經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 4月13日，上海臨港官方微信號發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》，將原《購房資格確認(rèn)函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認(rèn)定函》，有效期由原6個月調(diào)整為12個月。同時，2022年重點支持單位中工作的人才，“須在新片區(qū)工作滿一年以上”縮短為3個月或6個月。

而就在兩日前，蘇州、南京也先后降低了限購門檻。4月11日，蘇州對限購和限售政策同時做出了調(diào)整，降低了非蘇州戶口購房的社保要求和二手房限售年限；南京則在一天后徹底放開了外地人在溧水、六合兩個遠(yuǎn)郊區(qū)的首套住房購買資格。

據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，今年以來，已有近70個城市對樓市相關(guān)調(diào)控政策進行松綁，包括針對性放松限售限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率等。無論是中央還是地方頻出的政策，提振市場信心的目的明顯，但目前，成交層面并未出現(xiàn)明顯變化，如何將政策向市場端形成有效傳導(dǎo)，激發(fā)市場活力也成為后續(xù)跟進城市思考的問題。

而對地產(chǎn)企業(yè)來說，從去年第三季度開始，作為房企資金來源大頭的銷售端持續(xù)遇冷和融資端受阻，企業(yè)層面流動性風(fēng)險仍較大，出險和潛在出險房企不斷增加。

3月中旬召開的國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會專題會議指出，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案。證監(jiān)會表示，后期將會出臺房企防范化解風(fēng)險的措施要在需求的釋放及融資端寬松等方面進行調(diào)整，使房企的銷售及融資暢通，現(xiàn)金流得到改善，防范風(fēng)險再發(fā)生。而目前，大部分房企的融資受阻情況仍有待改善。

政策逐步松綁

3月開始，全國多地推出針對樓市的放松政策，范圍從金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)向?qū)?ldquo;五限”動手，具體內(nèi)容也從前期人才引進、購房補貼、上調(diào)公積金額度轉(zhuǎn)向信貸支持、調(diào)整首付比例、取消限購等多種舉措降低個人購房門檻。

不僅政策力度不斷加強，出臺放松政策的城市能級也在不斷提高，相比以前以三四線城市為主，這一輪松綁逐步擴大到省會城市和一些新一線城市。

3月，就有青島、福州、哈爾濱、鄭州在內(nèi)的多個省會城市對限購、限售政策松綁。3月 1日，鄭州松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。同月18日，福州限購政策放松，非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區(qū)購房，無須提供近兩年內(nèi)滿12個月醫(yī)保、社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以上的普通住宅。5天后，哈爾濱也廢止了2018年出臺的“區(qū)域性限售政策”。

進入4月，更多更密集的松綁政策在全國“開花”，截至4月14日，全國有蘭州、大連、衢州、秦皇島、綿陽、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌等14個城市放松購房政策，相當(dāng)于一天就有一個城市出臺松綁政策。不僅政策頻率變快，東部地區(qū)一些GDP強市如蘇州、南京也加入了松綁隊列。

4月1日，浙江衢州市發(fā)布樓市新政，非衢州戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策，此舉被認(rèn)為是對限購、限售政策的全面放開。

3月以來，更多城市也對信貸端“開閘”，相繼下調(diào)了房貸利率，如上海、深圳、哈爾濱、蘇州等地的首套房貸款利率已經(jīng)下調(diào)至5%以下，蘇州、廣州等地開始出現(xiàn)4.6%的利率，與最新的5年期LPR基本持平。蘇州、深圳等熱點城市的首套房利率達(dá)到近年來新低。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有100個城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。3月，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13和15基點；3月房貸利率降幅創(chuàng)2019年以來月度最大降幅，房貸環(huán)境寬松，當(dāng)前利率接近2020年三季度的水平。

下行趨勢延續(xù)

盡管“救市”政策頻出，但樓市小陽春仍然“失約”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-2月，全國累計商品房銷售金額1.55萬億元，同比下降19%；全國累計商品房銷售面積1.57億平方米，同比下降近10%。同時，全國單月商品房成交金額已經(jīng)連續(xù)7個月同比負(fù)增長，且今年1-2月銷售金額較去年12月降幅持續(xù)擴大。

而3月，受到市場信心疊加疫情影響，全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)持續(xù)低迷。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，全國100個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，雖然較2月環(huán)比增長超過30%，但同比跌幅超5成。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售端也進一步承壓。從一季度銷售業(yè)績看，大多數(shù)房企的銷售業(yè)績同比大幅下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-3月，百強房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%，同時也低于2020年同期水平。

一家遭遇流動性危機的房企副總裁告訴經(jīng)濟觀察報，今年以來，地產(chǎn)市場下滑速度加劇，交易量進一步下跌，使得企業(yè)的壓力非常大。目前一些“五限”政策的逐步放開對提振市場信心很有幫助，尤其是調(diào)整或者取消一些在當(dāng)下明顯不合理、不適用的限購政策，但目前放松限購、限售的為個別城市，希望能夠看到較大范圍的放松，對市場端才能起到更大作用。

另一位Top20房企人士李洋告訴經(jīng)濟觀察報，目前來看，從信貸端到放開限售、限購的政策對市場刺激有限，很難扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行的趨勢。從購房端來說，受到限貸政策影響，大量改善性需求被壓制，而改善型需求是購房群體中非常重要的一部分。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，194個樣本城市成交中，三房成交套數(shù)占比超過半數(shù)，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%，但不少城市二套房首付比例都在5成以上，部分城市更是達(dá)到了8成，導(dǎo)致大量改善性需求被壓制。

李洋認(rèn)為，要恢復(fù)市場活力，應(yīng)該下調(diào)二套房的首付比例，先解決首付問題。利率和月供的問題則涉及到償債能力，這就需要解決消費這個源頭問題。他說，現(xiàn)在一些減稅的政策，都是節(jié)流，沒有開源，消費降級趨勢下，購房者都不敢買，只有經(jīng)濟保持持續(xù)增長，才能讓大家覺得未來的收入是可預(yù)期的。

一位中型房企人士陳燦告訴經(jīng)濟觀察報，一方面是購買力的問題，另一方面，居民還擔(dān)心房價繼續(xù)下跌。他表示，由于開發(fā)商資金緊張，會出現(xiàn)一些企業(yè)繼續(xù)降價、打折。這就導(dǎo)致無論是剛需還改善群體，都不敢出手。

李洋表示：“只有那些比較熱的一二線城市有價格倒掛的項目銷售情況才比較好。”

另一方面，由于資金承壓，房企新開工動力不足，竣工交付周期變緩。根據(jù)觀點研究院數(shù)據(jù)，開竣工方面，1-2月房屋新開工面積、竣工面積同比降幅均在10%左右。

土地購置方面，1-2月土地購置面積838萬平方米，同比減少42%；土地成交價款369億元，累計減少27%。到位資金方面，1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.51萬億元，同比減少17.7%，當(dāng)前房企資金仍舊承壓。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴經(jīng)濟觀察報，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的不景氣程度超過了2008年，為過去20年之最。個別房企債務(wù)危機，開始轉(zhuǎn)化為群體性、行業(yè)性的風(fēng)險釋放，并從供給端沖擊供地、開工、銷售和竣工，與需求轉(zhuǎn)弱形成相互傳導(dǎo)和共振，導(dǎo)致行業(yè)全鏈條下行，需要政策糾偏和調(diào)整。

期待系統(tǒng)性放松

“首先要解決開發(fā)商復(fù)工、復(fù)產(chǎn)和供貨的能力，否則沒有融資，加上當(dāng)前銷售太慢，復(fù)工、復(fù)產(chǎn)就慢，供貨就會出問題。”李洋表示。

擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的問題是，市場需求端從去年下半年來走低，至今沒有恢復(fù)，企業(yè)層面流動性風(fēng)險仍較大，出險和潛在出險房企增加。陳燦表示，居民看不到房地產(chǎn)向上的勢頭，市場預(yù)期大幅滑落。“這需要系統(tǒng)性統(tǒng)籌才能起作用”。

對企業(yè)來說，銷售回暖需要消費者信心恢復(fù)，而融資則成為當(dāng)下化解風(fēng)險的重中之重。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年3月，100家典型房企的融資總量為878億元，環(huán)比上升達(dá)138%，同比下降近3成。雖然從數(shù)據(jù)上看，房企融資環(huán)境有了一定的改善，但目前來看，發(fā)債的主體主要為國央企，只有個別頭部民營房企能夠發(fā)債。

3月，六部委就房地產(chǎn)問題進行發(fā)聲，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，促進企業(yè)融資恢復(fù)。

李洋告訴經(jīng)濟觀察報，雖然國家三令五申，但目前的情況是銀行出于風(fēng)險考量，不敢放貸，大部分民營企業(yè)融資困難。他介紹，從開發(fā)貸來說，他所在企業(yè)還能拿到一些，“一線城市項目因為風(fēng)險比較低，銀行還能勉強幫我們做幾單，但那些大量布局二三線城市的企業(yè)，是沒有銀行敢做開發(fā)貸的”。

一位房企投資負(fù)責(zé)人也告訴經(jīng)濟觀察報，如果項目在上海沒問題，但是三四線城市開發(fā)貸非常不好做，現(xiàn)在連長三角地區(qū)的江蘇太倉做開發(fā)貸都有難度。“目前的情況是，你要么是國企央企，要么在大城市。兩個條件必須滿足一樣，才可能拿到開發(fā)貸”。

“要想真正化解防范企業(yè)風(fēng)險，還是需要系統(tǒng)性的打通，需要把企業(yè)端、消費者端打通才能有效，否則看似熱鬧，很難解決實際問題。”李洋表示，首當(dāng)其沖的就是要從銀行端入手，讓金融機構(gòu)敢作為，解決企業(yè)的資金問題。他透露，其目前接觸的許多地方政府都想放貸，但又怕?lián)?zé)。“這需要整個金融體系支撐，如果沒有相關(guān)監(jiān)管部門的授權(quán)，在當(dāng)下的問責(zé)機制下，金融機構(gòu)寧愿不放寬，這樣就完全不會有風(fēng)險”。

一位房企投資人士表示，自己所在企業(yè)接觸一些金融機構(gòu)時，總行的領(lǐng)導(dǎo)都同意了，甚至打電話讓地區(qū)銀行去辦理，但由于出了問題需要經(jīng)辦人員和經(jīng)辦行承擔(dān)責(zé)任，最后融資也不了了之。因為風(fēng)險擔(dān)責(zé)的問題，連銀行內(nèi)部從總行到分行到經(jīng)辦人員都打不通，很難真正放寬到企業(yè)端口。“要有允許金融機構(gòu)有試錯空間，包括給地方政府一定彈性，從地方政府和金融機構(gòu)從上到下全打通，再給到消費者一些積極的一些預(yù)期，這樣才能真正化解當(dāng)前風(fēng)險，把地產(chǎn)行業(yè)盤活。”他說。

（應(yīng)受訪者要求，李洋、陳燦為化名）