（圖片來源：經(jīng)濟觀察報）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 物業(yè)公司應該如何拓展業(yè)務(wù)，提升自我價值，實現(xiàn)小區(qū)作為龐大業(yè)主流量入口的價值？更多公司把目光放在社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育等橫向業(yè)務(wù)拓展上。

在9月25日由經(jīng)濟觀察報主辦的藍籌物業(yè)百強峰會上，江蘇三三德玖物業(yè)服務(wù)有限公司董事長林志偉提供了一個全新的思路。作為一家中小物業(yè)企業(yè)的負責人，他一直思考如何在群雄林立的物業(yè)行業(yè)殺出一條血路。

在峰會上，林志偉從創(chuàng)造互動價值、構(gòu)建消費場景和運營新模式等三個方面對物業(yè)行業(yè)未來商業(yè)模式進行闡述和展望。

以下為林志偉演講內(nèi)容節(jié)選：

三三德玖是小微物業(yè)，算不上藍籌，如果一定要算一個籌，我們算是發(fā)“愁”物業(yè)。為什么？現(xiàn)在頭部物企市場集中度越來越高，中小微物企生存空間也越來越小。

第二個“愁”，最近輿論有很多對物業(yè)不太友好的聲音，行業(yè)做到現(xiàn)在40年，我們深刻地感覺到危機，大的物企可以向物業(yè)城市發(fā)展，中小物企也得重新思考一下生存空間，是否有機會突圍。

我們過去的思維方式都是“我們給”，大物企能給業(yè)主更多，底氣很足；我們在資金、人才、技術(shù)、市場、能力等方面都有深刻的危機感，希望能夠找到一個思路突圍，把“我能夠給業(yè)主的”向“業(yè)主想要的”突圍，做一些頂層思考。

既然有想突圍的想法，我覺得還是要回歸到初心，物業(yè)是以生活為圓心的功能生態(tài)圈，這個“生活”就是生出來、活下去。不同的物業(yè)，給業(yè)主生活提供不同的功能。所以我們就要對這些功能充分地思考和研究。

物業(yè)管理服務(wù)還是要回歸到住宅居住功能，保障用戶實用功能，提升用戶使用滿足感，這為我們重新定義物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型打下一個比較良好基礎(chǔ)。

業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)最大的運營成本。物業(yè)上市有錢了，但投資者投錢不是獻愛心，他們要獲利。錢能不能生錢，取決于業(yè)主。如果我們沒有把業(yè)主效率發(fā)揮出來，融到再多的錢都會消耗光，最終可能會成為負擔。

創(chuàng)造社區(qū)生活互動價值

社區(qū)是一個生活空間，在相對封閉的空間里有一些相同的分隔形態(tài)。要想把社區(qū)凝聚成一個核心，做一個有溫度的社區(qū)。大家認同社區(qū)，才會有溫度；如果不認同社區(qū)，溫度就很難形成。

如何形成溫度？我們理解，共建、共享和共創(chuàng)是凝聚社區(qū)價值的核心，共建是我們跟業(yè)主一起建設(shè)社區(qū)，一起對社區(qū)投入情感。比如大家實現(xiàn)垃圾分類，能夠共同維護小區(qū)衛(wèi)生，形成習慣，實際上保潔工作量就降低了，用工成本也就降低了。

小區(qū)綠化，現(xiàn)在都是專業(yè)綠化公司在養(yǎng)護，如果業(yè)主愿意參與進來，把小區(qū)的綠化當做平時休閑活動，修剪、除蟲、施肥都不是復雜的工作，業(yè)主一起參與進來，運營成本也能夠降低。

因此，小區(qū)業(yè)主有了共建思維，從行動上共建，從心里愛小區(qū)，愛自己的家園，皮毛就會光鮮亮麗，大家也會更熱愛自己的小區(qū)。

共享是小區(qū)的“肉”，小區(qū)是資產(chǎn)，有很多公共服務(wù)、公共空間，這些空間能給業(yè)主創(chuàng)造共同價值。如果價值都是物業(yè)公司管控運營，其實動力是不足的；如果成為共享資產(chǎn)，業(yè)主可以共同來參與共有物業(yè)經(jīng)營，共享經(jīng)營收益，所有人對這一塊的興趣就會得到提升。

物業(yè)管理應該充分挖掘這個空間，不要把自己當成一個主角，而是成為一個引導者，從主角轉(zhuǎn)變?yōu)橐I(lǐng)的主角。大家都有肉吃，我相信價值能得到更好發(fā)揮。

共創(chuàng)是小區(qū)的“魂”，業(yè)主把社區(qū)工作當做自己的事情，一起出謀劃策，一起為小區(qū)改造、提升包括活動以及人文環(huán)境，一起齊心協(xié)力去創(chuàng)造，生活更有意思。如果做得好，相對成本是能降下來的。

業(yè)主和物業(yè)管理之間有矛盾也是正常的，很多業(yè)主認為，你是我請來的管家或者仆人，但我這也不行，那個也不行，管得太寬了，對立就出來了；我請你來服務(wù)，不是請你來管我。

每個業(yè)主的行為要從被管的感覺變成自覺行為，需要一個理解過程，我們要求業(yè)主停車要停在什么地方，但業(yè)主覺得不方便。如何解決矛盾？不是說我規(guī)定停在哪里，就必須要停那里，你不停那里有事情自己負責。

這種簡單粗暴的方式，業(yè)主意見肯定大，所以大家要形成一個最大公約數(shù)，形成跟業(yè)主之間的互動。我們來管，業(yè)主說不方便，我們大家一起來討論，你自己方便了，有沒有給其他業(yè)主造成不方便。

這種角色互換過程中，物業(yè)公司從業(yè)主角度出發(fā)，從服務(wù)價值去轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)價值互換。未來，業(yè)主快樂就是物業(yè)服務(wù)最大價值，也是生存基本能力。否則，未來生存空間還是相當堪憂。

融合時間、空間、情緒，三大消費場景

物業(yè)公司要做生意，要盈利，沒有盈利活不下去，但盈利不能強迫別人，讓業(yè)主錢從口袋里掏出來，我們要想未來業(yè)主有什么樣的變化，這種變化如何適應，如何在變化過程中跟我們磨合得更好，更愿意為服務(wù)去付費。

現(xiàn)在整個社會發(fā)展都在人工替代，數(shù)字化城市、智慧物業(yè)都是人工替代，帶給多數(shù)人更多可支配的時間。以前是“996”白加黑，未來你想要都不需要了，因為工作機器會輔助你，一周4天上班，每天6個小時，會有大量的可支配時間。

可支配的時間越來越多，但可支配的財富可能會越來越少，所以消磨時間也好，雕刻時光也罷，都需要更豐富的選擇，這種選擇都是從身邊開始。我們不會想著消磨時光，而是把時間用在做一些更精度、更有深度的事情上，比如說學藝術(shù)或其他東西。

所以，未來人群需要更多精神豐富的選擇，對于物業(yè)服務(wù)來講提供更多的選擇，就是我們的生意機會。

發(fā)達的交通、便捷的物流、暢快的通訊，支持人們可以在更多空間體驗角色變換，我們需要有溫度的接觸，比如我們希望從廣州到北京生活一段時間，不是一天、兩天走馬觀花，有可能在北京胡同住上一段時間，體驗一下北京古都的氛圍，好好提升一下，因為我有時間了。

這時候需要比較輕松的環(huán)境，作為物業(yè)來講，可以實現(xiàn)這種資源的共享或者置換，廣州物業(yè)公司和北京物業(yè)公司共同管這個小區(qū)，可以實現(xiàn)置換。未來科技包括服務(wù)能力提升后，這都可以的。這就滿足了業(yè)主對空間消費的需求，花錢不多，又很愜意。

物業(yè)管理也要從原來傳統(tǒng)的“四保”向更多方向去延伸、拓展，我相信這樣能夠帶給人們更充分的愉悅感。

迷茫、恐懼、抑郁是人體靠自身的力量很難消除的，前兩天看了一個非常可怕的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在抑郁癥人口達到了4000萬，焦慮癥的人口達到6000萬。我們從現(xiàn)在社會現(xiàn)象可以折射出面臨的情況。隨著社會轉(zhuǎn)變，工作觀念、財富觀念、消費觀念都會發(fā)生變化，這些變化給人們帶來更多的不確定性，更多焦慮和恐懼，甚至發(fā)展成為抑郁甚至焦慮的情況。

社區(qū)是一個人群互動交流場所，如果我們能把這個工作做好，不僅能消解服務(wù)群體的負面情緒，對物業(yè)服務(wù)也是一個利益空間。基于時間、空間和情緒的消費場景是嫁接飲食、休閑、娛樂的最佳延伸，場景代入感更強，成功概率也會更大。

構(gòu)建大資產(chǎn)運營新模式

從狹義上來講，物業(yè)是一個建筑；從廣義上講是不動產(chǎn)，包括低頻交易的資產(chǎn)，這塊價值是未來物業(yè)公司可以充分挖掘的。

比如地下車庫，未來自動駕駛會成為社會交通、城市交通很重要的一個手段，效率非常高，地下車庫使用率會大大降低，應思考如何把車庫科學用起來。在過渡周期上，我們采用自動泊車系統(tǒng)，提高地下車位綜合應用能力，也減少安全風險，這是值得投入做的。到后期，如果自動駕駛能夠形成一個更加廣泛的場景應用模式，地下車位可以組合起來做一些新的功能使用，包括3D打印場地、元宇宙活動場地等等。

物業(yè)公司手握這些資產(chǎn)，其實可以適當考慮對硬件設(shè)施等方面的投入，當然，時間要掌握好，掐住點很重要。

城市物業(yè)也好，物業(yè)城市也罷，都是城市圈運營的模式。在產(chǎn)業(yè)園用委托管理比較多，這些都是大的；小的方面是原創(chuàng)工藝品、業(yè)主收藏。隨著可支配收入減少，業(yè)主的收藏有變現(xiàn)的需求，作為物業(yè)來講，能不能幫助業(yè)主實現(xiàn)這些資產(chǎn)的運營？

發(fā)掘客戶價值點，幫助客戶價值變現(xiàn)，在運營客戶資產(chǎn)過程中實現(xiàn)自身價值增厚。客戶很多都有手藝，有的包子做得好，山東的業(yè)主饅頭做得特別好看，如果味道能夠再提升一點，這個東西都有不同的銷路和影響。

業(yè)主有這種能力，他也想跟大家分享，但有衛(wèi)生等條件的限制。如果物業(yè)能夠幫助業(yè)主實現(xiàn)價值變現(xiàn)，我們跟業(yè)主的關(guān)系就不是簡單的予取、予奪的方式，不是你交物業(yè)費我給你提供服務(wù)，而是由點帶動面的服務(wù)擴散，它的溫度是不言而喻的。

不要說“物業(yè)管理服務(wù)是萬能的”，行業(yè)很喜歡講這句話，你交物業(yè)費就這么一點，所以物業(yè)服務(wù)不是萬能的。

要想物業(yè)管理服務(wù)的價值是萬能的，一定要想辦法，不一定什么事情都要物業(yè)自己做。比如，有的物業(yè)公司前一段時間賣月餅，這段時間賣大閘蟹，過段時間不知道賣什么了。這個事沒有太多門檻，業(yè)主選擇空間很大，你既控制不了供應端，也控制不了渠道端，做這個事情何苦了？有更多有價值的事情我們可以做。