經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤 地產(chǎn)債投資迎來(lái)久違的“暖意”。

2021年11月10日，世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園股價(jià)均漲超16%；世茂服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)漲超15%；“21陽(yáng)城01”漲超12%，“20金科01”漲超11%，“15世茂02”漲11%.....多家房企股、債二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)明顯反彈。

此前，受房地產(chǎn)領(lǐng)域信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)、市場(chǎng)悲觀情緒蔓延影響而陷入下跌“冰點(diǎn)”的房地產(chǎn)債券，迎來(lái)一絲暖意。

一位華東地區(qū)私募機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，11月9日媒體報(bào)道稱高盛正買入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高收益?zhèn)@對(duì)房地產(chǎn)債券的投資是一個(gè)積極的信號(hào)。

同日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者了解到，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。據(jù)了解，座談會(huì)上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)等多家公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

該座談會(huì)被市場(chǎng)人士看作是房企融資環(huán)境趨暖的舉動(dòng)。此前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號(hào)。10月下旬以來(lái)，按揭貸款發(fā)放已有所加快，多個(gè)城市按揭發(fā)放時(shí)間縮短了1個(gè)月左右，這對(duì)緩解房企資金壓力起到了至關(guān)重要的作用。

11月10日，北方地區(qū)一位債券承銷人士向記者表示，當(dāng)下多家房企遭遇融資流動(dòng)性困難，交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)釋放了積極穩(wěn)定的信號(hào)，也意味著監(jiān)管關(guān)注房企債市融資環(huán)境，并給予政策方面的支持。但是政策支持后，通過(guò)發(fā)債融資或尚需時(shí)日，并非一蹴而就。因此對(duì)于資金緊張的房企，尤其是近期有債務(wù)到期的房企，仍需保持現(xiàn)金流安全，等待債券融資通道逐漸打開(kāi)。

房企股、債反彈

11月10日，多家房企二級(jí)市場(chǎng)股、債均出現(xiàn)明顯的反彈。

A股市場(chǎng)方面，多家房企的股價(jià)有明顯反彈，保利發(fā)展、金地集團(tuán)、京投發(fā)展?jié)q幅均超5%以上，招商蛇口、新城控股、萬(wàn)科漲幅均超4%以上；港股內(nèi)房股世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園漲超16%，世茂服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)漲超15%，中國(guó)恒大漲近5%。

此外，地產(chǎn)債也整體回暖，收盤多數(shù)上漲，“21陽(yáng)城01”漲超12%，“20金科01”漲超11%，“15世茂02”漲11%，“19世茂G2”和“20金科03”漲近10%；“20世茂G3”跌超20%盤中臨停，“20時(shí)代09”跌超19%，“20融信03”跌超10%，“21融創(chuàng)03”跌超6%。

在此之前，11月9日，據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)表示，正在買入中國(guó)房企債券。高盛一直在通過(guò)買進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉?lái)增加“適度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。談及個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，該團(tuán)隊(duì)成員稱，傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了，市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。

在談及高盛買入中國(guó)房企債券的消息，上述華東私募機(jī)構(gòu)投資高收益?zhèn)耸肯蛴浾弑硎荆?0月份以來(lái)，在花樣年控股房企出現(xiàn)美元債違約后，多家房企地產(chǎn)債出現(xiàn)暴跌的情況，但不排除部分房企債出現(xiàn)了超跌的情況。該人士所在的公司一直在隨時(shí)關(guān)注著地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)的變化。該人士稱，最近公司也買入了部分房企債，因?yàn)榇_實(shí)不少房企債跌出了盈利空間，價(jià)格甚至在30元/張左右。

該人士也表示，高盛抄底中國(guó)房企債券也有自己的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)判斷，對(duì)于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)債的投資而言也是一個(gè)利好的信號(hào)。

另外，多家房企啟動(dòng)境外美元債回購(gòu)，也被市場(chǎng)看做房企“自救”的積極信號(hào)。

11月7日，新城控股發(fā)布公告稱，公司結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。本次贖回的資金來(lái)源為公司自有資金。本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計(jì)劃及發(fā)展戰(zhàn)略，公司現(xiàn)金流充裕，本次提前贖回事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響，不會(huì)損害公司及全體股東的利益。

在此之前，雅居樂(lè)集團(tuán)、中國(guó)金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動(dòng)境外美元債回購(gòu)，表明其資金充足，以提振市場(chǎng)信心。

抄底的時(shí)機(jī)到了？

在房企股債出現(xiàn)明顯反彈之際，不少債市投資者開(kāi)始關(guān)注，地產(chǎn)債抄底的時(shí)機(jī)是否真正到來(lái)。

從10月份地產(chǎn)新增融資來(lái)看，根據(jù)華西證券研報(bào)，10月地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模繼續(xù)收縮，境內(nèi)外地產(chǎn)債凈融資雙雙為負(fù)。2021年10月，境內(nèi)地產(chǎn)債凈融資為-169億元，年內(nèi)境內(nèi)地產(chǎn)債凈融資流出已逾1000億元；境外地產(chǎn)債10月凈融資流出37億元，2021年以來(lái)地產(chǎn)美元債凈融資流出近4000億元。

此外，10月地產(chǎn)集合信托發(fā)行量較9月份繼續(xù)下行。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，10月份地產(chǎn)集合信托發(fā)行量150億元，較9月下行50%；2021年1-10月份地產(chǎn)集合信托發(fā)行量為5250億元，僅為2020年同期的67%。

上述北方地區(qū)債券承銷人士向記者表示，11月份之前，房企債市整體融資環(huán)境偏緊，當(dāng)下盡管釋放了積極的政策信號(hào)，但是房企通過(guò)發(fā)債融資仍然有一個(gè)過(guò)程。而且，對(duì)于投資者而言，也需要重拾信心。

對(duì)于房企融資，光大證券研報(bào)表示，部分房企多年持續(xù)高杠桿運(yùn)行，當(dāng)面臨多渠道融資性現(xiàn)金流收緊的狀況時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表很難迅速調(diào)整到位，形成了巨大的現(xiàn)金流擠壓。此時(shí)，如果為償債而進(jìn)行資產(chǎn)拋售，圓于資產(chǎn)的彈性和負(fù)債的剛性，很容易陷入類似“債務(wù)——通縮”的債務(wù)陷阱不能自拔。因此，在債務(wù)違約和資產(chǎn)拋售面臨相同的結(jié)局時(shí)，房企主動(dòng)“躺平”的道德風(fēng)險(xiǎn)將大幅度上升。這是一種態(tài)度。

對(duì)于房企債務(wù)而言，光大證券也表示，“躺平”蘊(yùn)含著巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)讓原本不堅(jiān)實(shí)的信用體系變得更加脆弱，市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。但從現(xiàn)金流安排的視角看，“躺平”本身就是解決房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇。“躺平”的行為會(huì)延續(xù)到實(shí)質(zhì)性現(xiàn)金流改善出現(xiàn)之后。

對(duì)于地產(chǎn)債的投資，平安證券表示，對(duì)于把握錯(cuò)殺機(jī)會(huì)的主流投資者，當(dāng)前仍然是密集觀望期，進(jìn)入市場(chǎng)的條件是政策的進(jìn)一步放松。對(duì)于可以接受違約的危機(jī)債投資者，當(dāng)前部分債券定價(jià)已經(jīng)達(dá)到清算價(jià)值，從而逐步布局。對(duì)于此類投資者，價(jià)格是最重要的安全墊，清算價(jià)值是重要參考，不確定的是實(shí)現(xiàn)盈利的時(shí)點(diǎn)。

談及當(dāng)下是否適合抄底地產(chǎn)債，上述私募機(jī)構(gòu)人士也表示，現(xiàn)在抄底，仍面臨著巨大的不確定性，市場(chǎng)還沒(méi)有到出清的時(shí)候。但是對(duì)于個(gè)別受違約傳導(dǎo)導(dǎo)致下跌的地產(chǎn)債券，也有抄底的機(jī)會(huì)。