經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳月芹 “我是整個區(qū)域唯一沒有被裁掉的投拓。”世茂某區(qū)域投資部人士肖雪將這段話寫進(jìn)他的簡歷，自嘲中頗有幾分悲壯色彩。

2022年1月初，公司通知他到集團(tuán)投資部任職，幾天后，世茂宣布了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，將投資、審計、采購等原來區(qū)域公司的權(quán)限收回到總部，為了穿越行業(yè)下行周期、開源節(jié)流。

2021年12月16日，萬科宣布，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，繼續(xù)擔(dān)任萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO。一位接近萬科人士表示，這一動作意在將部分區(qū)域的權(quán)限收回至集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營本部。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險頻發(fā)，為了應(yīng)對當(dāng)前危機(jī)，在2021年底到2022年初，越來越多的房企開始合并區(qū)域、精簡組織架構(gòu)，并在這一過程中將投資、融資、招采等與資金密切相關(guān)的權(quán)限收回至總部。

旭輝董事局主席林中接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時表示，部分房企原來放權(quán)是為了沖規(guī)模，在當(dāng)前形勢下，更多追求效益和精耕細(xì)作，所以收權(quán)是必然的。

收權(quán)

在這次組織架構(gòu)調(diào)整中，世茂集團(tuán)近30個城市公司投資部全部撤銷，只留少數(shù)骨干抽調(diào)至總部，目前全公司投資部門員工只剩下10余人。

肖雪說，裁撤區(qū)域投資部門，投資由集團(tuán)強(qiáng)控，之所以做出這一選擇，是因?yàn)槭烂龊昧艘粌赡陜?nèi)不拿地的打算，“沒有必要養(yǎng)那么多人了”。

“現(xiàn)在公司考慮的是活下來，而不是發(fā)展和擴(kuò)張”，因此，調(diào)到集團(tuán)投資中心后，肖雪不用到處去看地，不用關(guān)注各個城市土地掛牌信息了，主要工作是處理資產(chǎn)和政府關(guān)系，這原本是區(qū)域總、政府關(guān)系部門的職責(zé)。

“公司也沒剩多少人，這點(diǎn)工作就不用分那么清楚了”，肖雪心態(tài)佛系，現(xiàn)在的她需要每天說服各地政府部門，讓他們知道公司仍在積極自救，在建項(xiàng)目不會爛尾。

除了投資，世茂還把區(qū)域和城市公司的審計、采購收由集團(tuán)直管，同時還對集團(tuán)部分職能部門進(jìn)行整合，將研發(fā)設(shè)計和用戶服務(wù)部門合并，運(yùn)營和工程部門合并，成本和采購部門合并，部分區(qū)域公司的項(xiàng)目歸屬調(diào)整，區(qū)域、地區(qū)公司職能部門由11個變?yōu)?個。

精簡架構(gòu)，投資部門首當(dāng)其沖，“從1月開始逐步擴(kuò)展到其他部門，按順序來”。半個月來，肖雪看著同事相繼離開，她慶幸自己被留下來，且沒有減薪。

“一是區(qū)域公司合并，兩個人爭一個崗位，那肯定有人得走；二是有些崗位比如營銷，如果沒有銷售業(yè)績，沒有傭金，他在市場上就不值錢，也沒有必要留著。”肖雪說。

將重要的職能權(quán)限從區(qū)域收回總部，不只世茂一家。早在2021年9月，萬科就成立開發(fā)經(jīng)營本部，用來統(tǒng)管7個區(qū)域事業(yè)集團(tuán)、海外事業(yè)部以及長租公寓事業(yè)部的經(jīng)營和管理。

2020年12月，萬科總部對大生產(chǎn)職能進(jìn)行了剝離，包括設(shè)計、招采、成本、工程等部門搬到上海，并成立了“研究與開發(fā)專業(yè)公會”，張海兼任負(fù)責(zé)人；2021年6月，研究與開發(fā)專業(yè)公會升級為開發(fā)經(jīng)營中心。

接近萬科人士表示，此舉是為了配合總部從“地產(chǎn)總部”轉(zhuǎn)向“集團(tuán)總部”。隨著萬科多元化業(yè)態(tài)形成，深圳總部職能不能僅僅聚焦在房地產(chǎn)上，需要投放更多精力到其他業(yè)務(wù)上，而總部位于上海的開發(fā)經(jīng)營本部則成為萬科事實(shí)上的地產(chǎn)總部。

該人士透露，萬科現(xiàn)任7位區(qū)域負(fù)責(zé)人中，有6位曾是張海下屬，因此，張海適合承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本部負(fù)責(zé)人的職責(zé)。

該接近萬科人士表示，開發(fā)經(jīng)營本部走向臺前，意味著萬科持續(xù)多年的“弱總部、強(qiáng)一線”開始轉(zhuǎn)向，未來開發(fā)經(jīng)營本部將會收回區(qū)域總部的相關(guān)權(quán)限，加強(qiáng)總部管控。

2022年1月8日，萬達(dá)地產(chǎn)宣布調(diào)整組織架構(gòu)，將原來的東、西、南、北四大區(qū)域整合為南北兩大區(qū)域。伴隨組織架構(gòu)的調(diào)整，東、西兩區(qū)項(xiàng)目公司人員合并進(jìn)入南、北兩區(qū)，人員將有所優(yōu)化。

一位熟悉萬達(dá)人士透露，此次合并區(qū)域是為了更便于集團(tuán)管理，將管理權(quán)進(jìn)一步集中，計劃在春節(jié)前完成架構(gòu)調(diào)整。這次調(diào)整主要涉及運(yùn)營和營銷平臺，項(xiàng)目人員暫時不會動，部分員工轉(zhuǎn)崗到商管板塊。

應(yīng)激反應(yīng)

萬科、世茂和萬達(dá)之外，越來越多房企的組織架構(gòu)調(diào)整和人員優(yōu)化行動已經(jīng)展開，尤其是發(fā)生流動性風(fēng)險的房企。陽光城、奧園等已經(jīng)進(jìn)行多輪組織和人事的優(yōu)化，精簡力度均超過三成。

2021年末，碧桂園也對組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，區(qū)域公司由原來的106個縮減至65個。碧桂園方面稱，此次對國內(nèi)房產(chǎn)區(qū)域設(shè)置進(jìn)行調(diào)整，是為了進(jìn)一步適應(yīng)行業(yè)變革和外部市場環(huán)境。

就連中海和保利也曾傳出組織架構(gòu)和人員優(yōu)化的消息。一家總部在上海的top20房企人士也表示，公司正醞釀總部收權(quán)的動作。

一位Top10房企人士認(rèn)為，2022年會有更多房企加入總部收權(quán)、精簡組織架構(gòu)的行列，這是地產(chǎn)公司求生的應(yīng)激反應(yīng)。

據(jù)他介紹，原來房地產(chǎn)企業(yè)組織相對偏平，一般是總部、城市公司和項(xiàng)目三級架構(gòu)，投資、成本、招采等職能均由總部統(tǒng)管，“集團(tuán)直管招采的作用就是規(guī)模化，全國都用一家供應(yīng)商才能壓價格”。

其他領(lǐng)域也是如此，比如投資，由于資金較為有限，選擇在哪個城市投資、投資什么樣的地塊，一般由總部統(tǒng)籌，區(qū)域公司參與。

到了2016年左右，全國樓市迎來一波行情，許多房企為了做大規(guī)模，不斷將投資、融資等總部職能權(quán)限下放給區(qū)域公司。不僅僅是萬科，碧桂園、融創(chuàng)、陽光城等房企的區(qū)域公司也都有較大的權(quán)限。

據(jù)一位資深房地產(chǎn)人士透露，某家黑馬房企，當(dāng)年成立一個區(qū)域，集團(tuán)僅任命一名區(qū)域總，并配備相應(yīng)的資金使用額度及回款、利潤考核。

“所有的人事、投資、財務(wù)等權(quán)限都下放至區(qū)域，區(qū)域總一個人說了算，相當(dāng)于老板給你資金，讓你創(chuàng)業(yè)”，該地產(chǎn)人士表示，彼時大部分的閩系、浙系房企均采取類似的擴(kuò)張模式。

上述Top10房企人士表示，放權(quán)能讓每個區(qū)域成為一個完整的經(jīng)營主體，集團(tuán)則更弱化成財務(wù)管理的組織，對區(qū)域進(jìn)行銷售、利潤、回款等考核。“區(qū)域變大了，裂變出多個城市公司，也開始有自己的采購、投資等職權(quán)，如果事無巨細(xì)都要集團(tuán)決定，效率太低了”。

當(dāng)前房企收權(quán)同樣是一種應(yīng)激反應(yīng)，在房企減少拿地、現(xiàn)金流緊張的情況下，有限的可動用資金需要精打細(xì)算。人事、財務(wù)、投資和招采收回總部，可以進(jìn)一步提高資金使用效率和人均效能。

聚變

2021年最后一天，易居企業(yè)控股有限公司CEO丁祖昱預(yù)測，未來五年，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模年均10.6億-12.7億平方米，取中位數(shù)約11億平方米，相當(dāng)于2015年-2016年的水平，并預(yù)計每年成交金額將維持在15萬億元左右。

前述Top10房企人士堅信，未來整個地產(chǎn)行業(yè)縮表將是確定性事件，而當(dāng)下房企選擇總部集權(quán)，是不同時代下企業(yè)組織效能服務(wù)于階段性戰(zhàn)略的一個側(cè)面。

2021年下半年以來，繼華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展和新力地產(chǎn)等房企之后，恒大、佳兆業(yè)、陽光城、奧園等多家千億房企發(fā)生員工理財逾期、債務(wù)違約等事件，多數(shù)房企風(fēng)聲鶴唳，紛紛進(jìn)行自救。

在這種情況下，部分房企開始調(diào)整組織架構(gòu)。據(jù)不完全梳理，2021年下半年以來，包括萬科、碧桂園、華潤置地、保利發(fā)展、世茂、新城、旭輝、中南置地、陽光城、雅居樂、佳兆業(yè)、奧園等20余家公司進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。

一位接近龍湖人士透露，龍湖一直都保持集團(tuán)強(qiáng)管控的管理風(fēng)格，2021年下半年以來，多次進(jìn)行人員優(yōu)化，把地產(chǎn)投資、研發(fā)、成本等條線員工往商業(yè)、物業(yè)等航道輸送，“公司明確了要有利潤的增長、有質(zhì)量的增長，每年拿地投資的預(yù)算都是根據(jù)銷售回款來，每一塊地不是為了拿而拿，必須回歸到賺錢邏輯，不賺錢就不做”。

該接近龍湖人士表示，龍湖拿地收益率要求12個點(diǎn)以上，但有限的錢要分到多個城市公司時，內(nèi)部就“卷”起來了，9-10月拿的項(xiàng)目收益率都在13%-14%以上，全年全口徑拿了3000多億元的地，權(quán)益比在60%-70%左右。

“這種情況下，集團(tuán)的投資策略也開始收縮，只拿純住宅，只拿核心城市。”這位接近龍湖人士透露，從2021年下半年開始，龍湖只聚焦43個城市，其余城市全部撤退、換倉。

億瀚智庫發(fā)布的研報指出，隨著土地、金融和人口紅利的逐步消失疊加宏觀層面不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低增長、低利潤的長周期。房企通過組織架構(gòu)調(diào)整以適應(yīng)市場變化的做法已然是大勢所趨，組織層面的調(diào)整既能最大限度地優(yōu)化整合資源，又能進(jìn)一步降低管理成本，提高人均效能；而現(xiàn)階段房企戰(zhàn)略多是以聚焦、深耕為主。

總部組織架構(gòu)調(diào)整的核心圍繞縮短總部管理鏈條、精簡總部人員、整合相近職能部門三大方面。其核心目的是減少中間環(huán)節(jié)，便于管理者更快地判斷和決策，提高運(yùn)營效率，更好地適應(yīng)房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)作的現(xiàn)實(shí)需要；同時降低經(jīng)營成本，拆除部門隱性壁壘，減少內(nèi)部消耗，億瀚智庫發(fā)布的研報強(qiáng)調(diào)。

“2022年整個行業(yè)預(yù)計縮表20%~30%，那么人員一定也是同比例縮表，企業(yè)不可能直接把人裁掉，需要從管理?xiàng)l線優(yōu)化，哪些崗位必須留，哪些可以減員，實(shí)際崗位基于項(xiàng)目數(shù)量來定”，上述Top10房企人士表示。

該人士認(rèn)為，總部收權(quán)是行業(yè)變革下企業(yè)管理導(dǎo)向的一大變化，“大家心里很清楚，未來行業(yè)規(guī)模不再有爆發(fā)式增長了，企業(yè)也會匹配一個預(yù)期內(nèi)的組織，加強(qiáng)效能的提升”。

另一家top10房企人士透露，行業(yè)進(jìn)入下行周期，公司遇到困難，整體預(yù)算縮表，從組織效率來說，用不了那么多人，也負(fù)擔(dān)不了這么大的組織，“但這不是員工個人能力問題，只是說未來等這一波困難過去了，公司緩和過來了，我們還是希望大家回流”。■

（應(yīng)受訪者要求，肖雪為化名）