劉奇洪/文 

江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

江蘇的房地產(chǎn)業(yè)，就投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額等關(guān)鍵指標(biāo)而言，與江蘇省的經(jīng)濟(jì)總量一樣，長(zhǎng)期居于全國(guó)前兩名位置。

在新冠肺炎疫情發(fā)生前的2019年，江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資額12009.3億元，僅次于廣東的15852.2億元，排名第二；江蘇商品房銷售面積13973萬平方米，僅次于河南的14278萬平方米，排名第二；江蘇商品房銷售額16259.6億元，僅次于廣東的19748.2億元，排名第二。

盡管江蘇房地產(chǎn)業(yè)體量很大，但江蘇的本土房地產(chǎn)企業(yè)并不出眾，全國(guó)前20名的房地產(chǎn)企業(yè)中，鮮有江蘇房企的身影，就算有，也是老牌頭部房企自身出問題被擠出所致。

江蘇房企不出眾，并不是因?yàn)?ldquo;低調(diào)”。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展依賴于城市發(fā)展、城市影響力，熟悉江蘇城市的人知道，蘇州、無錫、南通經(jīng)濟(jì)總量大，并不是來自這些城市主城區(qū)的實(shí)力，而是來自這些城市下轄縣市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些城市主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量比重均在55%以下，且這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依賴于制造業(yè)發(fā)展。

南京作為江蘇的省會(huì)城市，雖然科教影響力覆蓋全國(guó)，行政影響力覆蓋江蘇全省，但經(jīng)濟(jì)影響力不會(huì)超過南京都市圈。

表1:2021年蘇州、無錫、南通市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值比重

江蘇鮮有走到全國(guó)前列的房地產(chǎn)企業(yè)。“出圈”走到全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，一是因產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展延伸到房地產(chǎn)領(lǐng)域，如建筑業(yè)起家的中南控股集團(tuán)，不滿于一直“做乙方”而延伸到“做甲方”；二是由地方性企業(yè)亦步亦趨逐步發(fā)展成區(qū)域性企業(yè)或全國(guó)性企業(yè)，如有“第二萬達(dá)”之稱的新城控股集團(tuán)；三是與商業(yè)、商貿(mào)高度捆綁的“兩星”（月星、紅星）和蘇寧。但江蘇房地產(chǎn)企業(yè)到了一定規(guī)模，就把總部遷到上海（“兩星”、新城），或在上海建立第二總部（中南、蘇寧）了。

江蘇經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、百姓富，工業(yè)化、城市化快速發(fā)展，本土房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足本地百姓的住房需求，同時(shí)，江蘇各級(jí)政府補(bǔ)貼式園區(qū)開發(fā)，使得財(cái)政收支壓力增大，再也不能延續(xù)本土房地產(chǎn)企業(yè)“低價(jià)拿地、低價(jià)開發(fā)、低價(jià)銷售”的城市開發(fā)模式，需要引進(jìn)全國(guó)頭部房地產(chǎn)企業(yè)打破“低價(jià)開發(fā)”循環(huán)。

于是，在2008年、2015年兩次房地產(chǎn)低谷后，江蘇各個(gè)城市迎來了全國(guó)頭部房地產(chǎn)企業(yè)攻城略地式的開發(fā)，重點(diǎn)方向：一是地市，圍繞各級(jí)開發(fā)區(qū)，走“產(chǎn)城融合”式開發(fā)道路，一般結(jié)合產(chǎn)業(yè)開發(fā)，拿地面積大，在主城邊緣或遠(yuǎn)離主城；二是重點(diǎn)瞄準(zhǔn)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）的城區(qū)進(jìn)行開發(fā)，圍繞優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源拿地；三是緊跟江蘇軌道交通建設(shè)步伐，在高鐵站、城鐵站、地鐵站附近拿地，按照TOD模式開發(fā)。

但這類房地產(chǎn)企業(yè)往往只求開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，加上客觀上存在“投資陣線長(zhǎng)、管理層級(jí)多”的問題，導(dǎo)致一些項(xiàng)目資金跟不上、質(zhì)量問題投訴多。

2020年后，新冠肺炎疫情反反復(fù)復(fù)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了真正的“拐點(diǎn)”，對(duì)激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，“活下去”成為唯一命題，但在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有根本好轉(zhuǎn)的情況下，也許當(dāng)前暴露的問題只是冰山一角而已。

江蘇房地產(chǎn)業(yè)存在主要問題

房地產(chǎn)業(yè)是工業(yè)化、城市化發(fā)展的產(chǎn)物，因?yàn)楣I(yè)化、城市化是吸引人的主要路徑，而房地產(chǎn)業(yè)回歸本質(zhì)是為人提供住的空間。

十年來（2010-2020），江蘇是中國(guó)人口增加排名第三的省份，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，江蘇增加了6088113人，僅次于廣東、浙江，同時(shí)，十三個(gè)地市也都實(shí)現(xiàn)了人口增加。但真正在江蘇全省人口比重中增加的城市只有蘇州、南京、無錫、常州四個(gè)，這也是江蘇人均地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入最高的地市，反映在房?jī)r(jià)方面，也是相對(duì)較高的。與此對(duì)應(yīng)的是，其他地市人口比重都是下降，房?jī)r(jià)也缺乏支撐依據(jù)。

一個(gè)城市的人口絕對(duì)值和相對(duì)值都呈增加趨勢(shì)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)。近年來，江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也主要體現(xiàn)在這四個(gè)城市。

其中，蘇州人口增加，一方面得益于新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面得益于蘇州大量科教資源（大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)）；南京人口增加，一方面得益于南京都市圈發(fā)展，另一方面得益于南京科教優(yōu)勢(shì)和軟件、智能電網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展；無錫人口增加，一方面得益于物聯(lián)網(wǎng)、芯片、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面得益于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；常州人口增加，一方面得益于光伏、動(dòng)力電池、新能源汽車、高端裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面得益于本土民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展。

由于蘇州、南京、無錫、常州等城市有新興產(chǎn)業(yè)強(qiáng)烈支撐，未來這四個(gè)城市還將繼續(xù)吸引外來人口，房地產(chǎn)業(yè)將隨著新興產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展呈穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。

表2：第七次人口普查江蘇省各地市人口及其所占全省比重

南通、揚(yáng)州、徐州、連云港等地市，因交通區(qū)位、新興產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展還沒有到快速發(fā)展階段，導(dǎo)致在江蘇省的人口比重?cái)?shù)據(jù)出現(xiàn)降低，但未來5-10年，隨著交通區(qū)位、新興產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的變化，南通、揚(yáng)州、徐州、連云港人口比重將呈上升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也將有望呈健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，南通得益于通州灣開發(fā)和蘇南、上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；徐州得益于教育、醫(yī)療和交通發(fā)達(dá)，從而吸引蘇魯皖豫周邊城市人口遷入；揚(yáng)州發(fā)展得益于交通改善、新興產(chǎn)業(yè)超前布局、高教資源豐富和宜居城市環(huán)境；連云港得益于門戶城市位置和交通優(yōu)勢(shì)。

泰州、鹽城、淮安、宿遷、鎮(zhèn)江五市，由于新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，同時(shí)隨著交通發(fā)展導(dǎo)致虹吸現(xiàn)象，人口不太可能出現(xiàn)大幅增加趨勢(shì)，例如，隨著跨越長(zhǎng)江通道建設(shè)，鹽城、泰州將可能有更多人口遷入到上海、蘇州、無錫、常州，其中，鹽城人口遷入上海、蘇州為主，泰州人口遷入無錫、常州為主；隨著寧鎮(zhèn)地鐵建設(shè)開通，鎮(zhèn)江將有更多人口遷入南京。

江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)致人口增加，人口增加導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)在制造業(yè)，江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的劣勢(shì)在服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

江蘇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)：一是隨著工業(yè)4.0時(shí)代到來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，將由“2C”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向“2B”產(chǎn)業(yè)，未來江蘇圍繞“專精特新”產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的主題產(chǎn)業(yè)園將成為最有生命力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是江蘇都市圈將成為區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)，江蘇經(jīng)濟(jì)將由縣域經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)轉(zhuǎn)為都市圈經(jīng)濟(jì)，這就導(dǎo)致都市圈核心城市能級(jí)將要提升，同時(shí)都市圈中的節(jié)點(diǎn)城鎮(zhèn)、門戶城鎮(zhèn)成為發(fā)展重點(diǎn)；三是江蘇高教資源將趨于分布式配置，圍繞高教資源的布局，教育地產(chǎn)將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要方向；四是江蘇城市化由市區(qū)城市化轉(zhuǎn)為全域城市化，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)不局限于城區(qū)、市區(qū)，而是全域。

根據(jù)江蘇社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)變化，堅(jiān)持“人口跟著產(chǎn)業(yè)走、房產(chǎn)跟著產(chǎn)業(yè)走”原則，江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：一是關(guān)注都市圈核心城市更新項(xiàng)目，城市更新將是房地產(chǎn)業(yè)未來重點(diǎn)發(fā)展方向，重點(diǎn)需要關(guān)注南京、無錫、常州、徐州、南通等城市老城改造；二是圍繞主題產(chǎn)業(yè)園，按照“產(chǎn)城融合”發(fā)展模式，發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城，重點(diǎn)關(guān)注南京、蘇州、無錫、常州、南通等城市產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展；三是根據(jù)高教資源分布式配置，發(fā)展高教地產(chǎn)，重點(diǎn)關(guān)注蘇州、無錫、常州等地高校布局；四是以縣區(qū)市為范圍，根據(jù)都市圈全域城市化需要，發(fā)展多樣化地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市全域城市化；五是根據(jù)軌道交通發(fā)展，關(guān)注TOD開發(fā)模式；六是關(guān)注商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展，發(fā)展物流地產(chǎn)、電商地產(chǎn)。

（作者為河海大學(xué)區(qū)域和城市高質(zhì)量發(fā)展智庫(kù)首席專家）