經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡艷明  繼昨日出臺階段性放寬首套房貸政策后，國慶節(jié)前夜央行再發(fā)“大招”穩(wěn)樓市。

9月30日晚間，央行網(wǎng)站公布消息，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

這是繼2015年10月的調整后，央行時隔七年首次對公積金貸款利率下調。本次調整，不僅惠及新發(fā)放公積金貸款，預計存量首套個人住房公積金貸款也將對應調整。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次公積金貸款利率下調是監(jiān)管層再度針對房地產(chǎn)需求端出臺的一項支持政策。覆蓋范圍繼續(xù)限定首套房，體現(xiàn)了政策漸進調整、堅持＂房住不炒＂的基本原則。

王青認為，近期穩(wěn)樓市政策宻集出臺，一個重要背景是樓市＂金九＂成色不足。高頻數(shù)據(jù)顯示，九月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動房地產(chǎn)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長、控風險的關鍵環(huán)節(jié)。

政策紅包密集出臺

2015年，央行連續(xù)四次下調公積金貸款利率，共計將首套個人住房公積金貸款利率下調1個百分點，其中5年以下（含5年）利率從3.75%調整為2.75%；5年以上利率從4.25%下調至3.25%。

此次調整后，首套個人住房公積金貸款5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，為歷史最低水平。

北京的李女士看到這個消息比較高興，她2017年在北京買房，公積金貸款120萬，利率3.25%，25年，每個月還款5850左右；若明年1月1日可以享受此次政策優(yōu)惠，每月還款5750元，預計每月能省100元，每年省1200元。

（圖片來自：北京住房公積金網(wǎng)）

近兩天，樓市連續(xù)迎來三大重磅政策。

9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

9月30日，財政部、稅務總局發(fā)文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策充分說明，公積金也落實了更為寬松的政策導向。首先，商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。

第二，公積金貸款的利率進一步下調，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯，對于剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用。

第三，公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，那么客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義

第四，此次公積金政策和央行昨日政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩(wěn)樓市大招，對于四季度房地產(chǎn)市場行情的提振會比較顯著。

存量首套有望調整

如遇國家調整利率，住房公積金個人住房貸款利率如何調整？

記者在北京住房公積金網(wǎng)查詢到，“如遇國家調整利率，對于已發(fā)放的期限在1年以上的住房公積金個人住房貸款，其利率在當年內不作調整，自下年度的1月1日起調整。”

北京住房公積金網(wǎng)舉例稱，借款人申請的住房公積金個人住房貸款在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調至3.25%，則借款人自貸款發(fā)放之日至2015年年末的貸款年利率按3.5%執(zhí)行，自2016年1月1日起貸款年利率按3.25%執(zhí)行。

而現(xiàn)在，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

那么，按照這個解釋口徑，自2023年1月1日期，存量首套個人住房公積金貸款利率也有望同步下調。

對于已提出貸款申請但還未發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，自貸款發(fā)放之日起執(zhí)行調整后的貸款利率。北京住房公積金網(wǎng)舉例稱，借款人在2015年8月15日申請住房公積金個人住房貸款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調至3.25%，借款人貸款發(fā)放日為2015年8月30日，則貸款年利率自貸款發(fā)放之日起按3.25%執(zhí)行。

如果是在2022年10月1日前申請住房公積金個人住房貸款，但尚未發(fā)放貸款的，貸款年利率或將按照新政策執(zhí)行。

王青判斷，后期視房地產(chǎn)修復狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。

王青認為，本次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，這一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔，有利于提振消費，另一方面，這也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求，月度金融數(shù)據(jù)中的委托貸款規(guī)模將出現(xiàn)大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。

公積金支持首套購房幾何

根據(jù)住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2021年年度報告》（以下簡稱《報告》），截至 2021年末，住房公積金繳存余額81882.14億元，個人住房貸款余額68931.12億元。

就2021年而言，《報告》顯示，2021年，全國住房公積金各項業(yè)務運行平穩(wěn)，住房公積金繳存額29156.87億元，6611.21萬人提取住房公積金20316.13億元，發(fā)放個人住房貸款310.33萬筆、13964.22億元。截至2021年年底，個人住房貸款率84.18%。

《報告》顯示，住房公積金制度覆蓋面進一步擴大，繳存職工結構更加優(yōu)化。全年新開戶單位79.46萬個，新開戶職工2220.51萬人。新開戶職工中，城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和其他類型單位繳存職工占比達76.85%。全年住房公積金實繳單位416.09萬個，實繳職工16436.09萬人，分別比上年增長13.88%和7.23%。

《報告》提及，個人住房貸款重點支持首套普通住房，2021年發(fā)放的個人住房公積金貸款筆數(shù)中，首套住房貸款占85.76%，達到266.13萬套。二套及以上數(shù)量44.2萬套，占比14.24%。