經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 編輯 張雅楠 由于籌備上市等種種原因，近兩年，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全較少出現(xiàn)在大型物業(yè)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。這一次，他拿過(guò)話筒，站到臺(tái)前，卻只字不提萬(wàn)物云的上市、規(guī)模、業(yè)務(wù)特色以及科技基因。

11月21日，在深圳物博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，近20分鐘的脫稿演講里，朱保全都在講行業(yè)，指出“在行業(yè)歸屬問(wèn)題上應(yīng)正身，在甲方主體問(wèn)題中應(yīng)正名，在涇渭分明問(wèn)題上要正德”。

次日，朱保全拉上了長(zhǎng)城物業(yè)董事長(zhǎng)陳耀忠、綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法、中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗，四家物業(yè)公司簽署了一份《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書(shū)》。

四家公司試圖劃清三條紅線：一是和房地產(chǎn)行業(yè)劃清界線，行業(yè)應(yīng)該有一個(gè)基礎(chǔ)的市盈率判斷，避免因各種資本故事導(dǎo)致行業(yè)基準(zhǔn)偏離；二是和部分同行劃清界線，探討社區(qū)增值服務(wù)、毛利率、業(yè)務(wù)范圍、和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系等；三是劃清甲乙方權(quán)責(zé)邊界，呼吁關(guān)注市場(chǎng)主體與責(zé)任，重視甲方缺位問(wèn)題。

和房地產(chǎn)劃清界線

萬(wàn)物云敲鐘上市后的首個(gè)月，朱保全密集走訪了所有B端客戶和三家同行，從資本市場(chǎng)表現(xiàn)看，10月份，萬(wàn)物云僅5個(gè)交易日出現(xiàn)微漲，股價(jià)從44.4港元/股跌至29.75港元/股。公司經(jīng)營(yíng)沒(méi)有明顯利空情況下，上市首月市值跌去168億港元。

這一K線軌跡和幾乎所有上市物業(yè)股相同。綠城服務(wù)10月股價(jià)連跌，從月初的5.25港元/股跳水至3.22港元/股；中海物業(yè)從6.83港元/股跌至4.94港元/股，股價(jià)跌破5港元也給中海物業(yè)管理層帶來(lái)不小打擊。楊鷗回答“為什么在這一時(shí)間點(diǎn)發(fā)布倡議書(shū)”時(shí)就提到，“前段時(shí)間我們的股票居然跌破了5塊，其他（公司）就更夸張了一些”。

本來(lái)在存量市場(chǎng)做持續(xù)服務(wù)的物業(yè)，股票卻跟著地產(chǎn)政策過(guò)山車(chē)，朱保全不解。

面對(duì)股票下跌時(shí)投資者的恐慌和問(wèn)詢，楊鷗只是反問(wèn)：你對(duì)物業(yè)行業(yè)怎么看？行業(yè)長(zhǎng)坡厚雪的特點(diǎn)有沒(méi)有變？國(guó)家大政方針有沒(méi)有打壓？如果外部形勢(shì)包括中海物業(yè)這個(gè)企業(yè)沒(méi)有變化的情況下，40倍PE的時(shí)候投資者還在增持，為什么跌下來(lái)以后就慌了？

朱保全也重申，物業(yè)至少是一個(gè)滾雪球行業(yè)——每年1月1日，別的行業(yè)重新開(kāi)始，物業(yè)是站在去年的基礎(chǔ)之上繼續(xù)增長(zhǎng)。凡是滾雪球行業(yè)市盈率至少15倍以上，且物業(yè)又能形成連鎖店，不只一個(gè)項(xiàng)目，可以全國(guó)復(fù)制，本質(zhì)是企業(yè)有沒(méi)有一個(gè)好口碑可以復(fù)制，可以有好的現(xiàn)金流。“只要能確保這一點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)沒(méi)有那些花里胡哨的故事”。

朱保全想給物業(yè)行業(yè)祛魅，認(rèn)為過(guò)去這些年，行業(yè)被自己講的故事迷惑，“一旦你講了故事，有可能顧此失彼，可能你要去講更多故事，而忽略了行業(yè)本身該做的事”。

對(duì)行業(yè)定位、服務(wù)為本等問(wèn)題價(jià)值觀相同，四家公司一起建了群，這個(gè)群共識(shí)之一便是，物業(yè)公司要客觀面對(duì)與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系。這也是四家物企倡議書(shū)的第一條：專業(yè)獨(dú)立自主發(fā)展之路，才能確保物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。強(qiáng)調(diào)物業(yè)企業(yè)應(yīng)珍視與開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)同增長(zhǎng)的歷史，更應(yīng)建立自身在存量市場(chǎng)下服務(wù)城市居民居住消費(fèi)的能力。

從倡議書(shū)的首批發(fā)起者陣容來(lái)看，四家物企是2014年彩生活上市成為物業(yè)第一股前，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)企業(yè)的TOP4，堪稱行業(yè)老大哥。和地產(chǎn)母公司或兄弟公司保持一定距離，關(guān)聯(lián)交易占比較低，是四家物業(yè)公司的共通點(diǎn)。

中海物業(yè)和萬(wàn)科物業(yè)都是從深圳走出，路線相近，最早做市場(chǎng)，也最早回歸主業(yè)。楊鷗介紹，中海物業(yè)和中海地產(chǎn)的大股東是中海集團(tuán)，股權(quán)結(jié)構(gòu)上中海地產(chǎn)并不持有物業(yè)的股份，即中海地產(chǎn)和中海物業(yè)不是父子或母子關(guān)系，而是兄弟關(guān)系。這導(dǎo)致雙方關(guān)聯(lián)交易較少，比如賣(mài)場(chǎng)服務(wù)、前期查驗(yàn)等都遵循市場(chǎng)化原則，公開(kāi)競(jìng)標(biāo)獲得項(xiàng)目。“我和投資者也這樣講，我不可能從中海地產(chǎn)那獲得非市場(chǎng)行為的更多優(yōu)惠，中海地產(chǎn)也為它的股東負(fù)責(zé)，不可能把一些利益給我們”。

總部同在深圳的長(zhǎng)城物業(yè)以獨(dú)立第三方公司定位走向全國(guó)，規(guī)模一度做到行業(yè)第三名。

綠城集團(tuán)和綠城服務(wù)的關(guān)系，也有別于其他大多數(shù)房企與其物業(yè)公司。1998年8月，綠城服務(wù)從綠城房產(chǎn)集團(tuán)的下屬部門(mén)中分拆出來(lái)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，和綠城集團(tuán)甚至不是同一個(gè)老板。朱保全看中綠城服務(wù)的服務(wù)傳統(tǒng)過(guò)硬，評(píng)價(jià)其“對(duì)物業(yè)管理本質(zhì)的理解非常到位，和萬(wàn)科物業(yè)在一二線城市的布局、品牌口碑相對(duì)一致”。

至于萬(wàn)物云和萬(wàn)科集團(tuán)，招股書(shū)顯示萬(wàn)科仍是萬(wàn)物云的最大客戶，但收入占比已經(jīng)降至16%，萬(wàn)物云的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)主要依靠外拓——2021年新增合約面積中，外拓業(yè)務(wù)占比超7成。

和部分同行劃清界線

走訪三家物企時(shí)，朱保全拋出了8大問(wèn)題，涉及市場(chǎng)增長(zhǎng)方式、如何看待物業(yè)和開(kāi)發(fā)商掛鉤、社區(qū)增值服務(wù)得失、公區(qū)收益分配、毛利率等。結(jié)論是，除了相似的出身和定位，四家公司還有很多共識(shí)：經(jīng)營(yíng)上持保守、傳統(tǒng)態(tài)度，并不追求過(guò)高的毛利率；恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，保持“長(zhǎng)坡薄雪”；認(rèn)可服務(wù)公共區(qū)域是物業(yè)公司最基礎(chǔ)的職能，物業(yè)的服務(wù)對(duì)象首先是資產(chǎn)本身，要沿著資產(chǎn)展開(kāi)增值服務(wù)等。

依據(jù)對(duì)上述問(wèn)題的不同回答，四家物業(yè)公司試圖和部分同行作區(qū)分，并對(duì)過(guò)去幾年資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的誤解進(jìn)行糾偏。

例如，毛利率過(guò)高問(wèn)題。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年50余家上市物業(yè)公司的毛利率平均值為28.4%，最高的接近50%，而中海物業(yè)、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)在17%—19%區(qū)間。

朱保全笑說(shuō)，陳耀忠曾告訴他，長(zhǎng)城物業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表才代表行業(yè)的毛利率。現(xiàn)場(chǎng)，陳耀忠也坦言長(zhǎng)城物業(yè)的毛利率比其余三家還低。

朱保全解釋，一個(gè)企業(yè)的毛利率和做一件事情或者某一個(gè)行業(yè)的毛利率，是不同的概念。比如一家公司又做物業(yè)管理又做核酸檢測(cè)，毛利率可能很高，因此要從單純做物業(yè)管理服務(wù)的角度看，行業(yè)應(yīng)該處于什么樣的毛利水平。

這和多數(shù)住宅物管項(xiàng)目實(shí)行酬金制有關(guān)。所謂毛利，是物業(yè)公司代表業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的過(guò)程中所收取的酬金服務(wù)；物業(yè)費(fèi)則是業(yè)主拿出一筆錢(qián)，請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

楊鷗從行業(yè)屬性角度表示，物業(yè)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，勞動(dòng)力密集型，沒(méi)有太高的門(mén)檻，不存在著資源壟斷，比如特許經(jīng)營(yíng)。這決定了物業(yè)的毛利率不宜太高。

過(guò)去幾年，部分物業(yè)公司強(qiáng)調(diào)要從對(duì)物的管理，轉(zhuǎn)向?qū)θ说姆?wù)，因此拓展了許多針對(duì)住宅小區(qū)里人的需求展開(kāi)的服務(wù)，服務(wù)邊界一再延展。

對(duì)此，朱保全發(fā)出呼吁，物業(yè)公司務(wù)必要回歸物業(yè)服務(wù)的本原，踏踏實(shí)實(shí)做好“物”的打理，避免幾十萬(wàn)億的不動(dòng)產(chǎn)成為城市的建筑垃圾。

很顯然，如何看待社區(qū)增值服務(wù)，將物業(yè)公司劃分成不同陣營(yíng)。

朱保全認(rèn)為，社區(qū)增值服務(wù)是企業(yè)、個(gè)人的選擇，但行業(yè)必須明白自身屬性和使命。

楊掌法介紹，綠城把社區(qū)增值服務(wù)劃成幾種類(lèi)型，一是業(yè)主有廣泛需求的，綠城服務(wù)也有能力提供的，公司自己去做；二是業(yè)主有廣泛需求的，但綠城服務(wù)沒(méi)有相應(yīng)能力，公司可能成為連接者，整合資源。“行業(yè)在高歌猛進(jìn)階段把自己說(shuō)大了，高呼我們無(wú)所不能，什么都能做”。現(xiàn)實(shí)正相反，對(duì)大部分業(yè)主的需求，物業(yè)公司沒(méi)有能力提供，且業(yè)主也不愿意通過(guò)物業(yè)的渠道享受這些服務(wù)。楊掌法直言，物業(yè)公司能夠提供的增值服務(wù)，一般是低價(jià)高頻類(lèi)產(chǎn)品，這是物業(yè)公司的天然優(yōu)勢(shì)。

有的物業(yè)公司毛利率達(dá)到40%—50%，而在3年前，當(dāng)楊掌法提出綠城服務(wù)毛利率是合理時(shí)，遭受了很多批評(píng)，如“做得這么差，別人做到30%、40%多，你們做不到還說(shuō)自己多合理”。

楊掌法認(rèn)為，是行業(yè)自我認(rèn)知上出現(xiàn)了問(wèn)題，高估了自己。他反而希望給大眾揭底：物業(yè)公司的利潤(rùn)不像地產(chǎn)一樣有很高的投資回報(bào)，包括在提供增值服務(wù)問(wèn)題上，物業(yè)公司肯定不是無(wú)所不能的，應(yīng)該聚焦做力所能及、匹配業(yè)主需求的事。

劃清甲乙方權(quán)責(zé)邊界

尤值一提的是，這份住宅物業(yè)服務(wù)倡議書(shū)不僅是對(duì)同行、從業(yè)人員的約束，還呼吁物管服務(wù)的甲方——即全體業(yè)主也參與其中，明確市場(chǎng)主體的權(quán)利與責(zé)任。

倡議書(shū)強(qiáng)調(diào)，代表公共利益的《管理規(guī)約》是物業(yè)管理“管”的基礎(chǔ)，全體業(yè)主和物業(yè)管理人都得遵守；業(yè)主個(gè)體、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)應(yīng)以公共利益為核心各盡其責(zé)；物業(yè)管理人的本職工作是管理社區(qū)公共秩序和公共資產(chǎn)，小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益，應(yīng)作為房屋專項(xiàng)維修基金或物業(yè)費(fèi)用不足的補(bǔ)充，不適合用作業(yè)主短期分紅，后者只是博取短期業(yè)主掌聲和眼球，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是破壞性的。

朱保全強(qiáng)調(diào)，要讓小區(qū)公共收益真正“讓公共受益”，呼吁業(yè)主將公共收益投入不動(dòng)產(chǎn)的維護(hù)和保養(yǎng)，而非現(xiàn)金分紅處理，不能讓眼前到手的現(xiàn)金折損了房屋資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。

在2000-2010年間，萬(wàn)科物業(yè)只服務(wù)萬(wàn)科地產(chǎn)，綠城服務(wù)既服務(wù)綠城地產(chǎn)又服務(wù)第三方公司，但像綠城服務(wù)這樣的公司不多，此前幾乎是個(gè)案。這期間，所有的物業(yè)管理被理解為房地產(chǎn)的售后服務(wù)，并沒(méi)有真正構(gòu)建出甲乙雙方基于物業(yè)管理的市場(chǎng)主體關(guān)系。

2010年之后，陸續(xù)有物業(yè)公司上市，在規(guī)模和營(yíng)收增速等標(biāo)尺下，鮮少有人討論甲方主體、乙方主體的關(guān)系。朱保全認(rèn)為，《物權(quán)法》出臺(tái)明確了甲方的權(quán)利，但對(duì)業(yè)主方基于物權(quán)的責(zé)任和義務(wù)并沒(méi)有明確。談物業(yè)時(shí)，往往都只談乙方的責(zé)任，而很少談及甲方。他舉例，將車(chē)借給別人后，對(duì)方出了交通事故，車(chē)主方要承擔(dān)責(zé)任；但今天，電梯出了事故由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，在物業(yè)領(lǐng)域尚不清晰。電梯的物權(quán)歸屬于全體業(yè)主，所以全體業(yè)主對(duì)自己的物權(quán)也有對(duì)應(yīng)的責(zé)任，例如業(yè)主應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)支付費(fèi)用。

除此之外，物業(yè)是對(duì)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)、共有部分進(jìn)行管理維護(hù)的一方，但少數(shù)業(yè)主是否能真正代表甲方？1000戶的社區(qū)，10個(gè)人反對(duì)，剩下的990戶業(yè)主的意見(jiàn)誰(shuí)去維護(hù)？

楊掌法提到物管行業(yè)的一個(gè)怪象，沉默的是大多數(shù)，很多時(shí)候遵循多數(shù)服從少數(shù)原則，有悖社會(huì)契約的公平性。他舉例，綠城服務(wù)曾有個(gè)樓盤(pán)要提物業(yè)費(fèi)，97%的人同意，3%不同意，不同意的人堵門(mén)堵車(chē)，而同意的人不說(shuō)話了，最后只能暫緩。

陳耀忠直言物業(yè)行業(yè)是非常不成熟的市場(chǎng)，主要在于市場(chǎng)主體不成熟，尤其是甲方主體不成熟或還沒(méi)有歸位。朱保全也建議，物業(yè)公司作為業(yè)主集體意志的受托方，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)定地維護(hù)為“多數(shù)人”的共同利益，制約“少數(shù)人”的不文明行為。

四家物業(yè)企業(yè)表示，倡議書(shū)不僅是物業(yè)企業(yè)的自律宣言，也是呼吁甲方業(yè)主提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、對(duì)公共利益的責(zé)任，是一份他律呼吁信。希望行業(yè)協(xié)會(huì)以及政府主管部門(mén)、街道黨組織共同推動(dòng)一些事情，“只談一邊責(zé)任，不談付費(fèi)主體，這個(gè)行業(yè)永遠(yuǎn)都是有偏頗的。”朱保全說(shuō)。

30年來(lái)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)被貼上“干臟活累活”的標(biāo)簽，如何重塑“服務(wù)者”角色，是行業(yè)繞不開(kāi)的課題。

朱保全認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)尤其是住宅物業(yè)行業(yè)是整個(gè)城市文明建設(shè)過(guò)程的一個(gè)推進(jìn)者，在這一點(diǎn)上，物業(yè)行業(yè)的價(jià)值不但沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，反而經(jīng)常被慣以惡名。因此其呼吁從業(yè)者用專業(yè)規(guī)范的服務(wù)，為行業(yè)正名，為千百萬(wàn)物業(yè)服務(wù)者樹(shù)立受社會(huì)尊敬的城市勞動(dòng)者形象。

對(duì)于帶頭發(fā)布倡議，朱保全自知這是一把雙刃劍，可能對(duì)四家公司自身是蠻危險(xiǎn)的事情。因?yàn)樾袠I(yè)幾十萬(wàn)家從業(yè)者，一定有做得不好的，這時(shí)候幾家做得好的，完全可以自己偷著樂(lè)，繼續(xù)做得好。但是，“行業(yè)好才是真正的好”，如果能讓整個(gè)行業(yè)得到公眾、業(yè)主的更正確認(rèn)知，才是對(duì)整個(gè)推動(dòng)中國(guó)式現(xiàn)代化、精神文明建設(shè)等真正有意義的地方。

一位萬(wàn)物云內(nèi)部人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，發(fā)布前述行業(yè)倡議并非朱保全一時(shí)興起，早在幾年前，其到萬(wàn)科物業(yè)面試的最后環(huán)節(jié)，朱保全就向他講述未來(lái)要一起推動(dòng)的多項(xiàng)主要工作，其中一項(xiàng)便涉及倡議書(shū)提及的多個(gè)行業(yè)思考，“可以說(shuō)，這是他的倒數(shù)第二個(gè)心愿”。

附：