經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 2月8日一大早，北京華彬中心五樓一間會議室內(nèi)，一排桌子和13名身穿統(tǒng)一西服的工作人員，將會議室分為兩個空間，桌子和人墻內(nèi)為“北京建外SOHO西區(qū)2022年業(yè)主大會開票現(xiàn)場”，人墻外是業(yè)主觀摩區(qū)。

“憑什么你們在里面坐著，讓業(yè)主在外面站著”，建外SOHO西區(qū)的業(yè)主韓平進入會場后，看到觀摩區(qū)沒有座位后，質(zhì)問開票現(xiàn)場的工作人員，但沒有人回答他。觀摩區(qū)的業(yè)主們情緒逐步激動起來。

9時，開票活動正式開始，建外SOHO西區(qū)業(yè)委會主任蘇潤芹的開場白，被淹沒在業(yè)主的一片質(zhì)疑聲中。蘇潤芹和支持業(yè)委會的業(yè)主，將質(zhì)疑的業(yè)主稱為“反對派業(yè)主”，其中韓平和康興華是較為活躍的“反對派業(yè)主”。

一位建外SOHO西區(qū)業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，“反對派業(yè)主”與業(yè)委會之間的矛盾由來已久，在歷次業(yè)主大會上，“幾乎每次都會報警，這一次也報警了”。

“反對派業(yè)主”與業(yè)委會之間長期矛盾的背后，一方面是對建外SOHO西區(qū)長久以來房價漲不起來的抱怨；另一方面也是對業(yè)委會及其控制下物業(yè)公司缺乏有效監(jiān)督機制，以及對上億元公維基金安全的擔(dān)憂。

“現(xiàn)在我們的目的就是選出新的業(yè)委會”，韓平告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，第一是建立健全的監(jiān)督機制，保證業(yè)主物業(yè)費和公維基金的安全；第二是選聘一流的物業(yè)公司入駐，提升小區(qū)的服務(wù)水平和價值。

開票現(xiàn)場

建外SOHO西區(qū)“反對派業(yè)主”的憤怒從進入觀摩區(qū)就開始爆發(fā)，開票現(xiàn)場分開票區(qū)和觀摩區(qū)，開票區(qū)又分三個區(qū)域。中間是計票區(qū)，四塊白色的寫字板一字排開，標(biāo)著議案內(nèi)容；右側(cè)是唱票區(qū)，負責(zé)開票、計票和唱票；右側(cè)是休息區(qū)。

由于觀摩區(qū)沒有供業(yè)主休息的椅子，又因被桌子和工作人員隔開，業(yè)主無法進入到休息區(qū)，這也成為業(yè)主情緒爆發(fā)的導(dǎo)火索。

開票現(xiàn)場除了業(yè)委會工作人員和負責(zé)維持秩序的保安人員，還有7名街道和社區(qū)的工作人員，以及3名轄區(qū)派出所民警。觀摩區(qū)擠滿了前來觀看的業(yè)主和維持秩序的人員，會議室外也有不少人。

這次開票主要揭曉此前三項議案的投票表決結(jié)果：第一，是否同意用公維基金更新電梯；第二，差額補選業(yè)委會委員三人，候選人有王博、馮秋紅、李鴻雁、張軍和康興華等五人；第三，是否同意小區(qū)公維基金儲存調(diào)整至建設(shè)銀行。

根據(jù)業(yè)委會公示，投票工作從2022年9月23日開始，至2022年12月7日封箱，期間因票數(shù)及其他原因，對投票期限進行一次延期。

從2022年8月前后啟動時，這次業(yè)主大會投票表決活動便充滿爭議，從電梯招標(biāo)程序到部分物業(yè)人員和招標(biāo)公司涉嫌操縱招標(biāo)，從業(yè)委會候選人到收票、封箱和開箱等，均遭到“反對派業(yè)主”質(zhì)疑。

康興華是這次業(yè)委會候選委員之一，多年前，就自建公眾號對業(yè)委會工作進行監(jiān)督，期間曾多次和業(yè)委會對簿公堂。2022年12月7日選票箱封箱時，康興華和幾名業(yè)主作為見證人在封條上簽字。

在開票現(xiàn)場，康興華提出，開箱前，應(yīng)該由包括他在內(nèi)的簽字人對票箱封口進行查驗，確認(rèn)沒有被動過手腳后再進行開箱，“這個要求不過分吧”，不過，開票區(qū)沒有人回應(yīng)他的提議，一切按照流程進行。

緊接著，康興華又對業(yè)委會多個方面程序提出質(zhì)疑，包括沒有經(jīng)過業(yè)主大會表決就進行電梯招標(biāo)工作、小區(qū)停車場招標(biāo)沒有經(jīng)過業(yè)主大會通過等。這時候，蘇潤芹示意觀摩區(qū)業(yè)主安靜，不要影響開票工作。

開票區(qū)內(nèi)，工作人員開始統(tǒng)計有效選票。9點40分左右，投票初步統(tǒng)計完成，開始唱票。業(yè)主們雖然激烈反對，但并沒有對開票工作造成實質(zhì)性干擾。開始唱票的時候，業(yè)主開始陸續(xù)離場。

根據(jù)規(guī)則，第一項和第三項需要三分之二戶數(shù)和三分之二建筑面積業(yè)主的同意，第二項候選人必須獲得半數(shù)以上戶數(shù)和半數(shù)以上建筑面積的選票，無論是雙三分之二，還是雙50%，都缺一不可。

唱票持續(xù)了大約2小時40分鐘，一直到12點左右才完成，此后工作人員開始統(tǒng)計相關(guān)議案的票數(shù)，到12點16分左右，初步結(jié)果統(tǒng)計出來，但還需要核算建筑面積票數(shù)占比，最終結(jié)果還需要兩三個小時之后出來。

2月8日晚上22時，蘇潤芹在建外SOHO西區(qū)業(yè)主群通報了開票結(jié)果，第一項和第三項議案通過，第二項中的王博和李鴻雁當(dāng)選為新的業(yè)委會委員，張軍、馮秋紅和康興華因為票數(shù)不夠沒有選上。

開票爭議

根據(jù)投票結(jié)果公示材料，建外SOHO西區(qū)共有1140戶，建筑面積25.5萬平方米。這一次共有806戶居民參與投票，對應(yīng)建筑面積為19.8萬平方米，占比分別為70.7%和77.8%，超過三分之二的法定戶數(shù)和建筑面積。

“反對派業(yè)主”與業(yè)委會爭議焦點主要集中在幾個方面：

第一是業(yè)委會成員選舉方面。建外SOHO業(yè)主委員會法定人數(shù)是5人，據(jù)蘇潤芹介紹，為了維持業(yè)委會正常運行，5名委員中，2名任期6年，2名任期4年，1名任期兩年。2019年有1名到期，2022年12月底有2名到期，“我和柯富進明年到期”。

從2020年開始，建外SOHO西區(qū)業(yè)委會一直由4名委員構(gòu)成，由于部分小區(qū)事項需要半數(shù)以上委員表決同意才能進行，而業(yè)委會成員缺位使得眾多事項上，業(yè)委會無法形成有效決議，其中這次開票便產(chǎn)生分歧。

據(jù)蘇潤芹和多名業(yè)主介紹，2022年12月22日也就是投票封箱約兩周后，業(yè)委會在表決是否開票的決議中，蘇潤芹和業(yè)委會成員穆小遷認(rèn)為，業(yè)委會應(yīng)該執(zhí)行業(yè)主大會決定，依法履行業(yè)主大會開箱工作；而另兩位業(yè)委會成員劉文濤和柯富進則認(rèn)為，2022年業(yè)主大會流程違法違規(guī)，應(yīng)立即終止。

劉文濤在為業(yè)主大會錄制的視頻中表示，建外街道辦和社區(qū)主要負責(zé)人曾召集業(yè)委會成員，并建議由業(yè)委會兩位主任、一位“反對派業(yè)主”和相關(guān)客服人員組成一個收票籌備小組，并成立專門辦公室來進行公正透明的收票過程。

“但第二天，業(yè)委會開會討論這一問題時，蘇（潤芹）主任跟我們說，她和街道溝通好了，這個（開票籌備小組）就不弄了，還是她去收票”，劉文濤表示，作為業(yè)委會成員，他本人反對繼續(xù)開票。

蘇潤芹則給出另一個答案，當(dāng)時街道辦和社區(qū)負責(zé)人讓蘇潤芹、柯富進和劉文濤三人共同收票，每人負責(zé)幾棟樓，“為我分擔(dān)工作，我當(dāng)然歡迎了，但柯富進和劉文濤都不愿意去收票，而是讓康（興華）參與收票，因為康不是業(yè)委會成員，涉及到業(yè)主隱私”，蘇潤芹表示，她不同意由業(yè)主去收票。

此外，“反對派業(yè)主”認(rèn)為，應(yīng)該先補選業(yè)委會成員，以符合業(yè)委會法定人數(shù)，然后再進行其他事項的投票表決工作，而不是在業(yè)委會無法形成有效決議的情況下，將補選委員與更換電梯等其他事項綁在一起投票。

對此，蘇潤芹解釋，由于業(yè)主大會每年舉辦一次，而電梯又涉及到業(yè)主人身安全，如果這次補選出委員，電梯更換需要在下一年業(yè)主大會才能表決，如果中間出現(xiàn)事故，無論是業(yè)委會還是街道辦，都負不起這個責(zé)任。

在這種情況下，業(yè)委會形成同意開箱和不同意開箱兩份決議，但根據(jù)議事規(guī)則，兩份決議均沒有半數(shù)委員通過。由此，“反對派業(yè)主”和業(yè)委會對這次投票過程和結(jié)果的看法截然不同，也是業(yè)主大鬧開票現(xiàn)場的根源。

蘇潤芹告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，在業(yè)委會沒有形成有效決議的種情況下，街道辦和社區(qū)出具了相關(guān)蓋章文件，對開票工作給予支持。街道辦和社區(qū)的支持，也成為這次開票工作的重要依據(jù)之一。

對于選票的真實性，“反對派業(yè)主”同樣提出質(zhì)疑，一位業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，根據(jù)現(xiàn)場唱票記錄發(fā)現(xiàn)，唱票中出現(xiàn)數(shù)十個重復(fù)業(yè)主房間號，部分沒有投票的業(yè)主也出現(xiàn)在唱票中。不過蘇潤芹表示，2月9日，建外街道辦和朝陽區(qū)建委相關(guān)法律團隊對選票進行二次核驗，并沒有發(fā)現(xiàn)任何問題，并建議業(yè)主查驗自己的表決票。

公維基金安全擔(dān)憂

據(jù)蘇潤芹透露，目前建外SOHO西區(qū)的公維基金本金有1.03億元，加上兩次利息計入，合計有1.2億元。這筆巨量資金的保值增值及安全性，不僅是業(yè)委會關(guān)注的焦點，也是業(yè)主們的心病。

2022年業(yè)主大會表決的議案中更換電梯，需要花費超過2000萬元公維基金，無意間進一步加劇了業(yè)主們的擔(dān)憂。一位業(yè)主對此提出疑問，52部電梯全部更換是不是必要，這筆花費是不是合理。

韓平介紹，在業(yè)主大會沒有投票表決和表決沒有結(jié)果的情況下，物業(yè)公司就開始進行電梯招標(biāo)，嚴(yán)重違背程序；參與電梯招標(biāo)工作的劉文濤也指出，他們發(fā)現(xiàn)有物業(yè)公司人員和招標(biāo)公司的人存在操縱招標(biāo)的嫌疑，業(yè)委會也做出處理決議，但沒有對業(yè)主公布決議結(jié)果。

“反對派業(yè)主”擔(dān)心，業(yè)委會和物業(yè)公司一系列操作背后，意味著這次更換電梯的動機不純，照此下去，上億元的公維基金有可能很快被掏空。這種擔(dān)憂又進一步激化了“反對派業(yè)主”對業(yè)委會的質(zhì)疑。

蘇潤芹表示，從找專業(yè)電梯機構(gòu)做鑒定（鑒定電梯是否需要更換），到篩選合適的電梯公司，再到接洽相應(yīng)的監(jiān)理公司，前期工作至少需要半年時間，“現(xiàn)在就等業(yè)主大會表決結(jié)果出來，就可以進行開標(biāo)工作”。

建外SOHO西區(qū)業(yè)主李剛也認(rèn)為，業(yè)委會和物業(yè)公司只是做了招標(biāo)前期工作，所以從程序上并不違規(guī)。李剛是一位專業(yè)律師，他認(rèn)為，“反對派業(yè)主”出發(fā)點也是好的，可以讓業(yè)委會工作決策過程更加規(guī)范化和透明化，小區(qū)治理需要有反對的聲音。

蘇潤芹表示，自建外SOHO西區(qū)2020年實現(xiàn)完全自管后，公維基金非但沒有減少，而且還實現(xiàn)了大幅增值，“2020年之前一共就產(chǎn)生了491萬元利息，最近三年利息加起來有1100萬元，業(yè)主怎么能質(zhì)疑我掏空這個錢了”。

據(jù)她介紹，小區(qū)公維基金歷年產(chǎn)生的利息，基本可以覆蓋這次更換電梯的花費，不會太多消耗本金，“這次花掉的只是個零頭，再有幾年，通過利息這個錢又回來了，但業(yè)主的安全保證了”。

蘇潤芹說，建外SOHO西區(qū)為自管小區(qū)，物業(yè)公司名義上由兩名業(yè)主持股，但實際代表全體業(yè)主持股，并簽訂了相應(yīng)的代持協(xié)議，所以實行酬薪制的物業(yè)公司零利潤，而且物業(yè)自管享受稅收優(yōu)惠政策。與原來相比，每年可以省下200萬元費用。

另一個被“反對派業(yè)主”廣泛質(zhì)疑的是停車場外包沒有經(jīng)過業(yè)主大會表決，而且外包費用較低。對此，蘇潤芹解釋，業(yè)主大會已經(jīng)授權(quán)給物業(yè)公司，所以不需要經(jīng)過業(yè)主大會再次表決；外包在地下二層的人防車位，由于疫情影響，停車收入并不高。

她進一步表示，車位外包合同將于2023年4月到期，如果業(yè)主有疑問，屆時再次外包時，在符合相關(guān)程序的情況下，可以通過業(yè)主大會表決后再進行招標(biāo)或續(xù)簽合同。

據(jù)蘇潤芹介紹，建外SOHO西區(qū)每年物業(yè)費和公共收入合計有2400萬元左右，除了必要開支之外，還有一定結(jié)余，“這些年小區(qū)維修、更換設(shè)施，本來可以動用公維基金，但我們用的都是這部分收入”。

漲不起來的房價

如果說對公維基金安全的擔(dān)憂是“反對派業(yè)主”不信任業(yè)委會的主要原因之一，那么建外SOHO西區(qū)多年漲不起來的房價則是業(yè)主對業(yè)委會詬病的另一個主要原因。

建外SOHO位于長安街南側(cè)，地處二環(huán)和三環(huán)之間的建外街道永安里東社區(qū)，緊鄰國貿(mào)CBD，距離地鐵國貿(mào)站和永安里站步行10分鐘內(nèi)，對口學(xué)校是清華附小分校，地理位置及交通、教育、商業(yè)等配套得天獨厚。

但一個尷尬的現(xiàn)實是，目前建外SOHO房價成為建外和CBD區(qū)域的一個洼地，根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，建外SOHO西區(qū)參考價為4.9萬元/平方米，而相鄰的東區(qū)參考價5.4萬元/平方米，運通時代公寓8.4萬元/平方米，萬豪國際公寓為7.3萬元/平方米。

業(yè)主們把房價漲不起來的原因歸咎于業(yè)委會及物業(yè)公司管理方面，同類型小區(qū)SOHO現(xiàn)代城，目前價格突破7萬元/平方米，而建外SOHO在1月成交的一套房源單價只有5.4萬元/平方米。

韓平表示，小區(qū)房價關(guān)系到每一個業(yè)主的切身利益，按照目前狀態(tài)，房價很難漲起來。業(yè)主們之所以想要改選業(yè)委會和更換物業(yè)公司，最主要的是想引進一流的物業(yè)公司提升管理和服務(wù)，進而提升小區(qū)的價值。

房價漲不起來也有歷史原因，建外SOHO西區(qū)為70年公寓，是一個集居住、辦公、商業(yè)和娛樂等多種功能為一體的小區(qū)，也是一個開放式街區(qū)，各種業(yè)態(tài)和各類人員出入頻繁，無論從居住舒適性上，還是居民安全性，都被業(yè)主詬病。

天眼查顯示，建外SOHO西區(qū)物業(yè)公司——北京澄明德眾物業(yè)管理有限公司，2021年和2022年兩次因“消防設(shè)施未保持完好有效”等原因，被朝陽區(qū)消防救援支隊處罰；2021年兩次因超標(biāo)排放污水被朝陽區(qū)水務(wù)局處罰。

“反對派業(yè)主”認(rèn)為，運通時代同為公寓，在清理了辦公后，房價獲得大幅增長，而建外SOHO清理辦公的動議進行了多年，一直沒有實質(zhì)性行動，這也是造成房價漲不起來的重要因素之一。

一位業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，建外SOHO西區(qū)房價低迷有一定歷史成因，但只要管理到位，及時更新小區(qū)配套設(shè)施和設(shè)備，清理掉辦公，實際上可以改善當(dāng)前的混亂局面，提供居住舒適度，進而提升整個社區(qū)的價值。

蘇潤芹也承認(rèn)，與周邊小區(qū)相比，建外SOHO西區(qū)房價偏低，但這一問題并不能憑借業(yè)委會一己之力可以在短時間內(nèi)解決，而是需要所有業(yè)主共同努力，群策群力，一起提升小區(qū)的價值。

她表示，近年來，通過與開發(fā)商打官司，基本實現(xiàn)了讓開發(fā)商出資維修塌陷的路面，利用積余的物業(yè)費加強防水，包括這一次更換電梯，實際上就是在提升小區(qū)的價值，但這需要一個過程。

據(jù)李剛介紹，目前包括業(yè)委會及部分業(yè)主在內(nèi)也在與朝陽區(qū)及建外街道辦協(xié)商，對建外SOHO西區(qū)產(chǎn)業(yè)定位進行規(guī)劃，并引入輕資產(chǎn)運營公司對小區(qū)進行統(tǒng)一招商運營管理服務(wù)，初步選定的是萬達商管。

由于建外SOHO西區(qū)多為散售，如果統(tǒng)一規(guī)劃和招商，需要征得相關(guān)業(yè)主同意。李剛認(rèn)為，就像收票一樣，需要業(yè)委會一家一家去做工作，價值提升起來了，不僅房價上漲了，租金收入也會提高，做業(yè)主工作并不難。

自治自管

早年，因山西煤老板大量投資，建外SOHO曾名動一時。據(jù)蘇潤芹等業(yè)主透露，小區(qū)自住率不到兩成，80%業(yè)主不在小區(qū)居住，有相當(dāng)部分業(yè)主在外地甚至國外生活。“反對派業(yè)主”認(rèn)為，正因為此，他們無法聯(lián)系到更多業(yè)主一起行動。

從2004年交房以來，建外SOHO西區(qū)至今已有近二十年歷史。小區(qū)治理也經(jīng)歷了三個階段。作為較早入住的業(yè)主，早在2007年左右，蘇潤芹就開始聯(lián)絡(luò)業(yè)主籌備業(yè)主大會，但第一次沒有成功。

業(yè)主入住以來，建外SOHO的物業(yè)管理服務(wù)一直由開發(fā)商旗下的港鐵物業(yè)負責(zé)。2008年，第一屆業(yè)委會成立，但業(yè)委會成員均為與物業(yè)公司關(guān)系緊密的業(yè)主，所以物業(yè)服務(wù)等并沒有太大變化。

真正變化是2014年第二屆業(yè)委會，彼時，蘇潤芹等業(yè)主成功當(dāng)選委員，做的第一件事就是換掉物業(yè)公司。據(jù)蘇潤芹回憶，港鐵物業(yè)服務(wù)了小區(qū)7年，酬金總額是2760萬元，等到退出時，小區(qū)還有1000多萬元的資金缺口。

當(dāng)時的業(yè)委會聘請了北京城建物業(yè)，物業(yè)費率從原來的12%降低至8%，同時實施業(yè)委會和物業(yè)公司雙章制度，即雙方共同為物業(yè)費和公共收入設(shè)立共管賬戶，每一筆支出都需要雙方共同蓋章后才能動用。

經(jīng)過這一改革，建外SOHO西區(qū)物業(yè)管理扭虧為盈，并實現(xiàn)了盈余。

蘇潤芹介紹，城建物業(yè)服務(wù)了建外SOHO西區(qū)9年，酬薪總額是1930萬元，最后三年費率進一步降低至5%，“我們業(yè)委會不僅管人家每一筆開支，還降低人家的費率，后來他們覺得這個費率給物業(yè)行業(yè)丟人，就不干了”。

如果說城建物業(yè)時代，建外SOHO西區(qū)還屬于半自治狀態(tài)，那么2020年4月以后則完全實現(xiàn)了自治和自管，物業(yè)費率進一步降至零。建外SOHO西區(qū)的也進入了第三階段。但自治自管階段也成為“反對派業(yè)主”和業(yè)委會矛盾的開始。

“反對派業(yè)主”認(rèn)為，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體權(quán)利主要由幾位委員實施，但誰來監(jiān)督業(yè)委會？由于是自治機構(gòu)，多數(shù)情況下，包括街道辦和社區(qū)也無法進行有效監(jiān)督，業(yè)主們自然也無法做到實質(zhì)性監(jiān)督。

如果對業(yè)委會進行有效監(jiān)督，不僅“反對派業(yè)主”關(guān)心，其他支持業(yè)委會工作的業(yè)主同樣也在擔(dān)心，如果缺乏切實可行的監(jiān)督機制，僅靠業(yè)委會自律和所謂的公開透明的工作態(tài)度，顯然無法徹底打消的擔(dān)憂。

據(jù)蘇潤芹透露，由于《物權(quán)法》出臺，建外SOHO西區(qū)議事規(guī)則部分條款與物權(quán)法有沖突，目前小區(qū)已經(jīng)成立由專業(yè)業(yè)主組成的議事規(guī)則修訂小組，將進一步健全相關(guān)監(jiān)督機制。劉文濤、韓平、康興華和李剛均是這一小組的成員。

據(jù)李剛介紹，目前修訂小組初步有三個備選方案，其中一種較為可行的方案是，對當(dāng)前的監(jiān)事會職能和構(gòu)成進行改組和調(diào)整，變成由業(yè)主代表組成的監(jiān)督機構(gòu)，對業(yè)委會日常工作進行監(jiān)督。

但也有業(yè)主提出擔(dān)憂，認(rèn)為成立監(jiān)事會作為監(jiān)督機構(gòu)沒問題，監(jiān)事會成員如何產(chǎn)生？這關(guān)系到監(jiān)事會是否能有效率履行監(jiān)督職責(zé)。