，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金（基金代碼：180601；以下簡稱：華潤商業(yè)REIT）在深圳證券交易所成功上市。

此前，由于投資人超額認購，華潤商業(yè)REIT于2月1日提前完成公眾投資者的配售和發(fā)售工作，2月7日正式宣告基金成立，成為這一批上市的消費基礎設施公募REITs中募集規(guī)模最大的一只，共計募集69.02億元。

超額認購和募集規(guī)模較大背后，不僅是底層資產(chǎn)青島萬象城良好運營帶來的較高收益預期，也凸顯了華潤置地在購物中心的領先地位。

作為華潤商業(yè)REIT的發(fā)起人，華潤置地是行業(yè)領先的城市投資開發(fā)運營商，在開發(fā)銷售型業(yè)務、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務、生態(tài)圈要素型業(yè)務等領域均已經(jīng)建立寬廣護城河，多元業(yè)務間已實現(xiàn)相互賦能、企業(yè)綜合實力強勁。

作為是我國最早發(fā)展購物中心業(yè)務的開發(fā)商之一，華潤置地已深耕超過20年。可以說，過去二十年，商業(yè)地產(chǎn)一直是華潤置地足以傲視整個房地產(chǎn)行業(yè)的殺手锏。

2024年春節(jié)后，公募REITs一掃之前的陰霾。同花順的數(shù)據(jù)顯示，截至3月3日近一個月，30只已上市公募REITs價格全面上行。來自原始權(quán)益人華潤置地的強勁綜合實力背書、效益極佳的底層項目、資本市場的熱捧、公募REITs大盤上行等一系列綜合因素，不僅為華潤商業(yè)REIT上市創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境，也為投資者長遠看好優(yōu)質(zhì)消費公募REITs奠定了基礎。

面向未來，華潤置地董事會主席李欣表示，面向未來，華潤置地將深入貫徹落實中央企業(yè)“成為促進經(jīng)濟社會發(fā)展，保障和改善民生的重要力量”的指示精神，按照 “發(fā)揮消費拉動經(jīng)濟增長的基礎性作用”的決策部署，在華潤集團的堅強領導下，在監(jiān)管機構(gòu)的大力推動和中介機構(gòu)的共同努力下，借助本次上市，持續(xù)建設華潤商業(yè)REIT這個“好平臺”，完善運行機制、挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、做好擴募儲備，走通購物中心“投、融、建、管、退”資本循環(huán)，以募集資金繼續(xù)支持購物中心投資建設，為振興消費、繁榮商業(yè)、改善民生、服務大局貢獻更大力量。

資本市場青睞

2023年10月26日，華潤商業(yè)REIT連同其他3家申報國內(nèi)首批消費公募REITs，并獲得交易所受理。不到一個月時間，4只消費公募REITs注冊生效。

據(jù)一位消費公募REITs原始權(quán)益人介紹，從申報到獲批，之所以進展迅速，主要因為之前準備工作進行的較為充分，籌備工作從3月就啟動，加上與交易所支持，待到申報時，大部分前期工作已經(jīng)完成。

根據(jù)發(fā)行公告，華潤商業(yè)REIT發(fā)行價6.902元/份，募集份額10億份，由華夏基金作為管理人，招商銀行作為基金托管人，中信證券為獨立財務顧問，會計事務所為畢馬威，律師事務所為漢坤、評估機構(gòu)為戴德梁行。

2024年1月30日，華潤商業(yè)REIT開始認購。根據(jù)募集結(jié)果，28家戰(zhàn)略投資人累計配售8億份，募集資金55.2億元，其中原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方累計認購3.65億份，占比為36.5%，其他戰(zhàn)略投資人合計認購4.35億份，貢獻了30億元認購資金。

11家網(wǎng)下投資者合計認購1.5245億份，最終確認1.4億份；公眾投資人合計認購6904.6萬份，最終確認6000萬份。由于投資者認購較為踴躍，發(fā)行方于2月1日提前結(jié)束公眾投資者的認購工作。按照原計劃，認購截止日期為2月2日。

在同一時間段獲批的首批4只消費公募REITs中，無論從定價，還是募集資金，華潤商業(yè)REIT在首批消費公募REITs中都是最大的，其中募集資金超過了其他3只總和。

從整個公募REITs市場來看，華潤商業(yè)REIT募集總額位居第五位，排在前面為3只高速公路公募REITs和1發(fā)電類型的公募REITs。在產(chǎn)權(quán)類作為底層資產(chǎn)的公募REITs中處于首位。

在華潤商業(yè)REIT戰(zhàn)略投資者中，原始權(quán)益人華潤商業(yè)配售30%，關(guān)聯(lián)方華潤深國投信托配售6.5%。原始權(quán)益人外，認購最多的是中國人壽，配售比例為8.66%；其次是中信證券，配售比例為7.04%；第三位的陜西信托配售比例為5.66%。

2022年下半年以來，受一系列因素影響，公募REITs市場深度震蕩，資本市場也從之前的一致看好，變得謹慎起來，包括2024年初幾只發(fā)行的公募REITs，配售和認購倍數(shù)均大幅低于2021年。

從認購倍數(shù)來看，華潤商業(yè)REIT由于前期結(jié)束認購，倍數(shù)并不高。但在彼時資本市場寒若蟬噤的背景下，華潤商業(yè)REIT卻能順利募集高達69億元的資金，這一成績無疑為市場注入了一股暖流。

一位資本市場人士認為，投資人之所以看好華潤商業(yè)REIT，一個看中的是萬象城成熟穩(wěn)定的品牌，二個看中的是華潤置地擁有一批國內(nèi)一流的商業(yè)運營團隊，第三是項目穩(wěn)定增長的收益及為投資人帶來的回報。此外，其原始權(quán)益人華潤置地的綜合實力及優(yōu)質(zhì)信用表現(xiàn)，也是華潤商業(yè)REIT項目未來能實現(xiàn)持續(xù)增長的有力保障。

 豐厚的投資回報

作為華潤商業(yè)REIT原始權(quán)益人，華潤商業(yè)成立于2023年6月，目前僅持有青島萬象城一個項目。青島萬象城也是華潤置地旗下商業(yè)板塊諸多優(yōu)質(zhì)購物中心其中的一員。

招募說明書顯示，華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)包括青島萬象城一期、二期及配套建設的1319個產(chǎn)權(quán)車位。其中商業(yè)建筑面積30.1萬平方米，車庫建筑面積11.8萬平方米。一期于2015年開業(yè)，二期2021年開業(yè)。

圖 | 青島萬象城

青島萬象城所在的香港中路商圈，為青島最核心的商圈之一，也是青島最知名的中高端商業(yè)聚集區(qū)，地鐵2號線和3號線貫穿整個區(qū)域，有5座主要購物中心，青島萬象城是商圈內(nèi)面積最大、入駐品牌最多的項目之一，承租商戶超過500戶。

截至2023年9月底，青島萬象城可租賃面積13.43萬平方米，整體出租率98.3%，收入主要包括租賃收入和合同產(chǎn)生的收入兩大板塊，合計達到5億元，接近2022年全年收入，毛利率達到51.96%，為2020年以來最高。

從收入構(gòu)成來看，2023年前9個月，青島萬象城的租金收入占比為72.7%，其中固定租金收入占比達到52.3%；物業(yè)管理費收入占比14.5%，停車場收入占比2.95%，多種經(jīng)營收入占比3.76%，其他項目收入占比均低于3%。

從租戶結(jié)構(gòu)來看，截至2023年9月底，主力店的租賃面積占比達到30.66%，收入占比10.18%平均剩余租期為4.42年；專門店的租賃面積占比69.34%，收入占比89.82%，平均剩余租期為1.62年。

截至2023年9月底，青島萬象城簽定租約512份，涉及租戶444個，租金收入占比最大的租戶，占同期租金收入的5.13%。相對來說，分散的租戶一定程度減少了退租帶來的出租率震蕩風險。

青島萬象城的業(yè)態(tài)以零售、餐飲、生活配套及體驗為主，2023年前9個月，租金收入分別為64.6%、20.9%和1.3%。整體月均租金坪效為321.5元/平方米，2020年以來年化租金增長率為19.7%，租金收繳率100%。

根據(jù)招募說明書，2023年前9個月，青島萬象城客流量達到2022年全年的105%，2016年以來客流年復合增長率達7.6%；會員人數(shù)超過百萬，占青島市常住人口的十分之一。

優(yōu)質(zhì)的項目也為投資人帶來可觀的潛在收益，根據(jù)測算，2024年華潤商業(yè)REIT可供分配金額預計為3.4億元，2025年這一數(shù)字預計將增長至3.65億元，以發(fā)行價計算，分派率分別為4.94%和5.29%。

巨大的潛在價值

經(jīng)過多年發(fā)展，華潤置地購物中心板塊已形成萬象城、萬象匯和萬象天地三大商業(yè)產(chǎn)品線，三大產(chǎn)品線定位不同，針對目標受眾也不同。

萬象城作為城市商業(yè)制高點，定位“引領高品質(zhì)風尚標桿”，主要位于一二線城市的核心區(qū)或潛力區(qū)域；萬象匯定位“感受活力與熱愛的聚集地”，位于一二線城市區(qū)域中心或三線城市核心區(qū)；萬象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，契合當?shù)厝宋木瘢话阄挥诟吣芗壋鞘械暮诵牡囟危懈髴敉饪臻g。

目前，華潤置地為購物中心資產(chǎn)持有方，而運營方則為2020年上市的華潤萬象生活。

在經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務領域,持有大量優(yōu)質(zhì)購物中心是華潤置地保持商業(yè)領導者的核心優(yōu)勢之一。華潤置地2023中報顯示，截至2023年6月末，華潤置地持有已開業(yè)在營的購物中心67個，85%以上的在營購物中心位列當?shù)亓闶垲~排名前三。會員數(shù)量較2022年提升17.1%至3,907萬人次。同時華潤置地另有47個在建購物中心計劃于2026年底前開業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)模總計超2,000億元。

華潤萬象生活為華潤置地的旗下上市公司，作為中國領先的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務商，華潤萬象生活具備投資策劃、產(chǎn)品定位、設計咨詢、品牌招商、運營服務等購物中心全流程開發(fā)運營能力。

招募說明書顯示，2022年，華潤置地購物中心實現(xiàn)租金收入（還原減租影響后）158億元，按年增長13%，毛利率74%，營業(yè)額達到1137億元，排名行業(yè)前二，在公共衛(wèi)生事件影響下，華潤置地購物中心板塊大幅跑贏行業(yè)平均水平。

同時，2022年華潤置地購物中心整體出租率維持在96.2%，還原減租影響后，租售比仍維持在13.9%相對低位，未來租金仍有充足上升空間。2023年，華潤置地購物中心租金即呈現(xiàn)出上升趨勢：2023半年報數(shù)據(jù)顯示，華潤置地旗下購物中心2023年上半年租金收入達人民幣86.4億元，同比增長39.5%。

從營收來看，青島萬象城收入在華潤置地旗下購物中心板塊占比只有3.3%左右。除了青島萬象城外，華潤置地還有一系列優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及產(chǎn)生的豐厚收入，也為未來華潤商業(yè)REIT擴募提供了無限的想象空間。

不同城市資產(chǎn)價值不同，青島作為二線城市代表，在華潤置地購物中心板塊出于中上游的位置，但即便是保守估算，隨著更多購物中心通過擴募納入華潤商業(yè)REIT，其潛在的價值也將逐步顯現(xiàn)。

在華潤置地構(gòu)架中，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、物業(yè)等品牌，近年華潤置地開始大力布局產(chǎn)業(yè)園及城市運營等綜合服務業(yè)務，加上背后的華潤集團及旗下業(yè)態(tài)多元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，無論是內(nèi)部產(chǎn)業(yè)協(xié)同，還是業(yè)務之間嫁接，同樣充滿想象空間。

作為國內(nèi)首批推出的消費公募REITs，華潤商業(yè)REIT只是華潤置地購物中心資本化運作的第一步。在房地產(chǎn)逐步從增量向存量過渡背景下，購物中心與公募REITs之間也必將迸發(fā)出更多花火。