經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 3月23日,杭州今年第一批集中供地掛牌上架。根據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的公告,此次集中掛牌60宗地塊,出讓總建筑面積580.74萬平方米,起拍價798億元,地塊將于4月25日集中出讓。
值得注意的是,此次杭州土拍規(guī)則迎來大調(diào)整。
本次集中供地設(shè)定了土地中止價(溢價10%)、上限價格(溢價不高于12%),分為三個競價階段:
階段一,當(dāng)土地競價未達(dá)到中止價時,以最高報價確定競得者;
階段二,當(dāng)土地競價達(dá)到中止價時,網(wǎng)上競價中止,轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下一次報價的方式確定競得人。設(shè)置固定報價區(qū)間,一次報價應(yīng)是報價區(qū)間內(nèi)任一萬元整數(shù),以次高報價的原則確定競得人,其所報價格確定為該宗地最終報價;
階段三,若在階段二有相同報價,則轉(zhuǎn)入線下公證搖號。
與上海、蘇州等城市一樣,杭州此次土拍也采用了當(dāng)報價到達(dá)中止價后進(jìn)入“一次性報價”的競拍規(guī)則。但與上海、蘇州的“最接近平均報價者得”不同的是,杭州首創(chuàng)了“次高報價”為競得人。
某房企華東區(qū)域投拓人士分析,“接近平均價者得”的規(guī)則會使得企業(yè)在報價區(qū)間內(nèi),盡可能地去接近中止價和最高價之間的平均值,而在“次高價者得”規(guī)則下,企業(yè)會更加向“頂格”報價靠攏,這樣才能加大拿到地的機(jī)會。
“這也意味著,雖然不會超過最高上限價格,但是溢價率會在一定程度上被拉高。”他表示,比如在這次杭州土拍中,一次性報價環(huán)節(jié)中,在起拍價的110%-112%之間,企業(yè)會傾向于報得接近起拍價的112%。
在一名參與過2021年杭州土拍的房企人士看來,此次規(guī)則調(diào)整或與去年杭州土地出讓行情不無關(guān)系。
他表示,2021年,杭州第一批集中供地時,吸引了大量房企入局,爭搶激烈,但第二批集中供地時,受利潤和市場預(yù)期的影響,房企參與度下降,土拍大面積流拍。
至去年第三批集中供地時,杭州對土拍規(guī)則層層“松綁”。從溢價率來看,杭州去年第三批供地溢價率上限由15%下調(diào)至10%。同時規(guī)定,當(dāng)土地競價達(dá)到上限價格時,不再接受更高報價,所有競買人在此價格基礎(chǔ)上,轉(zhuǎn)為公開搖號確定競得人。并且,還做出了提升新房限價、將競品質(zhì)改為定品質(zhì)等調(diào)整,拉高了房企的利潤空間。
此外,去年第三批集中供地恢復(fù)了“出讓預(yù)公告”和“勾地”制度,意味著房企又能以最高5000萬元的預(yù)約申請保證金參與競拍,能較大程度緩解房企的報名資金壓力。
這也使得去年杭州第三輪土拍明顯回暖,35宗涉宅地中,24宗地塊觸及封頂價搖號出讓,占比近7成,總成交額759.54億元,綜合溢價率7%。
值得注意的是,今年杭州第一輪土拍規(guī)則又取消了預(yù)公告和勾地制度。而為抑制土地市場熱度,預(yù)公告和勾地制度曾在去年第二次集中供地時被取消,在去年第三次集中供地時恢復(fù)。
在上述房企人士看來,此次規(guī)則調(diào)整既可以避免像去年第二次杭州土拍中出現(xiàn)的,地太貴,房企拿地意愿不強(qiáng)導(dǎo)致大面積流拍,又不會像去年第三批土拍中,政府需要通過松綁規(guī)則變相“讓利”和“降價”,導(dǎo)致地塊被賣得太便宜。
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