經濟觀察網 記者 丁文婷 1月23日，上海市市長龔正在政府工作報告中提到，2024年“要深入實施城市更新行動，完成12萬平方米中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目，加快推進外灘‘第二立面’等城市更新項目”。

在城市更新中，企業(yè)是重要的實施主體。對企業(yè)來說，參與城市更新項目，面臨著較長的開發(fā)周期、高額的資金投入、嚴格的規(guī)劃條件、細致的風貌文保要求等普遍性難點。這也導致很多城市更新項目成本高、收益不確定，影響了企業(yè)對城市更新的參與度和積極性。

“實際上，風貌保護等專業(yè)性技術問題最終都可以得到解決。”某頭部央企上海相關負責人告訴經濟觀察網，對企業(yè)來說，主要的顧慮在于，城市更新的商業(yè)模式能否完全跑通。

這位負責人表示，其所在企業(yè)對上海城市更新地塊已經跟蹤研究數(shù)年，非常想?yún)⑴c，也參加了一些投標，但是始終沒有拿項目。

“資金、市場、開發(fā)實力，這三個要素缺一不可。”上述負責人介紹，資金方面，進入城市更新賽道需要一定的資金儲備，城市更新項目占用的資金量較大。此前，其也與上海一些區(qū)的相關部門進行過溝通，比如某老城區(qū)舊改拆遷需要投入的資金總量在2000億元左右，這意味著，哪怕20家企業(yè)共同開發(fā)，每家也需要百億級的資金儲備。并且，城市更新項目資金占用時間比較長，以目前上海已經拿地開工的城市更新項目來看，僅方案批復時間，就幾乎沒有項目短于一年。

市場方面，總價動輒數(shù)千萬的住宅產品客戶群厚度也是企業(yè)所顧慮的。“隨著上海城市更新的腳步不斷加快，許多高總價的同類產品進入市場，目前上海市場是否有足夠能力消化仍然要打個問號”。

第三點顧慮在于，城市更新開發(fā)過程中，不可控的因素較多，如因前期拆遷成本高、周期長，導致后期的利潤存在風險。“一些已經開工的企業(yè)發(fā)現(xiàn)，項目遠比他們拿地時預想的更為復雜，開發(fā)周期更長，有些企業(yè)的地塊在拿到兩年后都沒能動工”。

已經投身城市更新建設中的企業(yè)，同樣遇到了亟待解決的一些卡點和痛點。

城市更新項目非標的特點非常明顯，許多政策為“一事一議”，這也造成了企業(yè)回報的不確定性。

招商蛇口華東區(qū)域投資總經理陳杲在1月19日舉行的“2023城市更新優(yōu)秀實戰(zhàn)案例發(fā)布會”上提出，企業(yè)在實施城市更新項目時存在設計難（文保要求高）、建設難（地鐵下穿等技術難點）、銷售難（雙限價）等問題。

規(guī)劃上存在業(yè)態(tài)要求、容積率要求，政府要求與終端客戶要求難以平衡，導致規(guī)劃調整周期長、成本不確定等，經濟賬非常不好算。

此外，招商蛇口做的上海市中心城市更新項目與常規(guī)的房地產項目有很大的區(qū)別，普遍項目地段具有稀缺性，舊改拆遷工作周期長，可控力不強。這也導致前期策劃時項目不確定性非常大，而作為強調確定性的央企，如何把不確定性轉變?yōu)榇_定性是擺在眼前的難點。

城市更新要可持續(xù)發(fā)展，就要解決參與主體企業(yè)所面臨的壓力，讓更多企業(yè)參與到城市更新項目中。

如何提高經營主體拿地決策的精準性，進一步調動經營主體參與城市更新的積極性？

在上海市第十六屆人民代表大會第二次會議開幕前夕，上海市人大代表、瑞安房地產行政總裁王穎在提交的《關于上海進一步優(yōu)化城市更新工作的建議》中提到，上海目前大力支持復合利用土地，但多用途混合用地在土地出讓時，目前給予的是一個綜合的樓面地價，還沒有就土地融合管理有進一步的細則。

王穎建議，針對城市更新項目的混合功能用地，可以分用途、分業(yè)態(tài)明確各自的土地價款，特別是含住宅功能的混合用地中，建議明確住宅及非住宅用途各自對應的土地價款，以及相應的競拍溢價的分配比例等問題。

針對集約化用地、豎向垂直功能復合的更新發(fā)展項目，建議采用“三維地籍”模式的土地立體化管理創(chuàng)新做法。這個做法深圳前海已有實踐先例和經驗，很好地解決了新時期土地立體化開發(fā)和城市高復合發(fā)展的新趨勢新需求，充分調動經營主體參與城市更新的積極性。