（美編：肖利亞）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡艷明 相比以往希望能多貸一點(diǎn)貸款、再加點(diǎn)杠桿而言，購(gòu)房人在今年卻面臨著一道新的選擇題：要不要提前把房貸還了？

上海一家小企業(yè)的負(fù)責(zé)人邴爭(zhēng)盤(pán)算后的選擇是，想提前還，并通過(guò)線下網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約到了9月21日辦理。

今年以來(lái)，向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的客戶數(shù)量有所增加。自9月15日國(guó)有六大行等多家銀行宣布下調(diào)個(gè)人存款利率后，提前還貸話題在微博熱搜和小紅書(shū)等社交平臺(tái)上討論熱度更是居高不下。部分區(qū)域的銀行甚至出現(xiàn)客戶想提前還房貸還需要排隊(duì)的現(xiàn)象。

不過(guò)，很多動(dòng)手提前還貸的銀行客戶遇到了“新問(wèn)題”。

臨近約定日期，邴爭(zhēng)被建行客戶經(jīng)理電話通知——因?yàn)橄到y(tǒng)升級(jí)，預(yù)約被取消了，要到十一假期后才能辦理。

為了提前還貸，近半個(gè)月，他先后嘗試了建行手機(jī)銀行，聯(lián)系線下網(wǎng)點(diǎn)、銀行客服等不同的方式，到現(xiàn)在也沒(méi)有個(gè)結(jié)果，他不滿之余有些不解：提前還個(gè)房貸怎么這么難？

9月22日，在北京工作的文員潘陽(yáng)也發(fā)現(xiàn)在手機(jī)銀行APP搜索“提前還本申請(qǐng)”，彈出“后臺(tái)升級(jí)暫時(shí)無(wú)法受理”的通知。

他們類(lèi)似的遭遇也在多個(gè)地區(qū)上演，并引起熱議，甚至有網(wǎng)友說(shuō)，沒(méi)有這么在意過(guò)“系統(tǒng)升級(jí)”，也沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)這么久的銀行“系統(tǒng)升級(jí)”。

而不久之前，交行的一則公告引發(fā)軒然大波，而后匆匆刪除。8月1日，交行官網(wǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，自11月1日起，調(diào)整個(gè)人按揭類(lèi)貸款、個(gè)人線上抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

在低利率時(shí)代下，房貸杠桿兩端的銀行和購(gòu)房人，正在面臨新的選擇。

“系統(tǒng)升級(jí)”

2020年，邴爭(zhēng)買(mǎi)房時(shí)在建行上海松江某支行做了按揭貸款，利率4.6%左右，貸了大約100萬(wàn)。

今年9月初，邴爭(zhēng)算了算手上攢的錢(qián)，想把房貸提前還清。

9月6日，他在手機(jī)銀行預(yù)約提前還款。本以為兩三天就可以完成，但一看系統(tǒng)提示，預(yù)計(jì)10月9日左右才能扣款。

還要等一個(gè)月！他想嘗試線下渠道能否快些。9月13日，邴爭(zhēng)撥打了發(fā)放貸款的支行網(wǎng)點(diǎn)電話，被告知“大約要約到兩個(gè)月后”。

他隨即撥打了建行的官方客服電話反映情況，最后約好9月21日他可以去線下網(wǎng)點(diǎn)還款。

臨近約定日期的9月16日，支行網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理打來(lái)電話：“現(xiàn)在系統(tǒng)升級(jí)，還不了，要國(guó)慶節(jié)過(guò)后才行。”

邴爭(zhēng)覺(jué)得非常不解。

北京的白領(lǐng)潘陽(yáng)，在受提前還貸朋友的“感染”后，也想想提前先還一部分貸款。提前還多少、選擇哪種方式、哪一天還更合適，她還做了攻略。沒(méi)想到的是，9月22日，她在建行APP上點(diǎn)進(jìn)提前還款頁(yè)面，卻提示“系統(tǒng)升級(jí)”。她咨詢客服得到的答案是：我行正在對(duì)提前還本功能進(jìn)行系統(tǒng)改造，暫時(shí)無(wú)法受理相關(guān)申請(qǐng)。可聯(lián)系貸款客戶經(jīng)理或貸款經(jīng)辦行咨詢還款。

潘陽(yáng)致電發(fā)放貸款的支行，工作人員稱(chēng)，線上無(wú)法提前還款，可以在國(guó)慶節(jié)后的一周選擇到線下網(wǎng)點(diǎn)還款，但是要在9月底前登記還款數(shù)額等具體信息，他們好報(bào)告給分行部門(mén)。若預(yù)約成功，在線下網(wǎng)點(diǎn)當(dāng)天即可完成提前還款。

社交網(wǎng)絡(luò)上，分享還貸經(jīng)歷、交流如何還貸劃算的帖子、筆記眾多。比如哪家銀行提前還款最便捷、等待時(shí)間最短；哪個(gè)時(shí)間段還款最合適等等。邴爭(zhēng)看到有不少地方的網(wǎng)友都反映了類(lèi)似的情況，系統(tǒng)升級(jí)無(wú)法線上提前還款。

就在不久之前，很多帖子還在分享建行手機(jī)提前還款的“絲滑”經(jīng)歷，且不收取違約金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用，而近日，有四川、重慶、浙江、遼寧、北京等多地的網(wǎng)友吐槽建行線上還本不暢。

記者了解到，有的銀行在客戶第一次用手機(jī)APP申請(qǐng)?zhí)崆斑€款時(shí)較為順利，大約半月左右完成，但在第二次申請(qǐng)?zhí)崆斑€本金時(shí)，銀行延長(zhǎng)了扣款時(shí)間，要等待三個(gè)月左右；有的銀行支持兩次手機(jī)銀行提前還款，后續(xù)申請(qǐng)則要去線下網(wǎng)點(diǎn)。

國(guó)有大行北京某支行的負(fù)責(zé)人告訴記者，他和同事之間也討論過(guò)現(xiàn)在提前還房貸是否合適，討論在哪一年還本金才可以少付利息。該負(fù)責(zé)人舉例稱(chēng)，以在京按揭貸款25年，等額本息的還款方式為例，大約在第六年、第七年左右提前還款比較劃算，因?yàn)檫€款前幾年月供主要還的是利息。除非一次性提前還完，否則長(zhǎng)期的貸款不建議在還款兩三年時(shí)就提前部分還本。

算賬

為何要提前還清房貸，在邴爭(zhēng)看來(lái)，有錢(qián)當(dāng)然要還了，現(xiàn)在也沒(méi)有好的投資渠道，把錢(qián)放在那干嘛呢？

北京的舒女士告訴記者，她選擇提前還房貸是“因?yàn)闆](méi)有好的理財(cái)渠道，基金、股票都賠錢(qián)，存款利息跑不贏貸款，所以還錢(qián)就是賺錢(qián)。”

四川的西女士在2020年底辦理的住房按揭貸款，年化利率6.13%。她認(rèn)為這個(gè)利率有點(diǎn)高，兩年以來(lái)，已經(jīng)兩次提前還貸，目前房貸本金僅剩10萬(wàn)左右，月供壓力大大減輕。

2020年底，當(dāng)時(shí)30歲的潘陽(yáng)在北京購(gòu)買(mǎi)了她的首套住房。她在北京一家企業(yè)做文員工作，年薪稅后30萬(wàn)左右，看了幾個(gè)月的房子，在父母的資助下，終于“上車(chē)”。當(dāng)年的市場(chǎng)比如今熱鬧，銀行還受到房地產(chǎn)集中度的限制，銀行的批貸額度也沒(méi)有現(xiàn)在充足。2021年1月，她的房貸終于批了下來(lái)。當(dāng)時(shí)貸款執(zhí)行的房貸年化利率是LPR+55個(gè)基點(diǎn)（BP），按照當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)（4.65%）加點(diǎn)后是5.2%。

現(xiàn)在5年期以上的LPR是4.3%，北京地區(qū)加點(diǎn)幅度未變，依然加55個(gè)基點(diǎn)，因此現(xiàn)在北京新發(fā)放的首套住房按揭貸款4.85%，比她的貸款利率低了35個(gè)基點(diǎn)。

雖然北京首套房利率進(jìn)入“4時(shí)代”，但有的已購(gòu)房者不是立馬能享受到政策優(yōu)惠。潘陽(yáng)就是這樣的購(gòu)房者，她的貸款利率可能會(huì)下調(diào)到4.85%左右，但現(xiàn)在還沒(méi)到調(diào)整時(shí)點(diǎn)，貸款利率一年調(diào)整一次，她的貸款利率要到2023年1月1日才會(huì)根據(jù)其時(shí)的LPR調(diào)整。

除了房貸利率下調(diào)之外，潘陽(yáng)也找不到合適的投資標(biāo)的。“基金已經(jīng)虧了30%！”潘陽(yáng)說(shuō)，現(xiàn)在她持倉(cāng)的基金和股票都是虧損狀態(tài)，現(xiàn)在存的錢(qián)主要是買(mǎi)銀行理財(cái)，但利率一直在下行。目前理財(cái)產(chǎn)品的收益率約在4%左右，存款產(chǎn)品的收益率更低了，在3%左右，很不合適。

雖然這兩年工資待遇沒(méi)有下降，但是也沒(méi)有加薪，潘陽(yáng)之前會(huì)每年留出旅行的“小金庫(kù)”，現(xiàn)在除了日常花銷(xiāo)，支出大頭就是還房貸，她覺(jué)得同樣的錢(qián)存在銀行獲得的收益還不如去還房貸，提前還一部分商貸，她的月供壓力也會(huì)小很多。

潘陽(yáng)在北方老家的一位阿姨自己做小生意，最近阿姨借到一筆價(jià)格比較低的經(jīng)營(yíng)貸，用這筆錢(qián)還了之前的商業(yè)按揭貸款。她看到阿姨的經(jīng)歷也有些心動(dòng)，因?yàn)樽罱差l繁接到介紹貸款的電話，利率在3.85%左右，有的銀行甚至宣傳最優(yōu)質(zhì)客戶最低到2.88%左右。

有一家銀行給她批了30萬(wàn)的消費(fèi)貸，年化利率3.85%，但是她遲遲沒(méi)有提款。她考慮到監(jiān)管?chē)?yán)禁經(jīng)營(yíng)貸或者消費(fèi)貸流入樓市，另外經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸的期限都比較短，對(duì)流動(dòng)資金要求很高，而她只有工資收入，萬(wàn)一被查，銀行抽貸，她無(wú)法應(yīng)對(duì)，現(xiàn)在還是沒(méi)有行動(dòng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，提前還貸的心理和目的有幾種：其一是購(gòu)房者為了節(jié)約利息開(kāi)支。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，利息的支出成本高，購(gòu)房者顯然也會(huì)有壓力。提前還貸其實(shí)就是希望減少利息支出、減少生活壓力。

第二種可能是部分購(gòu)房者會(huì)去對(duì)比各類(lèi)利息的差異。今年全國(guó)出現(xiàn)了降息、房貸利率下限下調(diào)等操作，各地新購(gòu)房的房貸利率總體是下行的。單純從這個(gè)角度看，存量貸款的還款人會(huì)認(rèn)為目前的利息太高，會(huì)有不劃算的感受。

以合肥為例，2021年10月當(dāng)?shù)胤抠J利率政策為當(dāng)時(shí)的LPR+123BP，而目前政策已經(jīng)變?yōu)長(zhǎng)PR減去20BP，而且今年以來(lái)LPR已經(jīng)降低了35BP，利差非常明顯。

第三則是各類(lèi)投資理財(cái)機(jī)會(huì)的減少，使得提前還貸也變成一種比較好的“理財(cái)”方式。如果房貸利率在5%左右，那么按目前一些金融理財(cái)?shù)氖找媛士矗祟?lèi)資金與其投入理財(cái)市場(chǎng)，還不如償還貸款，這也是一種很微妙的理財(cái)。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)記者表示，選擇提前還房貸與近年來(lái)房貸利率不斷下行有關(guān)，提前還款有助于減少房貸利息支出；另外，近年來(lái)特殊的全球環(huán)境下，相較于早前房貸利率，目前金融產(chǎn)品收益缺乏足夠的吸引力，也就是缺乏“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

銀行“急了”？

就在去年此時(shí)，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，因受額度影響，北京、上海等地不少購(gòu)房者還在苦等銀行放款；而今年以來(lái)，提前還房貸的討論熱度居高不下，部分區(qū)域的銀行客戶想提前還房貸還需要排隊(duì)，劇情上演“大反轉(zhuǎn)”。

這也在挑動(dòng)銀行的神經(jīng)。因?yàn)橘?gòu)房人是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶，房貸是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，利率高且久期長(zhǎng)。從貸款利率角度而言，央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.62%，較上年12月下降1.01%，但是要高于當(dāng)月的企業(yè)貸款加權(quán)平均利率（4.16%）。而后者的利率到了8月降到4.05%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低值。

今年8月底，在幾家國(guó)有大行舉行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，按揭提前還貸成為關(guān)注的話題之一。

工行副行長(zhǎng)鄭國(guó)雨稱(chēng)，少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要，確實(shí)存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢(shì)并不十分明顯。上半年，工行按揭客戶貸款收回3800億元，其中提前還款2600億元，與去年相比增加300億元。

農(nóng)行副行長(zhǎng)林立則介紹，小部分個(gè)人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，也和現(xiàn)階段金融投資收益率下降有一定關(guān)系。

個(gè)人或家庭負(fù)債“降杠桿”的微觀行為，在上市銀行披露的數(shù)據(jù)里也有所體現(xiàn)。

在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔，共有19家銀行，今年上半年有5家銀行浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、北京銀行和渤海銀行的個(gè)人住房貸款余額相較2021年末不升反降。

另外，一向身為房貸市場(chǎng)主力軍的六大國(guó)有銀行：工行、建行、農(nóng)行、中行、郵儲(chǔ)、交行的增量下降明顯，2022年上半年個(gè)人住房貸款合計(jì)增加了4155億元。在2021年，當(dāng)年新增達(dá)24843億元。

在今年上半年，六大行個(gè)人住房貸款的新增僅僅是2021年新增的約16.7%。這其中，有房地產(chǎn)銷(xiāo)售額下滑的原因，也或有房貸客戶提前還貸的因素。長(zhǎng)江證券銀行業(yè)首席分析師馬祥云表示，從今年的情況來(lái)看，盡管新的房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額是同比下滑的，但是按揭貸款的新增加量下滑的幅度更大、更明顯。從這個(gè)邏輯上可以推算出，居民提前還款的趨勢(shì)在今年上半年比較明顯。

對(duì)于現(xiàn)在提前還房貸是否合適，周茂華對(duì)記者分析稱(chēng)，是否提前還款因人而異，需要看原先房貸利率是否偏高，剩余年限是否夠長(zhǎng)，是否有足夠閑置資金等，提前還款一般數(shù)目都不小，需要考慮未來(lái)一段時(shí)期流動(dòng)性問(wèn)題等。

但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，選擇題還沒(méi)有答案。

在8月1日交通銀行那則被撤下的公告中，最為引人注目的一點(diǎn)就是“提前還房貸交1%補(bǔ)償金”表述。“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，之所以發(fā)布此類(lèi)違約金公告和說(shuō)明，其實(shí)也體現(xiàn)了銀行背后的心態(tài)。至少這種心態(tài)是指，銀行從放貸工作指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)成本等角度出發(fā)，是不太歡迎購(gòu)房者提前償還貸款的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在周茂華看來(lái)，業(yè)主提前還貸，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)有利弊。提前還款可以釋放銀行的放貸空間，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。但從房貸違約低、收益較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定的角度看，銀行少了一部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，經(jīng)營(yíng)壓力大環(huán)境下，銀行放貸壓力不小。

有用戶猜測(cè)，未來(lái)提前還款等待時(shí)間是否可能更長(zhǎng)？“現(xiàn)在不好說(shuō)，可能這兩三個(gè)月都是這個(gè)狀態(tài)。”有建行華北地區(qū)支行的個(gè)貸人士稱(chēng)。

上述國(guó)有大行北京某支行的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前其銀行還款還是比較方便，在北京地區(qū)，直接在手機(jī)APP申請(qǐng)后即可還款，沒(méi)有限制。

這家支行的提前還款人數(shù)不算多，目前放貸額度充足，但是目前貸款投放也是個(gè)難題。該支行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來(lái)房貸還是處在降息通道中，估計(jì)利率還會(huì)降低，房貸利率也會(huì)同步調(diào)整。如果想提前還貸，可計(jì)算最合適的年份，視個(gè)人情況而定。

（應(yīng)受訪者要求，文中邴爭(zhēng)、潘陽(yáng)為化名）