馬麗紅/文

房產(chǎn)一直是家庭生活乃至經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最重要、最受重視的財(cái)產(chǎn)之一。《漢書·元帝紀(jì)》說：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”人們普遍認(rèn)為，有了房子就有了依托，生活就有了最基本的保障。更重要的是，房產(chǎn)也被視為家庭傳承的重要財(cái)產(chǎn)。

近年來，許多夫妻將房產(chǎn)登記在未成年子女的名下。本文旨在探討將房屋登記在未成年子女名下產(chǎn)生的法律問題，力求厘清通過房屋登記途徑進(jìn)行未成年人保護(hù)和財(cái)富傳承的法律規(guī)范體系。

登記的可行性

父母將房屋登記在子女名下，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條第1款和第2款的規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。”因此，登記行為在行政層面是不存在障礙的。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有推定力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力是指登簿后其記載事項(xiàng)被推定與真實(shí)的權(quán)利主體與物權(quán)狀態(tài)一致。推定力的適用對(duì)象應(yīng)當(dāng)是登記簿上記載的全部?jī)?nèi)容。《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱“民法典”）第216條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”也即是說，當(dāng)房屋被登記在未成年人名下時(shí)，我們可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿來推定房屋的所有權(quán)人即為登記簿上記載的未成年人。

推定力的推翻。然而推定力也并不代表著絕對(duì)正確，實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)與真實(shí)權(quán)利不符合的情況，那么此時(shí)我們?nèi)绾螒?yīng)該理解《民法典》第216條第1款呢？有學(xué)者認(rèn)為此條為證明責(zé)任規(guī)范。具體來說，在訴訟中，如果當(dāng)事人就登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容不發(fā)生爭(zhēng)議，則法官無須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利產(chǎn)生的要件或權(quán)利消滅的要件是否存在的問題進(jìn)行認(rèn)定，其只需適用此條即可，并據(jù)此在有人提出登記簿不正確的主張之前，將登記簿上的記載作為判決權(quán)利存在與否的基礎(chǔ)。倘若有人與登記權(quán)利人就登記簿上記載的物權(quán)的歸屬或內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議而提起訴訟.則其必須舉證證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是錯(cuò)誤的，即登記簿的記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致且其為真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。倘若不能證明或者事實(shí)真相已無法查明，法官應(yīng)當(dāng)判決主張登記簿不正確者敗訴，即其承擔(dān)舉證不能而敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

由此來看，想要推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力是較為困難的，但并不是不可能的。在實(shí)踐中，當(dāng)涉及未成年人名下房屋權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，利害關(guān)系人可能會(huì)從以下幾個(gè)角度來嘗試推翻登記簿的推定力。

贈(zèng)與合同效力

從民法的角度來看，登記在未成年人名下的不動(dòng)產(chǎn)絕大多數(shù)情況下并不是未成年人自己的財(cái)產(chǎn)，一般而言可以理解為父母將房子贈(zèng)送給未成年子女，其屬于贈(zèng)與行為，根據(jù)《民法典》第657條的規(guī)定：“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。”贈(zèng)與合同是雙方合同，需要當(dāng)事人雙方的參與，又根據(jù)《民法典》第19、20條的規(guī)定，未成年人實(shí)施民事法律行為分為兩類，不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為；而八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，其可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為。在父母贈(zèng)與的場(chǎng)合，無論是父母進(jìn)行法定代理，還是認(rèn)定為限制民事行為能力人“純獲利益”的民事法律行為，該贈(zèng)與行為似乎都不存在著障礙。

然而，實(shí)踐中有法院提出了不同的觀點(diǎn)，如北京市第一中級(jí)人民法院在“（2020）京01民終1749號(hào)”判決中提出了“自己代理”的反對(duì)理由，其認(rèn)為：“關(guān)于徐某2（未成年人徐某1的父親）出資購買涉案房屋并登記在徐某1名下的行為是否構(gòu)成‘贈(zèng)與’一節(jié)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第129條規(guī)定：‘贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)與未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)’。因合同法上的贈(zèng)與系雙方法律行為，需贈(zèng)與人贈(zèng)與的意思表示真實(shí)、自由，且受贈(zèng)人應(yīng)發(fā)出接受贈(zèng)與的意思表示。而本案中，徐某2購買涉案房屋，其以徐某1的名義簽訂購房合同和取得房屋所有權(quán)證時(shí)，徐某1仍為未成年人，其民事行為仍需由父母代理，此時(shí)徐某1父母可代徐某1接受第三人贈(zèng)與。如擴(kuò)大解釋將徐某2的行為認(rèn)定構(gòu)成贈(zèng)與，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人皆為徐某1的父母，從而在自己與自己之間發(fā)生民事法律行為，該行為不可能發(fā)生合同法上的效力，同時(shí)，也不屬于上述《意見》所述的贈(zèng)與情形。故徐某2購房時(shí)將涉案房屋登記在徐某1名下的行為與徐某1之間不成立贈(zèng)與。”

“自己代理”指代理人以被代理人的名義與自己進(jìn)行民事活動(dòng)的行為，這種行為因其很容易損害被代理人的利益因而具有效力問題，所以上述案件的審理法官以此否定了父母贈(zèng)與子女的效力，但此種觀點(diǎn)對(duì)自己代理進(jìn)行的是完全形式化的解讀，忽略了法律禁止自己代理的實(shí)質(zhì)理由。包括自己代理和雙方代理在內(nèi)的自我交易行為的禁止，旨在避免利益沖突。若在個(gè)案中并無利益沖突的可能，法律自不必禁止。在父母贈(zèng)與子女房產(chǎn)的問題中，子女的利益并未受損，由此來否定贈(zèng)與效力并不妥當(dāng)。

在更多的案例中，法院并沒有僅從“自己代理”的角度“一刀切”地否定父母將房產(chǎn)贈(zèng)與給未成年人子女的效力，如浙江省高級(jí)人民法院在“（2017）浙民再140號(hào)”判決書中認(rèn)為：“例如錢某某、陳某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間以錢某（未成年子女）名義簽約購買涉案房屋并支付‘首付款’、辦理‘按揭貸款’，其行為實(shí)際上屬于贈(zèng)與，錢某此時(shí)雖然未滿18周歲，但該種純獲利益的贈(zèng)與，并不需要未成年子女作出接受的明確意思表示；在錢某年滿18周歲后，錢某某、陳某在離婚協(xié)議中再次作出贈(zèng)與的意思表示，錢某雖然未就此與父母簽訂書面贈(zèng)與合同，但此后以自己名義辦理涉案房產(chǎn)權(quán)利登記的行為，足可認(rèn)定其有接受贈(zèng)與的意思表示。”

筆者認(rèn)為，在不存在其他效力瑕疵的情況下，父母將房產(chǎn)登記在未成年人名下是沒有問題的，贈(zèng)與行為本身并沒有法律障礙，不構(gòu)成“自己代理”。

贈(zèng)與后是否可以撤銷。實(shí)踐中有的父母將房產(chǎn)登記在子女名下后又覺得不太妥當(dāng)，希望撤銷贈(zèng)與，這種想法是否能夠得到司法支持？有的法院用“具有道德性質(zhì)義務(wù)的贈(zèng)與”認(rèn)為無法撤銷，《民法典》第658條第2款規(guī)定：“經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。”四川省成都市中級(jí)人民法院在“（2019）川01民終6431號(hào)”判決中認(rèn)為：“由于高滿國與高某某系父女關(guān)系，高滿國對(duì)女兒高某某負(fù)有撫養(yǎng)、教育的義務(wù)，高滿國將自己的房產(chǎn)份額進(jìn)行贈(zèng)與是作為父親對(duì)女兒今后健康成長(zhǎng)提供的物質(zhì)保障，具有道德義務(wù)的性質(zhì)，故依法亦不能撤銷。且如果允許一方反悔，不僅僅是單純的撤銷贈(zèng)與行為，同時(shí)還是對(duì)高滿國、田靜之間訂立的離婚協(xié)議的變更，必將影響整個(gè)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割方案，從而影響離婚協(xié)議書的公平性，對(duì)對(duì)方當(dāng)事人不公平，有違誠實(shí)信用原則。”最高人民法院在評(píng)析北京市第二中級(jí)人民法院“（2013）二中民終字第09734號(hào)”判決時(shí)指出：“本案中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是在離婚協(xié)議中約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，離婚后一方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前是否有權(quán)予以撤銷。在離婚協(xié)議中雙方將共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女的約定與解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)分割、共同債務(wù)清償、離婚損害賠償?shù)葍?nèi)容互為前提、互為結(jié)果，構(gòu)成了一個(gè)整體，是‘一攬子’的解決方案。如果允許一方反悔，那么男女雙方離婚協(xié)議的‘整體性’將被破壞。在婚姻關(guān)系已經(jīng)解除且不可逆的情況下如果允許當(dāng)事人對(duì)于財(cái)產(chǎn)部分反悔將助長(zhǎng)先離婚再惡意占有財(cái)產(chǎn)之有違誠實(shí)信用的行為，也不利于保護(hù)未成年子女的權(quán)益。因此，在離婚后一方欲根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定單方撤銷贈(zèng)與時(shí)亦應(yīng)取得雙方合意，在未征得作為共同共有人的另一方同意的情況下，無權(quán)單方撤銷贈(zèng)與。”

綜上可以看出，實(shí)踐中法院大多沒有支持撤銷贈(zèng)與的請(qǐng)求，在父母贈(zèng)與子女房產(chǎn)之后，僅因“后悔”而希望撤銷贈(zèng)與的想法是不被支持的。

分家析產(chǎn)時(shí)對(duì)登記在未成年人名下房產(chǎn)的處置

理論上來說，父母將房屋贈(zèng)送給未成年子女并完成登記后，房屋就是子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)了，然而不同的案例中，涉及分家析產(chǎn)時(shí)，有的法院將房產(chǎn)認(rèn)定為了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有的法院將房產(chǎn)認(rèn)定為了家庭共有財(cái)產(chǎn)，從登記機(jī)構(gòu)的角度來說，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)為例，除通過登記簿的記載來判斷之外，無法也不應(yīng)審查被登記的不動(dòng)產(chǎn)是否屬于夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)。即便如目前有些地方的登記機(jī)構(gòu)那樣去審查申請(qǐng)人的婚姻關(guān)系狀況（如要求提供離婚證或所謂的獨(dú)身證明），也無法確定不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀況。因?yàn)榉蚱拗g的財(cái)產(chǎn)狀況有分別共有、共同共有、部分分別共有和部分共同共有等多種形式。如果要求登記機(jī)構(gòu)一一加以審查，確定不動(dòng)產(chǎn)可能涉及的共有等一切權(quán)利狀況對(duì)于登記機(jī)構(gòu)顯然難以做到。縱然有人認(rèn)為可以通過提高登記人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平等來盡到此種審查義務(wù)，也會(huì)導(dǎo)致登記所需的時(shí)間過長(zhǎng)，成本過高，不利于提高交易效率。由此可見，登記機(jī)關(guān)在財(cái)產(chǎn)認(rèn)定中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)“鞭長(zhǎng)莫及”的情況，此時(shí)實(shí)際權(quán)屬需要法院進(jìn)行具體考察。

贈(zèng)與意思的真實(shí)性的考察。江西省高級(jí)人民法院在“（2017）贛民終463號(hào)”判決中認(rèn)為：“該處訴爭(zhēng)房產(chǎn)是高衛(wèi)東、楊金萍在夫妻關(guān)系存續(xù)期間以共同財(cái)產(chǎn)購買，產(chǎn)權(quán)登記為高衛(wèi)東、高登（未成年子女）二人名下，購買房產(chǎn)時(shí)高登年紀(jì)尚幼，僅為九歲，無獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)出資系其父母共同財(cái)產(chǎn)，故原審判決認(rèn)定所購置的訴爭(zhēng)房產(chǎn)為高登父母即高衛(wèi)東、楊金萍的共同財(cái)產(chǎn)，符合客觀事實(shí)，應(yīng)予維持。雖然依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但是夫妻將共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋登記于未成年子女名下，在夫妻離婚時(shí)，不能簡(jiǎn)單地完全按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力，對(duì)外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記后，善意第三人基于對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為應(yīng)受到法律的保護(hù)；對(duì)內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來確定真正的權(quán)利人。實(shí)際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋的產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但這樣并不意味著該房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為未成年子女，人民法院應(yīng)當(dāng)注意審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示。如果真實(shí)意思確實(shí)是將購買的房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時(shí)管理；如果真實(shí)意思并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。本案中，一、二審已查明，高登父母購置該房產(chǎn)時(shí)及離婚訴訟期間，均無證據(jù)顯示雙方有將該涉案房產(chǎn)90%份額贈(zèng)與高登的共同意思表示，其中高衛(wèi)東陳述系為防止夫妻一方隨意處置房產(chǎn)而登記在高登名下，楊金萍則在離婚訴訟一、二審以及再審審查程序中均要求將本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。故從案涉房產(chǎn)的出資情況及高衛(wèi)東、楊金萍的陳述等來分析，夫妻雙方自始至終并未形成將該房產(chǎn)贈(zèng)與高登的合意,本案房產(chǎn)的真正權(quán)利人并非高登，而是高衛(wèi)東、楊金萍。高登上訴提出從房產(chǎn)按份共有的比例來分析，可以確定高衛(wèi)東、楊金萍是經(jīng)過慎重商量，共同決定將訴爭(zhēng)房產(chǎn)贈(zèng)與高登，但該上訴主張僅是高登的主觀推測(cè)，并未提供充分證據(jù)予以證實(shí)。況且，高衛(wèi)東、楊金萍離婚訴訟經(jīng)歷一審、二審、再審審查等訴訟程序，時(shí)間跨度近十年，期間高登也明確知道法院生效判決對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的處理結(jié)果，即作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，但直至離婚糾紛生效判決執(zhí)行完畢，高登并未提出過任何異議，可見高登在提起本案訴訟之前，并未有接受贈(zèng)與的意思表示。因此，結(jié)合本案現(xiàn)有的證據(jù)和已查明的事實(shí)，原審判決認(rèn)定，雖然訴爭(zhēng)房屋90%的份額登記在高登名下，但高衛(wèi)東、楊金萍的真實(shí)意思并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女高登，位于北京市宣武區(qū)案涉房產(chǎn)應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，有事實(shí)與法律依據(jù)，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。”在該案中，法院從當(dāng)事人真意的角度進(jìn)行論證，認(rèn)為夫妻雙方并沒有贈(zèng)與子女房子的合意，而更多的是“為防止夫妻一方隨意處置房產(chǎn)而登記在高登名下”，由此將房屋認(rèn)定為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。這種做法的合理之處在于沒有僅根據(jù)登記名冊(cè)就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)歸屬進(jìn)行簡(jiǎn)單認(rèn)定，而是考慮到了案件中的實(shí)際情況，充分考慮到了當(dāng)事人的真實(shí)意思，從而做出更準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)呐袥Q。

為了逃避債務(wù)而為贈(zèng)與的考察。在實(shí)踐中，有些父母是為了逃避債務(wù)而將房產(chǎn)登記在未成年人子女名下，對(duì)于這種案例，法院在判決時(shí)會(huì)綜合考慮個(gè)案情況進(jìn)行分析，探究是否真的有逃避債務(wù)的意圖，如果有的話，該房產(chǎn)就無法簡(jiǎn)單認(rèn)定為父母贈(zèng)與給子女并由子女所有的財(cái)產(chǎn)了。

在最高人民法院在“（2017）民申3404號(hào)”裁定中認(rèn)為：“王永權(quán)、姚明春將涉案18套房屋登記在未成年子女王雲(yún)軒名下時(shí)，王永權(quán)、姚明春尚未歸還賀珠明借款，因此王雲(yún)軒認(rèn)為其取得案涉房屋未損害賀珠明利益的理由不成立。另，案涉房屋一直由王永權(quán)、姚明春夫妻用于經(jīng)營(yíng)，明顯超出王雲(yún)軒的基本生活需要。因此，原判決綜合分析房屋購買時(shí)間、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間、王永權(quán)對(duì)賀明珠負(fù)債情況及購房款的支付，認(rèn)定案涉18套房屋應(yīng)為王永權(quán)、姚明春、王雲(yún)軒的家庭共有財(cái)產(chǎn)有證據(jù)證明。”可見，法院考慮房屋情況時(shí)，登記時(shí)間與債務(wù)成立時(shí)間的比較也是一個(gè)考慮因素，夫妻在債務(wù)未清償?shù)那闆r下的贈(zèng)與可能被法院認(rèn)定為逃避債務(wù)的行為，進(jìn)而將財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者家庭共同財(cái)產(chǎn)。河南省三門峽市湖濱區(qū)人民法院在“（2017）豫1202民初249號(hào)”判決中認(rèn)為：“該贈(zèng)與行為發(fā)生在原告游惠琳與第三人韓建峰（未成年）建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系之前，不存在惡意串通逃避債務(wù)的情形，該贈(zèng)與行為應(yīng)屬有效贈(zèng)與。”這里法院也是考慮到了惡意串通逃避債務(wù)的可能性，但根據(jù)所查明證據(jù)現(xiàn)實(shí)雙方并沒有惡意串通，進(jìn)而支持了贈(zèng)與行為的有效性。

結(jié)語

綜上所述，父母將房產(chǎn)登記在未成年人名下的行為本身并沒有法律障礙，其在民法上是一個(gè)贈(zèng)與行為，登記之后不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定力，然而在個(gè)案中，法官會(huì)從房屋購買時(shí)間、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間多方面因素來考慮夫妻雙方是否具有真實(shí)的贈(zèng)與意思、是否有逃避債務(wù)的嫌疑，綜合未成年人權(quán)益保護(hù)、第三方權(quán)益保護(hù)等因素確定該贈(zèng)與行為的效力，進(jìn)而認(rèn)定房產(chǎn)的歸屬。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》

第十九條　八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)；但是，可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為。

第二十條　不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。

第三十五條 監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

未成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實(shí)意愿。

第二百一十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第二百一十七條　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第六百五十七條　贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。

第六百五十八條　贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

第一千零六十二條　夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎(jiǎng)金、勞務(wù)報(bào)酬；

（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資的收益；

（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；

（四）繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。

夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》

第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第十一條　無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。

監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。

父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。

作者簡(jiǎn)介：

馬麗紅，北京德和衡律師事務(wù)所高級(jí)合伙人。美國天普大學(xué)法學(xué)碩士、北京大學(xué)法律碩士、中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士。從業(yè)經(jīng)驗(yàn)20年，為多家國企、外企及民企提供過常年和專項(xiàng)法律服務(wù)。近年來，主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括不動(dòng)產(chǎn)投融資、企業(yè)并購、集體土地開發(fā)利用、商業(yè)地產(chǎn)、健康養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、資產(chǎn)證券化、文化娛樂等，擁有敏銳的商業(yè)思維和廣闊的商業(yè)視角，深為客戶信賴。2018年，馬律師被評(píng)為“ALB客戶首選律師”和“北京市朝陽區(qū)優(yōu)秀律師”，2023年被評(píng)為錢伯斯房地產(chǎn)推薦律師。著有《集體土地法律實(shí)操與案例指引》等專著并發(fā)表多篇專業(yè)文章。