經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 上海報(bào)道 從浦西到浦東，每天三個(gè)小時(shí)的通勤路程折磨了王民兩年。今年，他下定決心置換到浦西。一方面為解決通勤問題，另一方面，女兒出生了，父母過來幫忙帶娃，三居室迫在眉睫。

因?yàn)槠治鞯哪繕?biāo)板塊沒有合適的新房供應(yīng)，二手房成為王民的首選，年初，成功賣掉兩居室后，他簽下了一套1000萬元的三房。

個(gè)稅、契稅、增值稅，加起來一共花費(fèi)62萬元。讓王民更加“肉疼”的是，高昂的稅費(fèi)外，還有20多萬元的中介費(fèi)，“一輛小轎車沒了！”一趟置換下來，王民花了快90萬元。

近年來，雖然中介費(fèi)收取比例沒有太大調(diào)整，但隨著房價(jià)上行，尤其是一線城市房價(jià)大幅上漲，中介費(fèi)也隨之水漲船高。

今年5月，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”。

該文件將房屋買賣交易成本過高這一長期現(xiàn)象再次推到臺(tái)前。中介費(fèi)是否還有下降空間？又該如何擠掉水分？

一分錢一分貨？

王民也考慮過找上海的中小型中介節(jié)約一大筆中介費(fèi)，最終，一家頭部中介公司經(jīng)紀(jì)人的話打動(dòng)了他，“買任何東西都是一分錢一分貨，便宜沒好貨”。

在上海五大新城經(jīng)營了23年中介公司的陳凱并不完全認(rèn)同這句話。陳凱擁有30多家連鎖中介門店，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的中介公司，雙邊收費(fèi)總額1.3%-1.5%，比規(guī)模第一的某頭部中介3%的收費(fèi)低了不少。

陳凱認(rèn)為，中介公司服務(wù)的底層邏輯沒有區(qū)別，本質(zhì)是房屋居間服務(wù)，客戶最看重的是交易安全。“房屋交易過程中產(chǎn)生的大部分問題，實(shí)際是以預(yù)防為先的。”陳凱說，關(guān)鍵是企業(yè)如何對(duì)整個(gè)交易流程進(jìn)行把控，這非常倚賴企業(yè)的規(guī)則和經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)。

在陳凱看來，不論什么規(guī)模的中介公司，只要在前期產(chǎn)權(quán)調(diào)查、資料手續(xù)查驗(yàn)方面嚴(yán)格推進(jìn)，是能夠保障交易安全的。

他舉例，即使房產(chǎn)證上只有一個(gè)人，也有可能是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，為了避免后續(xù)的麻煩，單身的需要提供單身證明，已婚的需要賣家夫妻到場簽字。陳凱解釋，雖然交易中心沒有這樣要求，但這可以避免收房時(shí)可能遇到的問題。

在交易環(huán)節(jié)，交易的房產(chǎn)如果涉及到還貸，首付款打進(jìn)賣方賬戶后，陳凱要求業(yè)務(wù)員陪同賣方去銀行還款。“留一手”的原因在于，從業(yè)幾十年來，陳凱碰到不少賣方拿著首付款還其他債務(wù)，導(dǎo)致房屋貸款未結(jié)清，最終無法交易。

但陳凱也認(rèn)同，一旦在交易過程中出現(xiàn)問題，大型連鎖中介公司有更大的能力承擔(dān)責(zé)任，提供兜底保障。

上海一家頭部連鎖中介門店店長告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近5年，自己賠償過未結(jié)清的水電費(fèi)、計(jì)算錯(cuò)誤的稅費(fèi)、房屋漏水維修等費(fèi)用。有一次，買家因?yàn)橘u家親屬拒絕搬家要求其門店賠償。雖然他認(rèn)為中介門店并沒有責(zé)任，但因?yàn)楸豢蛻敉对V到總部，門店最終賠償了3萬多元。

“這一點(diǎn)上，大型連鎖中介比一般中介門店更有保障。”該店長表示，單店出現(xiàn)問題時(shí)，客戶可以投訴到總部，門店會(huì)被要求在一定時(shí)效內(nèi)解決。即使是加盟門店，也有加盟費(fèi)壓在總部可以托底。

目前，不少大型連鎖中介公司均推出了服務(wù)承諾，并制定了相應(yīng)的賠付標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)鏈家對(duì)外公布的數(shù)據(jù)，自2013年推出服務(wù)承諾以來，截至2023年3月31日，鏈家在全國范圍內(nèi)累計(jì)支付的安心保障金達(dá)38億元。

 利潤空間幾何？

雖然大家都覺得中介費(fèi)貴，但在陳凱看來，這并非一個(gè)高利潤行業(yè)，除非違規(guī)經(jīng)營，比如倒賣或吃差價(jià)，行業(yè)的真實(shí)利潤并不高。

從經(jīng)營成本看，陳凱30多家門店有240名員工，一名員工的底薪加上社保費(fèi)用在5000-6000元，還要給予一些業(yè)績達(dá)標(biāo)的經(jīng)紀(jì)人獎(jiǎng)勵(lì)，如報(bào)銷端口費(fèi)，一名經(jīng)紀(jì)人每月成本大約在7000元左右。

此外，30多家店鋪的店面平均租金在8000-10000元。陳凱算過一筆賬，一個(gè)月至少要做到200萬元傭金才不虧損。但今年5月，30多家門店的總業(yè)績僅為3月的一半，已經(jīng)站在虧損的邊緣。

與陳凱深耕片區(qū)具有老客優(yōu)勢(shì)不同，更多中小型中介門店需要通過加盟獲客，這意味著更大的獲客支出。

李成在深圳百花和華強(qiáng)北板塊擁有兩家中介門店，公司2014年成立，2019年加盟德佑后，每筆傭金收入的10%-15%需作為平臺(tái)費(fèi)繳納，此外，還需要交簽約費(fèi)、按揭服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

天津另一家加盟店店董也表示，行業(yè)獲客成本很高，一個(gè)像樣的端口需要八九百元，平臺(tái)費(fèi)占傭金的15%，也占到店鋪利潤的30%。

2022年，李成退出德佑，加入了另一個(gè)抽成為5%的平臺(tái)，除了節(jié)省一些平臺(tái)費(fèi)，更多的考慮在于彈性費(fèi)率，李成介紹，按照公司當(dāng)時(shí)的規(guī)定，1000萬元以下的房產(chǎn)中介費(fèi)率在1.7%，但深圳市場競爭激烈，為了成單，自己常常需要貼傭金進(jìn)去，這進(jìn)一步擠壓了利潤。

隨著深圳二手房市場持續(xù)走低，今年5月，李成的2個(gè)店只做了40多萬元的業(yè)績，僅為2020年月均的1/3。李成告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，40萬業(yè)績中，一半要分發(fā)給經(jīng)紀(jì)人，加上2萬元平臺(tái)費(fèi)，店鋪?zhàn)饨稹⑸绫５?lrm;10萬元，兩家門店當(dāng)月盈余不到8萬元。

陳凱介紹，行業(yè)正常的利潤點(diǎn)在10%-20%。但這兩年波動(dòng)較大，即使在市區(qū)，許多門店大面積關(guān)閉，一個(gè)在上海內(nèi)環(huán)經(jīng)營20多家中介門店的朋友，今年已將店鋪關(guān)閉了一半。

一位中介行業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在中介企業(yè)里，人工成本一般占總成本的60%-70%，租金成本占10%-15%，中后臺(tái)的運(yùn)營成本占5%-10%，頭部大型中介的中后臺(tái)運(yùn)營成本占比更高。

“一個(gè)人力成本占60%以上的行業(yè)，只能依靠管理和效率賺錢。”但中介門店和從業(yè)者數(shù)量龐大，行業(yè)普遍低效，他表示，2019-2020年高峰時(shí)期，全國有150萬-200萬房屋經(jīng)紀(jì)人，這兩年全國二手房交易量下滑，但經(jīng)紀(jì)人數(shù)量仍在120萬-150萬人。

這也導(dǎo)致，房屋成交的單筆提成較高，但絕大多數(shù)從業(yè)者收入并沒有外界想象的那么高。

一套房源成交后，不僅成交中介能拿到錢，開單過程中拍圖、維護(hù)、幫忙帶看等服務(wù)的中介都能從中分一杯羹，這些中介可能是來自多個(gè)門店。

陳凱介紹，2021年市場好的時(shí)候，其公司200多個(gè)經(jīng)紀(jì)人中，前5%的經(jīng)紀(jì)人可以拿到2萬-3萬元，前20%的經(jīng)紀(jì)人平均工資在1萬-2萬元，超過7成的業(yè)務(wù)員，收入均在1萬元左右。當(dāng)前市場行情下，經(jīng)紀(jì)人每月收入在5000元左右，與其所在郊區(qū)的平均收入水平相當(dāng)。

市場冷卻，中介費(fèi)能降嗎？

今年4月份開始，陳凱將維持了3年的1.5%費(fèi)率下調(diào)。雖然明面上仍然報(bào)價(jià)1.5%，但近期實(shí)際成交的單子費(fèi)率多在1.3%。對(duì)700萬元及以下的房子，他將底線定在不少于1%。

“如果在做與不做之間選擇，1%我們也會(huì)做。”陳凱解釋，畢竟對(duì)公司來說，做一筆單子才會(huì)進(jìn)賬，公司會(huì)考慮到業(yè)務(wù)員兩三個(gè)月都沒開單，會(huì)放開費(fèi)率，彈性一些。

同樣，市場成交量較好時(shí)，中介費(fèi)可能會(huì)更高。天津南開區(qū)德佑中介一位店董張弛介紹，天津德佑對(duì)大標(biāo)的房子一直設(shè)有中介費(fèi)上限，比如過去，400萬元及以上的房子，中介費(fèi)最高封頂為99000元。今年3月份小陽春，公司又將中介費(fèi)封頂線提升至房屋總價(jià)在600萬元以上，封頂費(fèi)用15萬元。

交易量也影響著中介費(fèi)的折扣力度和底線。張弛所在的南開區(qū)是天津成交較為活躍的片區(qū)，公司統(tǒng)一規(guī)定，中介費(fèi)率不能低于2.4%。而一些位置較偏、成交量不高的區(qū)域，底線則定在2.2%或者2%。

當(dāng)下市場行情不好，一些中小中介公司往往為了爭搶客戶，給出很大的中介費(fèi)優(yōu)惠。但張弛很少給折扣，因?yàn)榭偛康目己藰?biāo)準(zhǔn)不僅包括單純的業(yè)績，還包括收取傭金的比例，折扣單數(shù)過多，會(huì)直接影響店鋪的打分和排名，進(jìn)而影響門店收入。

市場差異化調(diào)節(jié)

目前，全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各地普遍實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

而在2014年之前，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)，由政府制定統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)；2014年，中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)；2016年，各省逐漸放開房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)定價(jià)，變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)，即由企業(yè)自行定價(jià)。

各地二手房交易收取中介費(fèi)的方式、比例不盡相同。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，全國25個(gè)重點(diǎn)城市中，規(guī)模占比較高的中介公司二手房中介費(fèi)率均值為2.2%，其中成都、西安和北京的中介費(fèi)率較高，分別為2.8%、2.8%和2.7%；石家莊、東莞和太原相對(duì)較低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

不同中介公司的收費(fèi)差異較大。目前，中介費(fèi)大致分為三個(gè)梯隊(duì)，以北京為例，第一梯隊(duì)是大型連鎖的頭部中介公司，一般在成交價(jià)格的2.5%-2.7%，折扣余地較小；第二梯隊(duì)是規(guī)模稍小的連鎖中介，中介費(fèi)在成交價(jià)的2%上下；不知名的中小中介費(fèi)率在1%-1.5%，甚至在1%以下。

與北京類似，上海鏈家的中介費(fèi)在3%，其中1%由賣家支付，2%由買家支付；第二梯隊(duì)如中原地產(chǎn)等，費(fèi)率在2%左右；中小中介費(fèi)率在1.5%以下，談判空間較大，甚至可以“一口價(jià)”。

上海一家頭部連鎖中介店長明顯感覺到，進(jìn)入買方市場后，賣家的中介費(fèi)更好收了。這也意味著買方支付的中介費(fèi)在下降。

他表示，前兩年市場火爆時(shí)，雖然公司規(guī)定向上家收取1%的中介費(fèi)，但許多賣家只看到手凈得。“如果你要收，他就加到房屋總價(jià)里去。”某種程度上，買家實(shí)際承擔(dān)了3%的中介費(fèi)。而現(xiàn)在，大部分賣家都愿意承擔(dān)自己1%的中介費(fèi)。“還有一些賣家甚至愿意多出中介費(fèi)，只求把房子盡快賣出。”

具體到不同城市和區(qū)域，中介費(fèi)收取方式也不同，張弛告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在天津市內(nèi)六區(qū)，交易量相對(duì)好，買方承擔(dān)部分更多，而在交易量少的區(qū)域，如寶坻區(qū)、薊州區(qū)，基本由買賣雙方共擔(dān)。

整體來說，中介費(fèi)主要由購房者承擔(dān)。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國25個(gè)重點(diǎn)城市中，中介費(fèi)由買家全部承擔(dān)和買家承擔(dān)大頭的占比超過7成，買賣雙方均攤的占比不到3成。

（文中王民、陳凱、張弛、李成為化名）