經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 年末，房企掀起一輪交付競(jìng)賽，即便是爆雷房企，也紛紛曬出交付成績(jī)單。

陳剛所在的房企也不例外，他所在區(qū)域在建和待建項(xiàng)目超過了10個(gè)，2022年12月，已經(jīng)向業(yè)主交付了3個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將有一半左右的在建項(xiàng)目可以在春節(jié)前完成交付。雖然部分項(xiàng)目一度停工，但年內(nèi)建設(shè)進(jìn)度明顯快了。

陳剛是一家爆雷房企的一線操盤人員，隨著負(fù)責(zé)項(xiàng)目的陸續(xù)復(fù)工、交付，他內(nèi)心也越來越焦慮，“從目前來看，列入保交付的項(xiàng)目，很難有盈余資金回流到集團(tuán)，等項(xiàng)目都交付完了，公司怎么辦？”

這不僅是陳剛公司面臨的問題，也是所有爆雷房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。由于這些房企沒有新拿地，旗下項(xiàng)目均為存量項(xiàng)目，“保交付得持續(xù)幾年，但總有交完的時(shí)候，如果沒有新的業(yè)務(wù)，連員工都養(yǎng)不活”。

資金封閉管理

陳剛說， 2022年最重要的任務(wù)就是保交付，一方面是解決資金問題，保證復(fù)工；另一方面是在承諾的時(shí)間內(nèi)完成交付。由于總部發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目注入資金的可能性不大，保交付所需的資金需要項(xiàng)目自己解決。

保交付資金來源主要有三個(gè)渠道，一個(gè)是項(xiàng)目銷售回款，將優(yōu)先用來保交付，剩余錢款則用來支付項(xiàng)目融資、相關(guān)稅費(fèi)等。

但是由于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)較差，陳剛所在城市，大部分項(xiàng)目銷售情況一般， 尤其是已經(jīng)爆雷的房企，在銷售方面明顯不如未爆雷房企和國央企。

第二個(gè)來源是項(xiàng)目融資，其中關(guān)鍵在于項(xiàng)目剩余貨值能否覆蓋保交付所需資金。如果可以覆蓋，而且當(dāng)?shù)貥鞘猩锌桑ǔＴ诘胤秸畢f(xié)調(diào)下，可以從金融機(jī)構(gòu)或者政府專班獲得相應(yīng)的資金。

如果項(xiàng)目剩余貨值不能覆蓋保交付所需資金，則需要與同一個(gè)省份或同一個(gè)城市的盈余較多的項(xiàng)目捆綁處置。融資額度與項(xiàng)目貨值、去化速度等相關(guān)，而且融資抵押的折扣相對(duì)較低。

第三個(gè)來源是處置當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)籌資。12月27日，華夏幸福將固安4項(xiàng)相關(guān)資產(chǎn)出售給地方政府，獲得的10億元主要用于在固安房地產(chǎn)項(xiàng)目的保交付及安置房建設(shè)。

一位接近華夏幸福的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，由于地方政府也缺乏資金，固安項(xiàng)目交易談判的進(jìn)展一直較為緩慢，這次4項(xiàng)資產(chǎn)之所以能夠成功，也是因?yàn)楸＝桓叮?ldquo;地方保交付壓力大，給企業(yè)施壓，企業(yè)沒錢怎么保交付，最后地方只能收了”。

據(jù)陳剛介紹，一旦納入保交付，項(xiàng)目所有資金實(shí)行封閉式管理，在金融機(jī)構(gòu)和地方政府嚴(yán)密監(jiān)控之下，只能用來支付工程建設(shè)相關(guān)款項(xiàng)，交付完成前，集團(tuán)總部無法從項(xiàng)目調(diào)取任何資金。

另一家房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，雖然他所在房企沒有爆雷，但在保交付的背景下，即便是項(xiàng)目上有盈余資金，也無法歸集到總部，“何況大部分項(xiàng)目賣的不好，也沒有多余資金”。多家房企的人士也證實(shí)了上述說法。

上述房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，項(xiàng)目資金實(shí)行封閉式管理，不僅是地方政府的要求，也有債權(quán)銀行的要求，“首先是保交付，如果還有多余的資金，還得預(yù)留用來保障償還開發(fā)貸，項(xiàng)目想要拿到開發(fā)貸，必須答應(yīng)這個(gè)條件”。

斷流風(fēng)險(xiǎn)

2022年，陳剛所在區(qū)域十多個(gè)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目銷售還不錯(cuò)，但多數(shù)項(xiàng)目去化均不及預(yù)期，預(yù)售資金連保交付所需的資金都難以覆蓋，“一年多了，總部沒從我們這兒拿走過一分錢”。其他區(qū)域的情況相差無幾。

房企總部的資金主要來自融資、項(xiàng)目預(yù)售回款及處置資產(chǎn)等方面。由于發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，融資渠道基本被阻斷；在保交付的情況下，項(xiàng)目資金實(shí)行封閉式管理，總部歸集資金的能力越來越弱。

融資和回款兩個(gè)最重要的資金渠道被切斷，對(duì)爆雷房企的流動(dòng)性無疑是雪上加霜。據(jù)陳剛介紹，目前他所在的區(qū)域工資還可以正常發(fā)放，但總部由于缺乏穩(wěn)定的資金流入渠道，已經(jīng)出現(xiàn)拖欠工資的情況。

上述房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，“我們總部雖然還能按時(shí)發(fā)工資，但會(huì)扣除一部分，留著到年底一次性發(fā)，也是缺錢”。

據(jù)他介紹，無論是否爆雷，當(dāng)前大部分民企都嚴(yán)重缺乏現(xiàn)金，他所在公司之所以能維持住現(xiàn)狀，一方面因?yàn)?020年就開始實(shí)施降本增效，行業(yè)危機(jī)爆發(fā)時(shí)，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)；另一方面是因?yàn)檫€能夠獲得一定融資。

陳剛用“吃了上頓沒下頓”來形容當(dāng)前房企的日子，“也不是完全斷流了，賣個(gè)項(xiàng)目股權(quán)了，賣點(diǎn)資產(chǎn)了，偶爾也有進(jìn)賬，但這個(gè)進(jìn)賬不像原來銷售回款是持續(xù)的，而是間斷性的，緊張幾個(gè)月，回來一筆資金，就能松動(dòng)點(diǎn)”。

并不是所有爆雷房企的資金都緊張。

另一家房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，有些房企雖然出險(xiǎn)了，但由于“躺”得早，運(yùn)營基本不受影響，“工資正常發(fā)，也沒有停工項(xiàng)目，項(xiàng)目都是按時(shí)交付，只是不還債了” 。

房企出發(fā)點(diǎn)和考量不同，實(shí)際面臨著的境遇也不相同。

在陳剛看來，目前最大的變量是市場(chǎng)，房企境遇改善最終依賴市場(chǎng)回暖，“只有好轉(zhuǎn)了，才可能去拿地，即便是規(guī)模縮減了，但可以活下來，否則等完成保交付了，企業(yè)也到頭了”。

尋路

據(jù)多個(gè)房企人士透露，部分爆雷房企，由于項(xiàng)目被地方政府納入保交付體系，無論是工程建設(shè)，還是人事安排等方面，總部的干預(yù)能力均大幅下降，實(shí)際上項(xiàng)目已經(jīng)脫離總部管理體系。

不同于多數(shù)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，總部通過股東借款或者投資等方式將資金注入項(xiàng)目，項(xiàng)目開始銷售后，再通過股東分紅或償還股東借款等方式收回投資。

以往，項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，房企總部就開始從項(xiàng)目層面歸集資金，有的房企甚至按天歸集，在保交付下，預(yù)售資金被監(jiān)管部門封閉在項(xiàng)目上，無法回流到總部，多數(shù)地方，等交付完成后，剩余資金才能回流到總部。

陳剛表示，其中關(guān)鍵并不在于項(xiàng)目有多少剩余貨值，而在于誰來控制和操盤項(xiàng)目，“自己操盤，如果項(xiàng)目能算過賬，交付完成后，會(huì)有一定盈余資金能歸集到總部”，但如果項(xiàng)目被第三方接管或操盤，脫離總部控制，會(huì)存在較大變數(shù)。

“有些房企為什么會(huì)便宜出售項(xiàng)目股權(quán)？”陳剛說，雖然賬面上看不劃算，但起碼還有利可圖，只是收回資金多少的問題，“如果等到交付完了，可能一分錢見不到”。

陳剛表示，類似的情況在房地產(chǎn)行業(yè)中并非沒有先例，所以，即便是喪失項(xiàng)目全部股權(quán)，一些房企仍要求操盤項(xiàng)目，就是擔(dān)心項(xiàng)目不受控制導(dǎo)致資產(chǎn)流失，“自己操盤，起碼知道每一筆錢去向”。

上述房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，原來房企擔(dān)心賤賣資產(chǎn)導(dǎo)致資不抵債，但現(xiàn)在這一思路正在轉(zhuǎn)變，“四季度出售項(xiàng)目股權(quán)和資產(chǎn)的，越來越多了，大家都開始意識(shí)到了，時(shí)間持續(xù)越長(zhǎng)，各種變數(shù)越大”。

在轉(zhuǎn)變資產(chǎn)騰挪思路的同時(shí)，一些房企也開始為未來尋找出路。

2022年下半年以來，華夏幸福陸續(xù)出售廊坊、永清、大廠等地產(chǎn)業(yè)新城，及固安的相關(guān)資產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，固安產(chǎn)業(yè)新城的交易談判也接近尾聲，預(yù)計(jì)近期將正式對(duì)外公布。固安產(chǎn)業(yè)新城是華夏幸福核心資產(chǎn)之一。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)多方證實(shí)，未來，華夏幸福將陸續(xù)退出所有產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，先由地方政府接手，再統(tǒng)一交由廊坊新空港發(fā)展投資有限公司，華夏幸福將專注于咨詢、招商、運(yùn)營等輕資產(chǎn)方面。

此前，華夏幸福已經(jīng)將物業(yè)、園區(qū)招商和運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)打包成立新的業(yè)務(wù)平臺(tái)。接近華夏幸福人士表示，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然沒法和原來的業(yè)務(wù)比，但維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)和養(yǎng)活員工沒問題，“只有活下去了，才有翻身的可能”。

與華夏幸福相比，陳剛所在公司一直專注于住宅開發(fā)，在其他領(lǐng)域并沒有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，“我們也有其他業(yè)務(wù)，但都不成規(guī)模，從目前來看，住宅開發(fā)依然是最主要的業(yè)務(wù)，還沒到考慮轉(zhuǎn)型的時(shí)候”。

陳剛說，為了能夠在春節(jié)前順利發(fā)放欠薪及年終獎(jiǎng)，最近他的老板一直在四處籌集資金，“不僅得安撫好員工，還得安撫好合作方，七七八八下來，起碼要10個(gè)小目標(biāo)”。