隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜化，市場(chǎng)紅利逐漸消退，行業(yè)走到了艱難的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁勢(shì)而上。

這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，華潤(rùn)置地2023年中期交出了多項(xiàng)正增長(zhǎng)數(shù)據(jù)：期內(nèi)營(yíng)業(yè)額729.7億元，雖然同比增速僅0.1%，但在房企業(yè)績(jī)普遍下滑的當(dāng)下實(shí)屬不易；股東應(yīng)占溢利為137.4億元，同比增長(zhǎng)29.6%；核心凈利潤(rùn)112.7億元，同比增長(zhǎng)10.9%。

這一好成績(jī)也助推華潤(rùn)置地坐上行業(yè)第四的位置，超2464億港元的市值穩(wěn)居內(nèi)房股前列。實(shí)際上，其旗下輕資產(chǎn)管理板塊華潤(rùn)萬象生活的總市值、市盈率也位居物業(yè)股前列。

華潤(rùn)置地逆勢(shì)增長(zhǎng)的“秘密”，是長(zhǎng)期堅(jiān)持多棲發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，在傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售下行背景下，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)靠產(chǎn)品和精準(zhǔn)投資跑贏大市，而經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)為報(bào)表貢獻(xiàn)正向盈利，增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

這便是華潤(rùn)置地的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，它不是一家只蓋房子的開發(fā)商，而是“城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”。盡管眾多同行都曾提過類似的戰(zhàn)略定位，但對(duì)華潤(rùn)置地來說，這句不只是一句口號(hào)——以片區(qū)統(tǒng)籌的開發(fā)模式為核心支撐，地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、代建代運(yùn)營(yíng)、城市更新等協(xié)同發(fā)展，全面發(fā)展，不留短板。

華潤(rùn)置地2023中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

“我們堅(jiān)持‘有利潤(rùn)的營(yíng)收增長(zhǎng)和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)’經(jīng)營(yíng)策略，各項(xiàng)核心業(yè)績(jī)指標(biāo)穩(wěn)中有升、跑贏行業(yè)。”華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上用一系列數(shù)據(jù)和未來行動(dòng)彰顯斗志與信心。

地產(chǎn)開發(fā)是“發(fā)動(dòng)機(jī)”

“開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)是華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)。”華潤(rùn)置地總裁吳秉琪在業(yè)績(jī)會(huì)上重申華潤(rùn)置地的十四五中長(zhǎng)期規(guī)劃，對(duì)不同板塊業(yè)務(wù)都提出了相應(yīng)定位。

在近兩年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整。具體到上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷售端呈現(xiàn)先升后降的發(fā)展曲線。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)重點(diǎn)100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，上半年累計(jì)成交規(guī)模同比增長(zhǎng)11%，成交規(guī)模為近年來同期較低水平。上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，同比增長(zhǎng)11%，近8年中僅高于2022年同期。

在這一市場(chǎng)環(huán)境下，華潤(rùn)置地克服重重挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約額約1702.4億元，僅次于保利、萬科、中海；銷售額同比增長(zhǎng)40.6%，這一增幅需要和同行整體水平作比較，才能看出行業(yè)參差：根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。

此外，華潤(rùn)置地的銷售權(quán)益比例也進(jìn)一步提升5個(gè)百分點(diǎn)至74%，受合作方的影響進(jìn)一步減小，自主性更高。

從各區(qū)域戰(zhàn)績(jī)來看，華潤(rùn)置地華東大區(qū)貢獻(xiàn)了32%的銷售額（約461億元），占比接近1/3，堪稱業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力。其次是華北大區(qū)，占比約23%，簽約額282億元；總部所在的深圳大區(qū)占到了10.5%，約257億元。

伴隨著三四五線城市樓市降溫，高能級(jí)城市資產(chǎn)的高抗風(fēng)險(xiǎn)能力愈加凸顯，而華潤(rùn)置地長(zhǎng)期堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市深耕戰(zhàn)略，市占率排名前五的城市較去年同期增加2個(gè)至21個(gè)，一二線城市簽約占比提升3個(gè)百分點(diǎn)至90%，簽約面積及簽約均價(jià)分別按年提升19.4%和17.8%。

此外，華潤(rùn)置地上半年鎖定已簽未結(jié)算開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額3304.2億元，其中1423.5億元將于下半年結(jié)算，為全年業(yè)績(jī)兌現(xiàn)打下基礎(chǔ)。

華潤(rùn)置地總裁吳秉琪指出“未來開發(fā)銷售業(yè)務(wù)要做到全價(jià)值鏈的均衡無短板，要能力、要提升、要聚焦提升周轉(zhuǎn)的效率和管理的效率和實(shí)現(xiàn)回報(bào)的提升，保障開發(fā)業(yè)務(wù)高質(zhì)量的綜合增長(zhǎng)”。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)作“穩(wěn)定器”

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)是華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定器，因?yàn)檫@部分業(yè)務(wù)能持續(xù)穩(wěn)定地帶來租金收入。

上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收益按年增長(zhǎng)至107億元，同比增長(zhǎng)41%，占總營(yíng)收的14.7%。在傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售下行背景下，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)為報(bào)表貢獻(xiàn)正向盈利，增強(qiáng)了華潤(rùn)置地的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

其旗下購(gòu)物中心、寫字樓、酒店均交出亮眼成績(jī)。

上半年，購(gòu)物中心租金收入約86.4億元，同比增長(zhǎng)39.5%，毛利率高達(dá)77.1%。67個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心零售額約751.3億元，同比增長(zhǎng)38.9%，85%以上的在營(yíng)購(gòu)物中心位列當(dāng)?shù)亓闶垲~排名前列。

北京西三旗萬象匯、重慶萬象城二期如期開業(yè)，平均開業(yè)出租率95.7%。新獲取5個(gè)高能級(jí)購(gòu)物中心，位于北京、廣州、南京、武漢等重點(diǎn)城市，實(shí)現(xiàn)在核心城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)戰(zhàn)略布局。租售比仍維持在12.6%的相對(duì)低位，未來租金收入上升空間充足。且下半年計(jì)劃新開購(gòu)物中心9座，預(yù)計(jì)全年EBITDA成本回報(bào)率9.5%。

同期，多家商業(yè)地產(chǎn)公司在中期業(yè)績(jī)報(bào)稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲弱拖累，辦公樓租賃市場(chǎng)持續(xù)承壓，不僅出租率下滑，部分投資性物業(yè)的租金水平也出現(xiàn)下滑，但華潤(rùn)置地卻走出了上揚(yáng)曲線：上半年，寫字樓實(shí)現(xiàn)租金收入10億元，同比增長(zhǎng)19.2%，出租率較年初提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%，精益化運(yùn)營(yíng)管理有效帶動(dòng)毛利率及兩費(fèi)費(fèi)率改善，下半年計(jì)劃新開寫字樓3座，預(yù)計(jì)全年EBITDA成本回報(bào)率6.3%，處于行業(yè)較高水平。

后疫情時(shí)代，境內(nèi)休閑游及商務(wù)差旅消費(fèi)需求強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，也助力酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約10.8億元，同比增長(zhǎng)90.1%，恢復(fù)至疫情前水平。

在管理層的規(guī)劃里，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)下一步的核心是提高資產(chǎn)回報(bào)率，未來要發(fā)力優(yōu)質(zhì)資源的獲取，要聚焦提升運(yùn)營(yíng)效率，筑牢商業(yè)綜合實(shí)力的護(hù)城河，同時(shí)搶抓商業(yè)公募REITs重大機(jī)遇，積極探索將不動(dòng)產(chǎn)資管業(yè)務(wù)發(fā)展成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的第二曲線。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為強(qiáng)勁增長(zhǎng)極

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)板塊華潤(rùn)萬象生活，已升維為華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)極。

華潤(rùn)置地在十四五發(fā)展戰(zhàn)略中為華潤(rùn)萬象生活定的目標(biāo)是“成為最具行業(yè)影響力的輕資產(chǎn)管理第一品牌”，和多數(shù)物業(yè)公司不同，華潤(rùn)萬象生活不滿足于將自己局限為物業(yè)公司，而是輕資產(chǎn)管理公司。

期內(nèi)，旗下華潤(rùn)萬象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約67.9億元，同比增長(zhǎng)28.7%。新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓TOD項(xiàng)目7個(gè)，管理在營(yíng)購(gòu)物中心88座，包括12座重奢購(gòu)物中心，另有儲(chǔ)備項(xiàng)目88個(gè)，保持行業(yè)前列；寫字樓物業(yè)在管項(xiàng)目156個(gè)，在管面積1,163萬平米；物管在管面積增長(zhǎng)28.2%至3.25億平方米。

在商管運(yùn)營(yíng)和服務(wù)方面，華潤(rùn)萬象生活一直位列頭部陣營(yíng)。截至6月底，華潤(rùn)萬象生活物業(yè)在管面積約3.25億平方米，合約面積約3.80億平方米，覆蓋全國(guó)189個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)多元拓展和規(guī)模增長(zhǎng)。因此，華潤(rùn)置地在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，華潤(rùn)萬象生活是集團(tuán)高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)亮眼

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)是華潤(rùn)置地較三大主營(yíng)業(yè)務(wù)外的較新板塊，上半年實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。

具體來說，代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)，是提升城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合能力的應(yīng)有之義。華潤(rùn)置地較早布局多元化業(yè)務(wù)，拿到行業(yè)下半場(chǎng)的入場(chǎng)券，多條賽道已建立護(hù)城河，并開始正向貢獻(xiàn)。

期內(nèi)，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額26.2億元。其中，建筑業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額14億元，代建代運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)租公寓上半年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額6.1億和1.7億元。

繼深圳世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)、西安全運(yùn)會(huì)后，華潤(rùn)置地完成成都世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)保賽工作，再次彰顯其大型場(chǎng)館代建代運(yùn)營(yíng)及重要賽事保障能力。以數(shù)座體育場(chǎng)館的代建為契機(jī)，華潤(rùn)置地通過“場(chǎng)館建設(shè)+片區(qū)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)引入”，逐漸形成了以大型文體場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)為核心的大片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)模式。

作為首批由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT上半年經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面數(shù)據(jù)超越招募說明書同期預(yù)測(cè)值，其中基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)收入3825萬元，相較招募說明書預(yù)測(cè)值完成率為108%，實(shí)現(xiàn)可供分配金額3207萬元，經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)上市承諾。

對(duì)于多元業(yè)務(wù)如何管理好擴(kuò)張與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量之間的平衡，華潤(rùn)置地在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)要做好管理效率的提升，以提高經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)要聚焦?fàn)I收和利潤(rùn)增速，保持在行業(yè)領(lǐng)先的狀態(tài)。