經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡群  購房者信心正在修復(fù)，但能否扼住房地產(chǎn)下行的頹勢還不可知。

“在房貸政策寬松、疫情的逐步放開及經(jīng)濟逐步復(fù)蘇的背景下，人們的消費信心回暖，購房意愿出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，整體有向好趨勢。”2月21日，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心、螞蟻集團研究院、螞蟻理財智庫聯(lián)合發(fā)布的《2022年中國家庭財富變動趨勢——中國家庭財富指數(shù)調(diào)研年度報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2022年有計劃購房的家庭比例與還在觀望的家庭比例總體在波動中有所上升。四季度上升幅度較大，“有計劃購房”的比重從三季度的7.0%上升至四季度的16.6%，“還在觀望”的比重從20.1%上升到27.2%，同時明顯超過上年同期水平。

房地產(chǎn)市場回暖信號不僅表現(xiàn)在上述調(diào)查的購房意愿上。2023年2月16日，國家統(tǒng)計局公布2023年1月份70個大中城市住宅銷售價格，在經(jīng)歷了長達一年的下降之后，1月份70城房價環(huán)比首次止跌，環(huán)比上漲城市數(shù)量增加至36個。

“我們認為當前二手市場的修復(fù)具有可持續(xù)性，預(yù)計2-3月份會形成年內(nèi)第一個二手房量升價穩(wěn)的節(jié)點。”貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月50城二手房價指數(shù)自2021年8月起連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌后，景氣指數(shù)持續(xù)回升，貝殼經(jīng)理信心指數(shù)超過50的信心榮枯線。2月上半月（1日-15日）貝殼50城二手房日均成交量較1月上半月增長超過70%。

房貸利率創(chuàng)新低

2月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.65%，5年期以上品種報4.30%，均與上次相同。這已經(jīng)是LPR報價連續(xù)6個月保持不變。

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率為4.26%，已低于2009年9月創(chuàng)下的有歷史記錄以來4.34%的低值。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

貝殼研究院監(jiān)測顯示，2月份符合首套利率動態(tài)調(diào)整的38城市中，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率調(diào)至4%以內(nèi)。其中，南寧、珠海等城市2月份首套房貸利率已降至3.70%，較1月份下降40個BP。2023年2月百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，這是過去4個月基本平穩(wěn)后的再次明顯下行，絕對水平再創(chuàng)2019年以來新低。

“上半年5年期以上LPR報價仍有可能下調(diào)0.1至0.15個百分點。”東方金誠的分析報告認為，當前居民房貸利率相對偏高，具備一定下調(diào)空間。無論是與同期企業(yè)貸款利率相比，還是從與名義經(jīng)濟增速匹配的角度衡量，當前居民房貸利率都處于相對偏高水平。

購房意愿有向好趨勢

2022年，居民家庭購房意愿整體不高，并且隨著提前還貸潮的愈演愈烈，個人住房貸款規(guī)模在2022年3季度末達到38.91萬億元階段性新高后僅一個季度，便開始下降至4季度的38.8萬億元。

“購房意愿出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，整體有向好趨勢。”《報告》數(shù)據(jù)顯示，“還在觀望”和“有計劃購買”的家庭占比均創(chuàng)近年新高，其中，“還在觀望”占比從三季度的20.1%上升到四季度27.2%，“有計劃購房”的占比從7.0%上升至四季度的16.6%。

來源：《2022年中國家庭財富變動趨勢——中國家庭財富指數(shù)調(diào)研年度報告》

從住房需求來看，投資性住房需求減弱，剛性及改善型住房需求仍在且增加明顯。“無論是從收入維度、資產(chǎn)維度還是住房擁有數(shù)量來看，四季度中等收入（年收入5萬-30萬）、中等資產(chǎn)（金融資產(chǎn)5萬-100萬）及一二套房家庭的購房意愿增幅都遠高于其他組，表明家庭的改善型住房需求釋放明顯。如中等收入家庭在未來三個月計劃購房的比例約為16.5%，中等資產(chǎn)家庭在未來三個月計劃購房的比例約為19.9%，一二套房家庭在未來三個月計劃購房的比例約為14.7%，均是2020年以來的最高水平。”《報告》課題組負責(zé)人稱。

“我們?nèi)灶A(yù)計2023年全年房地產(chǎn)銷售面積下跌，其恢復(fù)程度或不及此前受疫情限制影響的行業(yè)。”瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示，2022年金融市場波動和房地產(chǎn)大幅下行或進一步推動居民將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為銀行存款。隨著今年資產(chǎn)價格有望回升和投資情緒改善，部分額外存款或再次回流至金融資產(chǎn)或房地產(chǎn)市場，當然其中部分或被用于消費。超額儲蓄可能并不會在2023年完全且快速地釋放。部分居民或需在更長時間內(nèi)繼續(xù)額外增加儲蓄，以修復(fù)此前因經(jīng)濟疲軟和房地產(chǎn)下行而受損的資產(chǎn)負債表。在房價調(diào)整和居民住房負擔(dān)能力改善后，部分居民或用存款購房，不過投資或投機需求主導(dǎo)的購房者可能還在觀望。