經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 1月24日,央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》),第一次明確經(jīng)營性物業(yè)貸款可以用于償還該物業(yè)資產(chǎn)以外的債務(wù),如開發(fā)商集團層面的存量貸款和公開債,這令一家頭部房企的融資人士感慨“從業(yè)以來,聞所未聞”。
這類貸款需要以經(jīng)營性物業(yè)為抵押,實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。申請經(jīng)營性物業(yè)貸款的標的必須符合以下條件:已竣工驗收合格、已辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運營且綜合效益較好的商業(yè)房地產(chǎn),包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等,但不包括商品住房、租賃住房。
該《通知》的最大亮點是拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金用途。對此,前述頭部房企融資人士稱,“難得看到把‘救項目,也救企業(yè)’的精神明確寫進文件里”。
可用于母公司還債
在用途上,《通知》明確,經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于“與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款”,不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。這是《通知》發(fā)布前就可行的操作。
新的突破在于,2024年底前,經(jīng)營性物業(yè)貸款還“可用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券”。
自2021年下半年恒大出險以后,監(jiān)管層對房地產(chǎn)供給端的紓困、保交樓等常常貫徹“救項目,不救企業(yè)”的不成文原則,例如保交樓專項資金注入的主體是經(jīng)層層篩選后確定的項目公司,而非出險房企集團層面,也決不允許將紓困資金用于房企的日常經(jīng)營。
經(jīng)營性物業(yè)貸款和央行于2022年射出的“第二支箭”“第三支箭”有何不同?
和“第二支箭”相比,兩者都需要以經(jīng)營性物業(yè)為抵押,但資金渠道不同:經(jīng)營性物業(yè)貸款的來源是商業(yè)銀行,而央行“第二支箭”——民營企業(yè)債券融資支持工具,即通過中債增進行資產(chǎn)抵押并獲得擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風險緩釋憑證、直接購買債券等。
前述頭部房企融資人士認為,商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的貸款價值比(LTV,loan to value,指貸款金額和抵押品價值的比例)會比中債增高,費用也會比中債增便宜。
“第三支箭”即股權(quán)融資,可用于保交樓或經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)等,也可用于補充流動資金、償還債務(wù)、并購重組等。實操中,多數(shù)房企的定增方案一般用于存量項目的開發(fā)和補充流動資金,而經(jīng)營性物業(yè)貸款不僅可以用在本項目的經(jīng)營,還可上調(diào)至集團層面償還存量貸款甚至公開市場債券。
一家股份制商業(yè)銀行人士表示,《通知》定向利好有資產(chǎn)且仍平穩(wěn)經(jīng)營的少數(shù)房企,而且要求這類商業(yè)地產(chǎn)具有優(yōu)質(zhì)IP,如龍湖、新城、華潤等。“因為經(jīng)營性物業(yè)貸款以承貸物業(yè)作為抵押品,第一還款來源是承貸物業(yè)本身的經(jīng)營性現(xiàn)金流。在現(xiàn)在的市場環(huán)境下,沒有優(yōu)質(zhì)IP,很難保證經(jīng)營性現(xiàn)金流,銀行也不敢給開發(fā)商做(經(jīng)營性物業(yè)貸款)”。
《通知》也規(guī)定,商業(yè)銀行應(yīng)與借款人(物業(yè)業(yè)主)在貸款合同中約定資金管理賬戶,承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進入該賬戶,優(yōu)先用于償還當期貸款本息。
一家頭部房企負責投資者關(guān)系的人士直言,公司手上仍有部分商業(yè)資產(chǎn),但客流、營收情況較為一般,政策發(fā)布后的一天時間里,沒有一個投資人或金融機構(gòu)向其詢問過與經(jīng)營性物業(yè)貸款相關(guān)的事宜。
首個專項監(jiān)管文件
除了利好有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè),《通知》更宏觀層面的意義還在于,它是經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的首個專項監(jiān)管文件。
中信證券表示,《通知》發(fā)布前,國內(nèi)金融監(jiān)管機構(gòu)對經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)并未有專項規(guī)章制度,而是更多通過負面清單管理來約束該業(yè)務(wù)的開展,如約束資金用途、還款來源、貸款額度等。
例如,商業(yè)銀行過往發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押率一般不會高于50%—60%,而《通知》明確貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%,上限有所放寬,但仍要求商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值,以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素合理確定貸款額度。此外,貸款期限一般不超過10 年,最長不得超過15 年。
這意味著,《通知》之后,不動產(chǎn)的貸款額度有提升空間,持有型物業(yè)的變現(xiàn)能力和資金使用效率進一步提高。華泰證券認為,此舉疊加消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行,將為不動產(chǎn)盤活提供通道。
1月25日,國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企表示,近期將指導(dǎo)金融機構(gòu)落實好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理要求,“《通知》非常有針對性,前期也做了很多調(diào)研,聽取了行業(yè)、金融機構(gòu)和各個方面的意見建議。它允許銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款,對經(jīng)營規(guī)范、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),全國性銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上,對這些房企發(fā)放的經(jīng)營性物業(yè)貸款,在今年年底之前可以用于償還房企的存量貸款和他們發(fā)行的公開市場債券”。
前述股份制商業(yè)銀行人士透露,經(jīng)營性物業(yè)貸款主要集中在全國性銀行,但各家銀行的占比不高,《通知》的出臺可能為全國性商業(yè)銀行信貸投放提供新的增長點。
根據(jù)金融監(jiān)管研究院報告,截至2023年底,中國銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款約1500億元,占總貸款余額不足1%。平安銀行2022年披露的數(shù)據(jù)顯示,其經(jīng)營性物業(yè)貸款和并購貸款二者合計,僅占貸款余額的2%。