經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 隨著利好政策出臺(tái)以及公募REITs的推出,長(zhǎng)租行業(yè)再次成為資本關(guān)注的熱點(diǎn)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),2022年上海長(zhǎng)租公寓投資大宗交易額達(dá)到65.5億元,同比增長(zhǎng)263.89%。
2023年,長(zhǎng)租公寓投資熱度不減,領(lǐng)盛投資已接連收購(gòu)上海黃興大樓、楊浦三幢公寓用于打造長(zhǎng)租公寓。
5月23日,鐵獅門宣布與星獅地產(chǎn)集團(tuán)成員輝盛國(guó)際成立合資公司,收購(gòu)深潤(rùn)大廈的長(zhǎng)租公寓部分。
7月末,博楓收購(gòu)了一處位于上海市靜安區(qū)租賃住宅項(xiàng)目,這也是博楓在中國(guó)的第二個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。
擺脫早期資本驅(qū)動(dòng)下的野蠻增長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓,又重新獲得資本青睞。在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)新的時(shí)期,資產(chǎn)持有方如何做投資決策?
上海城投控股投資有限公司副總經(jīng)理張毅表示,一是要看目前政策的支持力度;二要考慮需求和供給的關(guān)系;三是運(yùn)營(yíng)效率;第四是投資回報(bào)。
高和資本事業(yè)部總經(jīng)理王純杰表示,首先,看重資產(chǎn)投資的回報(bào)率,計(jì)算公式是穩(wěn)定期的凈營(yíng)業(yè)收入除以項(xiàng)目的總投資。
其次,看項(xiàng)目的合規(guī)性、交易節(jié)點(diǎn)即過程的合理性,“我們會(huì)把并購(gòu)的二三十個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)羅列出來,每一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的關(guān)鍵人,剛性的決策點(diǎn),以及一些前置條件和里程碑,都會(huì)列得非常清晰。”
再次,一些細(xì)節(jié)的考慮,比如客群定位、項(xiàng)目定位;項(xiàng)目周邊有沒有一些“非改保”;基金退出前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等。
最后,看板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)格局,到底是朝陽產(chǎn)業(yè)還是夕陽產(chǎn)業(yè)。
投資城市更新項(xiàng)目時(shí),資本方關(guān)注的指標(biāo)與其他項(xiàng)目有一些差異。上海領(lǐng)禾盛銘企業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人耿俊峰介紹,首先關(guān)注的是土地年限,低于33年的項(xiàng)目一般不考慮。
自如資管平臺(tái)重資產(chǎn)投資部副總經(jīng)理廖偉翔表示,投資存量物業(yè)要選擇位置好、商圈成熟的區(qū)域;而新建項(xiàng)目則偏向大社區(qū),如上海中外環(huán)區(qū)域,“大社區(qū)類項(xiàng)目,更多從資本化角度考量”。
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