經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 1月24日，央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》），第一次明確經(jīng)營性物業(yè)貸款可以用于償還該物業(yè)資產(chǎn)以外的債務(wù)，如開發(fā)商集團層面的存量貸款和公開債，這令一家頭部房企的融資人士感慨“從業(yè)以來，聞所未聞”。

這類貸款需要以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。申請經(jīng)營性物業(yè)貸款的標的必須符合以下條件：已竣工驗收合格、已辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運營且綜合效益較好的商業(yè)房地產(chǎn)，包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，但不包括商品住房、租賃住房。

該《通知》的最大亮點是拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金用途。對此，前述頭部房企融資人士稱，“難得看到把‘救項目，也救企業(yè)’的精神明確寫進文件里”。

可用于母公司還債

在用途上，《通知》明確，經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于“與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款”，不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。這是《通知》發(fā)布前就可行的操作。

新的突破在于，2024年底前，經(jīng)營性物業(yè)貸款還“可用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券”。

自2021年下半年恒大出險以后，監(jiān)管層對房地產(chǎn)供給端的紓困、保交樓等常常貫徹“救項目，不救企業(yè)”的不成文原則，例如保交樓專項資金注入的主體是經(jīng)層層篩選后確定的項目公司，而非出險房企集團層面，也決不允許將紓困資金用于房企的日常經(jīng)營。

經(jīng)營性物業(yè)貸款和央行于2022年射出的“第二支箭”“第三支箭”有何不同？

和“第二支箭”相比，兩者都需要以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，但資金渠道不同：經(jīng)營性物業(yè)貸款的來源是商業(yè)銀行，而央行“第二支箭”——民營企業(yè)債券融資支持工具，即通過中債增進行資產(chǎn)抵押并獲得擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風險緩釋憑證、直接購買債券等。

前述頭部房企融資人士認為，商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的貸款價值比（LTV，loan to value，指貸款金額和抵押品價值的比例）會比中債增高，費用也會比中債增便宜。

“第三支箭”即股權(quán)融資，可用于保交樓或經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)等，也可用于補充流動資金、償還債務(wù)、并購重組等。實操中，多數(shù)房企的定增方案一般用于存量項目的開發(fā)和補充流動資金，而經(jīng)營性物業(yè)貸款不僅可以用在本項目的經(jīng)營，還可上調(diào)至集團層面償還存量貸款甚至公開市場債券。

一家股份制商業(yè)銀行人士表示，《通知》定向利好有資產(chǎn)且仍平穩(wěn)經(jīng)營的少數(shù)房企，而且要求這類商業(yè)地產(chǎn)具有優(yōu)質(zhì)IP，如龍湖、新城、華潤等。“因為經(jīng)營性物業(yè)貸款以承貸物業(yè)作為抵押品，第一還款來源是承貸物業(yè)本身的經(jīng)營性現(xiàn)金流。在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，沒有優(yōu)質(zhì)IP，很難保證經(jīng)營性現(xiàn)金流，銀行也不敢給開發(fā)商做（經(jīng)營性物業(yè)貸款）”。

《通知》也規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)與借款人（物業(yè)業(yè)主）在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進入該賬戶，優(yōu)先用于償還當期貸款本息。

一家頭部房企負責投資者關(guān)系的人士直言，公司手上仍有部分商業(yè)資產(chǎn)，但客流、營收情況較為一般，政策發(fā)布后的一天時間里，沒有一個投資人或金融機構(gòu)向其詢問過與經(jīng)營性物業(yè)貸款相關(guān)的事宜。

首個專項監(jiān)管文件

除了利好有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，《通知》更宏觀層面的意義還在于，它是經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的首個專項監(jiān)管文件。

中信證券表示，《通知》發(fā)布前，國內(nèi)金融監(jiān)管機構(gòu)對經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)并未有專項規(guī)章制度，而是更多通過負面清單管理來約束該業(yè)務(wù)的開展，如約束資金用途、還款來源、貸款額度等。

例如，商業(yè)銀行過往發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押率一般不會高于50%—60%，而《通知》明確貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％，上限有所放寬，但仍要求商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素合理確定貸款額度。此外，貸款期限一般不超過10 年，最長不得超過15 年。

這意味著，《通知》之后，不動產(chǎn)的貸款額度有提升空間，持有型物業(yè)的變現(xiàn)能力和資金使用效率進一步提高。華泰證券認為，此舉疊加消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行，將為不動產(chǎn)盤活提供通道。 

1月25日，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企表示，近期將指導(dǎo)金融機構(gòu)落實好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理要求，“《通知》非常有針對性，前期也做了很多調(diào)研，聽取了行業(yè)、金融機構(gòu)和各個方面的意見建議。它允許銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，對經(jīng)營規(guī)范、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，對這些房企發(fā)放的經(jīng)營性物業(yè)貸款，在今年年底之前可以用于償還房企的存量貸款和他們發(fā)行的公開市場債券”。

前述股份制商業(yè)銀行人士透露，經(jīng)營性物業(yè)貸款主要集中在全國性銀行，但各家銀行的占比不高，《通知》的出臺可能為全國性商業(yè)銀行信貸投放提供新的增長點。

根據(jù)金融監(jiān)管研究院報告，截至2023年底，中國銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款約1500億元，占總貸款余額不足1%。平安銀行2022年披露的數(shù)據(jù)顯示，其經(jīng)營性物業(yè)貸款和并購貸款二者合計，僅占貸款余額的2%。