經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2月27日晚，招商蛇口收到深交所下發(fā)的許可類(lèi)重組問(wèn)詢(xún)函，對(duì)招商蛇口披露的涉房重組事項(xiàng)發(fā)出了16個(gè)問(wèn)題，要求其作詳盡說(shuō)明。

2月18日，招商蛇口發(fā)布《招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)（草案）》（下稱(chēng)《報(bào)告書(shū)》）的公告，宣布將發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，總價(jià)約89.28億元。

此外，招商蛇口的《報(bào)告書(shū)》還披露，將向招商局投資發(fā)展在內(nèi)的不超過(guò)35名的特定投資者募集配套資金，發(fā)行股份數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30%，募集資金不超過(guò)85億元。

報(bào)告書(shū)顯示，本次配套募集資金擬用于10個(gè)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，分別是長(zhǎng)春公園1872項(xiàng)目、沈陽(yáng)招商公園1872項(xiàng)目等，涉及住宅、體育中心、體育公園等多個(gè)業(yè)態(tài)，且該項(xiàng)目為在建、在售項(xiàng)目，部分已獲取預(yù)售許可證，總投資額超328億元。此外，擬募集的85億元中有42億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)。

招商蛇口擬募集配套資金85億元，用于10個(gè)存量涉房項(xiàng)目等

這個(gè)募集配套資金動(dòng)作，吸引了深交所的關(guān)注。深交所要求招商蛇口區(qū)分不同業(yè)態(tài)，分別說(shuō)明合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及的在建、在售及已取得、未取得預(yù)售證的具體項(xiàng)目情況，以及本次募投項(xiàng)目資金測(cè)算涉及的具體業(yè)態(tài)及項(xiàng)目情況。

其次，深交所要求招商蛇口對(duì)10個(gè)募投項(xiàng)目逐項(xiàng)說(shuō)明本次募集資金用途是否符合用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，不用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等要求。

這源于2022年11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，即“第三支箭”。

“第三支箭”第一項(xiàng)措施為恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許上市房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。

一位頭部房企融資人士解釋?zhuān)谫Y不能用于拿地，是金融監(jiān)管部門(mén)一直以來(lái)設(shè)置的紅線，即禁止前融，房企須用自有資金來(lái)參與拿地。但股權(quán)融資不得用于開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，是“第三支箭”的新規(guī)定。

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，房地產(chǎn)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施是為了“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展等。政策調(diào)整導(dǎo)向?yàn)樾迯?fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，推動(dòng)解決存量地產(chǎn)項(xiàng)目化險(xiǎn)、整合，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)出清，因此明令要求募集資金不能用于新增拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等擴(kuò)張行為。

此外，“第三支箭”第二項(xiàng)措施為恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)等。

此前2月12日，萬(wàn)科公布定增方案，募集不超過(guò)150億元用于旗下11個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金，是“第三支箭”房企股權(quán)再融資重啟以來(lái)最大規(guī)模的定增。按照規(guī)定，這筆融資只能用于存量項(xiàng)目保交付，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)。

這意味著，第三支箭所開(kāi)放的股權(quán)融資，每一筆錢(qián)都得精準(zhǔn)射向“保交房”的靶。

一位接近萬(wàn)科人士透露，自2022年11月以來(lái)，金融政策向好，對(duì)萬(wàn)科等少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企很友好，但政策設(shè)定了很多紅線。比如，股權(quán)融資募集資金只能用于保交付。“但萬(wàn)科還沒(méi)有到旗下項(xiàng)目需要保交付的地步”。

此外，據(jù)該接近萬(wàn)科人士透露，股權(quán)融資募投項(xiàng)目須為萬(wàn)科全資子公司，不能為合作項(xiàng)目；資金只能用于交付時(shí)間節(jié)點(diǎn)較近的正常建設(shè)中存量項(xiàng)目，交付時(shí)間跨度太長(zhǎng)也不被允許。