經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳月芹 11月19日，姜宇臨睡前，在一個500人的投資群看到北京第三批集中供地上架的消息，他只看了一眼，便關(guān)機(jī)睡覺。

姜宇在一家央企華北區(qū)域投拓部門任職。8個月前，北京首批集中供地，為了提前摸查首批地塊情況，他花了一周時間在北京市區(qū)供地部門打探消息；而在3月最后一天的凌晨，首批地上線時，他一個鯉魚打挺迅速打開電腦下載全部掛牌文件，興奮不已。

第三批次共掛牌12宗地，和前兩批次相比數(shù)量銳減，而備受關(guān)注的主城區(qū)僅朝陽區(qū)掛出6宗地，這大大減少了姜宇的工作量。憑借多年投拓經(jīng)驗(yàn)，姜宇迅速發(fā)現(xiàn)第三批供地規(guī)則中的一個反差：土地要分期，真是頭一回見。

所謂土地分期，是指北京第三批集中供地中，朝陽東壩3宗車輛基地綜合利用項(xiàng)目地塊全部采用“期地”出讓模式，即先出讓，根據(jù)軌道交通工程進(jìn)度，1-2年內(nèi)交地。

“期地”成為北京第三次集中供地最大亮點(diǎn)。多年來，北京在土地出讓方面的每一步創(chuàng)新，于全國其他城市而言都具有先導(dǎo)性，例如利用集體土地建設(shè)租賃住房、競自持、戶型配比設(shè)置“7090”規(guī)定，甚至首批供地要求競房屋品質(zhì)，都逐步在全國得到推廣。正在為新城開發(fā)土地出讓機(jī)制創(chuàng)新發(fā)愁的東部某城市供地部門人士就表示，北京東壩“期地”模式讓她眼前一亮。

并且，從目前的調(diào)控尺度看，對開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金的監(jiān)管趨嚴(yán)，一定程度上擠壓著開發(fā)環(huán)節(jié)的資金杠桿，銷售越來越呈現(xiàn)出一種事實(shí)上的準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的樣態(tài)，此時北京的“期地”試水，未來是否進(jìn)一步推廣，引發(fā)廣泛關(guān)注。

對于后續(xù)是否擴(kuò)大“期地”出讓范圍，北京規(guī)自委給出了明確的肯定答復(fù)，表示北京將總結(jié)本次“期地”出讓工作經(jīng)驗(yàn)并不斷完善，后期對于類似的地鐵車輛段蓋上開發(fā)項(xiàng)目，將根據(jù)實(shí)際情況探索實(shí)施“期地”出讓。

“期地”的賬怎么算

掛牌文件顯示，東壩的三宗地塊（編號為京土整儲掛（朝）[2021]90-92號）總用地規(guī)模約71.8萬平方米，總起始價達(dá)175.3億元。

讓姜宇感到新奇的是，和傳統(tǒng)土地出讓時需達(dá)到“五通一平”、“七通一平”的凈地標(biāo)準(zhǔn)不同，朝陽區(qū)東壩三宗純宅地尚未完成“土地整理”，沿線地鐵12號線和3號線還在建設(shè)中，土地完成出讓后，需要1-2年內(nèi)分批次交地。

和普通供地摘地后即可開發(fā)不同，購買“期地”的開發(fā)商需先付競買保證金，摘地后，35個工作日內(nèi)付清土地收益部分的出讓金。

由于TOD項(xiàng)目的特殊性，三宗“期地”內(nèi)部又分為落地區(qū)和上蓋區(qū)，其中落地區(qū)1年內(nèi)交地，上蓋區(qū)2年內(nèi)交地。分批次交地時，競得方簽訂土地移交書后，5天內(nèi)需繳納相應(yīng)的一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用。

東壩三宗地將在12月底競拍，正式競買前，3宗地需分別繳納11.22億元、9.7億元、14.2億元保證金，摘地后，2022年1月上旬交齊政府收益部分，分別為9.9億元、8.2億元及12億元，共計(jì)30.1億元。

剩余145億元為一級開發(fā)費(fèi)用，將在北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（下稱“京投公司”）交地后陸續(xù)支付。

根據(jù)競拍要求，東壩三宗地的地價觸頂后，均轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案，其中，90號地塊要求配建2萬平方米保障房，滿足“7090”戶型配比，即套內(nèi)建筑面積90平方米以下戶型面積占比應(yīng)在70%以上。

據(jù)姜宇測算，90號地折合樓面價在4.9萬-5.2萬元/平方米之間，銷售指導(dǎo)價上限為8.1萬元/平方米；91、92號地塊樓面價在5.2萬-5.5萬元/平方米之間，銷售指導(dǎo)價上限為8.6萬元/平方米。如觸及地價上限，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案將再次推高用地成本。

由于地塊在1-2年內(nèi)分期交地后方可開工建設(shè)，三宗期地還需計(jì)算上1.5-2.5年時間的資金成本，姜宇透露，因此成本大約增加2000-3000元/平方米左右。

從地價和售價之差來看，三宗期地利潤可觀。姜宇列舉了東壩同區(qū)域項(xiàng)目對比，華樾國際樓面價不足5萬元/平方米，銷售均價7.1萬元/平方米；中冶置業(yè)東壩地塊的商品房部分折合樓面價為6萬元/平方米，而指導(dǎo)價上限為8萬元/平方米。

相比之下，三宗期地的地價與售價差有更大利潤空間。但姜宇提醒，雖然地塊有較大的價格空間，但在當(dāng)前市場環(huán)境下，企業(yè)能不能賣到最高限價還是未知數(shù)。

一位央企投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，與第一批次相比，第三批次的地塊都是賺錢的，但當(dāng)前大多數(shù)房企沒有彈藥，少數(shù)手上還有資金的企業(yè)，也必須考慮利潤、流速、安全性等因素，而且未來2-3年的市場行情也無法預(yù)測。

可以預(yù)見的是，動輒超百億的地塊，多數(shù)企業(yè)尤其是民企心有余而力不足，另外期地需1-2年交地，即便是融資成本低于4%的多家央企也對經(jīng)濟(jì)觀察報直言，暫不考慮東壩地塊，不符合公司的算賬邏輯。

拋開項(xiàng)目層面，從一個股東角度去考慮，“拿下這三宗地后，不管是只付30億元的政府收益，還是總價款175億元，兩年內(nèi)對上市公司的財務(wù)報表不會產(chǎn)生任何收益，只是一筆巨大的土儲和負(fù)債。”該央企投資人士直言，該地塊在公司內(nèi)部過不了投資決策會。

175億元足以同時買幾塊地，半年內(nèi)預(yù)售開盤，回款后可以繼續(xù)攻城略地，在姜宇眼中，這是機(jī)會成本。“現(xiàn)在的開發(fā)商沒人敢預(yù)測天氣，只圖落袋為安”。

地市遇冷

經(jīng)歷了兩輪集中供地后，對集中供地規(guī)則，姜宇和同事們已經(jīng)輕車熟路，也失去了當(dāng)初的激情和興奮，與多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的現(xiàn)狀類似，這一次他們公司也沒有足夠的資金拿地了。

姜宇說，8個月，他經(jīng)歷了第一批集中供地時滿懷壯志的“青年”，到第二批次有心無力的“中年”，再到逐漸佛系的“老年”狀態(tài)。

姜宇翻查掛牌文件還發(fā)現(xiàn)，3宗期地之間沒有建筑退線，地塊之間需要互相攤?cè)朔烂娣e，如此一來，“如果不是3塊一起拿下，單獨(dú)開發(fā)某一塊，后續(xù)很麻煩，會影響整個項(xiàng)目的地下方案和整體設(shè)計(jì)指標(biāo)，影響報規(guī)”。

并且地鐵管道從地塊下穿過，這對開發(fā)商提出了更高的要求，“一是結(jié)構(gòu)很難做，減隔震問題比一般住宅難很多，成本也要高不少。而且這種大的交通樞紐旁邊的住宅，整體規(guī)劃布局，包括外立面形象要求都很高，都需要提前跟區(qū)里溝通。”姜宇說出了開發(fā)商的顧慮。

前述央企投資人士補(bǔ)充了一個細(xì)節(jié)，10月，北京結(jié)束第二批次供地后，朝陽區(qū)召集房企舉辦了一次土地推介會，當(dāng)時東壩地塊是作為一塊地介紹的，并未拆分。

地塊一分為三，主要和北京不希望出現(xiàn)總價地王等考量有關(guān)。姜宇透露，目前北京總價地王紀(jì)錄為2015年華潤首開平安聯(lián)合體競得的豐臺白盆窯地塊，總價86.25億元。而東壩3宗期地總地價175億元，拆分之后，地價最高的92號地上限為74.2億元。

樓市和土地市場的溫度也與房企的拿地意愿緊密相關(guān)。值得注意的是，北京二批次供應(yīng)地塊總計(jì)43宗，其中26宗因無人出價暫停出讓，第三批共推出12宗宅地，和第一批次的30宗、二批次43宗相比數(shù)量銳減。

一位國企華北區(qū)域投資人士透露，在第二批次供地中，其所在公司提交某地塊預(yù)申請，區(qū)供地部門通過一級開發(fā)公司傳達(dá)：為進(jìn)一步深入了解企業(yè)競買意向，希望開發(fā)企業(yè)在研究并上會通過競買地塊決議后，出一個“企業(yè)參與競買報價承諾”。

這位國企華北區(qū)域投資人士解釋，由于公司在北京的存貨見底，計(jì)劃參拍的地塊測算都較為激進(jìn)，打算積極拓儲，“其他企業(yè)起拍價都算不過賬，我們已經(jīng)算到競高標(biāo)準(zhǔn)方案了”。

但由于三季度市場急轉(zhuǎn)直下，多數(shù)房企開始掂量手中的現(xiàn)金，在第二批集中供地中，全國22個集中供地城市的土地市場普遍遇冷，該國企華北區(qū)域投資人士所在公司最后沒有參與最終競買。

“沒有預(yù)申請的地塊都暫停出讓，朝陽區(qū)掛出11宗原以為有企業(yè)提交預(yù)申請，最后的競買環(huán)節(jié)水到渠成，結(jié)果幾乎都爽約”，該國企華北區(qū)域投資人士表示，第二批次供地“窘境”導(dǎo)致第三批次取消預(yù)審環(huán)節(jié)，甚至有區(qū)域把有企業(yè)出具的書面競買承諾，作為掛牌的重要條件之一。

二批次流拍的朝陽管莊地塊加入第三次供地序列，原來的地塊一分為二，銷售指導(dǎo)價未變，但合理上限總價下降9135萬元，降幅約15%，起始樓面價下降8000元/平方米。

首推“期地”

北京市規(guī)劃自然資源委介紹，朝陽區(qū)東壩車輛段綜合利用項(xiàng)目位于北京自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)國際商務(wù)片區(qū)中的金盞國際合作服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，是實(shí)現(xiàn)自貿(mào)區(qū)職住平衡及軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施配套的重要工程。

根據(jù)2020年8月國務(wù)院批復(fù)的文件精神，“賦予自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)更大改革自主權(quán)，深入開展差別化探索”，“鼓勵大膽試、大膽闖”。因此，為支持“兩區(qū)”建設(shè)和軌道交通一體化建設(shè)，北京市在保障規(guī)劃實(shí)施前提下，以不突破市場公平底線為原則，在車輛段上蓋工程先行建設(shè)的情況下，對車輛段蓋上開發(fā)部分用地試點(diǎn)進(jìn)行“期地”出讓。

多名投資人士透露，作為東壩地塊一級開發(fā)單位的下屬公司，京投發(fā)展具有較強(qiáng)的競拍意向。近一個多月來，京投發(fā)展也正在積極尋求合作方。“京投發(fā)展已出具書面競買承諾函，已經(jīng)準(zhǔn)備了3宗期地需繳納的政府收益部分的錢。”一位接近京投發(fā)展人士透露。

京投發(fā)展在北京已有多年開發(fā)TOD項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，8年前，京投公司力挫保利地產(chǎn)、首開集團(tuán)及方興地產(chǎn)等“國字頭”群雄，砸下47億元，將昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)住宅混合公建用地收入囊中，彼時已刷新北京總價地王紀(jì)錄，這一地塊即是2018年入市的公園悅府。此外，琨御府、西華府、璟悅府、陽光花園等均是TOD項(xiàng)目。

一位五大行土地評估高管表示，北京嚴(yán)格限制一級開發(fā)的利潤，整個項(xiàng)目做完征地拆遷、土地整理等工程周期長達(dá)數(shù)年，盡管期間的資金成本均可攤到開發(fā)建設(shè)費(fèi)用中去，但利潤上限也只有8%。

“和商品房開發(fā)相比，土地一級整理是個又苦又累且薄利的活兒。隨著房價上漲，許多居民要求較高的拆遷補(bǔ)償，也不能強(qiáng)拆，只能慢慢磨。”該五大行土地評估高管以此說明，許多開發(fā)商算的是未來地塊入市，其在二級市場拿地更具優(yōu)勢的賬。

北京期望用“期地”模式，解決哪些問題？北京規(guī)自委給出的答案是：“期地”出讓方式可使軌道交通建設(shè)與蓋上開發(fā)部分工程節(jié)點(diǎn)做到更好的銜接，實(shí)現(xiàn)一體化綜合開發(fā)、一體化綜合建設(shè)。

按照出讓文件規(guī)定，落地區(qū)部分將于成交之日起1年內(nèi)交地，上蓋區(qū)部分將于成交之日起2年內(nèi)交地，交地時間較正常項(xiàng)目有所延長。對開發(fā)商而言，期地模式明確了地鐵規(guī)劃利好，能在土地升值前提前鎖定。而北京規(guī)自委在土地出讓文件中嚴(yán)格限定了各個節(jié)點(diǎn)需繳納的土地款，保證不會因延期交地發(fā)生變化，提前鎖定了地價水平。

同時文件要求競買人在土地競買環(huán)節(jié)提交房屋售價承諾，盡管“期地”出讓模式推遲了房屋銷售時間，但銷售價格上限確定，提前鎖定未來房價，以此穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

前述央企投資人士補(bǔ)充，北京曾推出通州環(huán)球影城周邊的地鐵上蓋地塊，也采用分期出讓模式，讓企業(yè)先摘地，地鐵建完再交地，但主要是商業(yè)用地。

宅地實(shí)行分期出讓，北京是先試先行者。

姜宇也向經(jīng)濟(jì)觀察報補(bǔ)充，其對北京推出“期地”模式并不意外。早在一年前，北京供地部門曾向其所在公司介紹另一宗較大體量的宅地，并表示將首次試驗(yàn)“期地”模式，這一地塊預(yù)計(jì)明年上半年內(nèi)推出。讓他沒有想到的是，東壩的突然掛牌，而且也是“期地”出讓。

前述國企華北區(qū)域投資人士直言，第二批次供地流拍率直接影響了北京各區(qū)的供地信心。朝陽區(qū)近年來每年供應(yīng)宅地很少，總量在5幅以下，但今年三批次中已掛牌25宗地，遠(yuǎn)高于歷年供應(yīng)量。