劉遠(yuǎn)舉/文 近期，中國人民銀行有關(guān)人士表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。央行首次對存量房貸利率調(diào)整直接表態(tài)，引發(fā)了市場熱議。

中國房貸利率不是固定的，利率會隨著政策的變化而調(diào)整。房貸款利率，是以人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場報價利率（LPR）為基準(zhǔn)，根據(jù)貸款期限以及貸款的機(jī)構(gòu)有所不同。通常房貸有一個重定價周期，重定價周期不低于一年，一到重定價日，房貸利率就會按照最新LPR為基準(zhǔn)，重新計算。利率調(diào)整后，所貸款項(xiàng)還沒有償還部分的利率也隨之調(diào)整。

在2020年3月1日至8月31日期間，中國進(jìn)行過利率轉(zhuǎn)換，辦了房貸的人要在固定利率和 LPR浮動利率間選擇，之后就無法再進(jìn)行調(diào)整。如果購房者選擇了固定利率，那么，不管以后通脹率如何變動，銀行如何提高利息，利率調(diào)整都與之無關(guān)，借款人都是按照最初約定的利率來還房貸。

當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)增長承壓，央行多次調(diào)減LPR報價，新增房貸利率大幅下行。今年1月人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在此政策下，至少有數(shù)百個城市房貸利率破4。南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經(jīng)低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。而此前，首套房利率一般在5%-6%之間。

還有一個非常重要的因素，那就是利率的上下浮動。辦理按揭的時候，LPR只是基準(zhǔn)，銀行會根據(jù)自身經(jīng)營等情況，在簽合同時，在規(guī)定范圍內(nèi)做浮動，比如，首套房個人住房貸款利率上浮10%-40%不等，二套上浮20%。即便用戶選擇了浮動利率，但無論基準(zhǔn)利率如何調(diào)整，合同中事先約定的上下浮動幅度是不變的，仍然會加在新的基準(zhǔn)利率上。之前房地產(chǎn)市場控制得較緊，銀行是普遍上浮利率的。

這些政策之下，當(dāng)前存量房貸與新增房貸之間的利差在明顯擴(kuò)大，利差可能高達(dá)2個點(diǎn)。

那么，這對選擇了固定利率，或合同約定了利率上浮的人，就非常不劃算，他們會選擇提前還款。今年年初，就出現(xiàn)了提前還貸潮。實(shí)際上，提前還貸現(xiàn)象早在去年就出現(xiàn)了。所以，社會各方也呼吁降低存量房貸利率。

面對這個現(xiàn)象，監(jiān)管機(jī)構(gòu)順應(yīng)市場大趨勢，鼓勵銀行和貸款人重定房貸利率。具體的辦法有兩個，要么改簽合同，將原來的高利率合同作廢，改成現(xiàn)行市場上的低利率；要么“轉(zhuǎn)按揭”，讓該貸款人重新申請一筆房貸，把之前高利率的房貸還了。

根據(jù)華泰證券宏觀團(tuán)隊(duì)粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35個基點(diǎn)至85個基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%。這筆錢對于刺激當(dāng)下消費(fèi)，也是有利的。

如果銀行通過與業(yè)主協(xié)商或貸款置換的方式，降低存量房貸利率，看起來是在主動減少自己的利潤，但卻能減少提前還房貸對銀行利潤造成的損失，與此同時，還能有效降低部分存量房業(yè)主按揭利息壓力過高的壓力，有助于維護(hù)市場公平，也有利于刺激消費(fèi)，是多方共贏。

（作者系上海金融與法律研究院研究員）