陳月芹|攝

編者按：一起小區(qū)居室火災(zāi)引發(fā)持續(xù)三年的司法訴訟，其中爭議的焦點是，小區(qū)公共空間和業(yè)主私人空間的邊界在哪里？作為物業(yè)公司，在類似事件中需要履行什么義務(wù)和承擔(dān)哪些職責(zé)。對于這些爭議，原被告雙方各執(zhí)一詞，不同的專家、學(xué)者也給出了完全相反的觀點。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 柳建新的湘繡博物館位于長沙萬科金域華府三期8棟101戶，這套三層的疊拼是她自己的房子，重新粉刷裝修后，已經(jīng)看不出火燒過的痕跡。

對于三年前的那場火災(zāi)，年近70歲的柳建新只能說個大概：2018年4月4日晚上11點，有鄰居反映，6戶共用的通風(fēng)管道有煙冒出，但物業(yè)與多名業(yè)主排查3個多小時，未發(fā)現(xiàn)源頭。

次日早上9點左右，柳建新的女兒劉雅回家發(fā)現(xiàn)濃煙，隨后二樓起了明火。在這一次火災(zāi)中，湘繡博物館的多幅作品被毀。

在柳建新和劉雅眼中，這是一場原本可以避免的火災(zāi)，如果前一晚物業(yè)通知她們或者及時報警，火災(zāi)就不會發(fā)生。她們認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)該在火災(zāi)中承擔(dān)責(zé)任。

長沙市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱“長沙萬物”）當(dāng)晚值班保安黃威和周海波表示，他們和業(yè)主排查數(shù)小時，通風(fēng)管道的煙來路不明，時有時無，沒發(fā)現(xiàn)明火。長沙萬物認(rèn)為，起火點屬于業(yè)主私域，可能由業(yè)主家電氣線路故障引發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)無責(zé)。

2019年1月，柳建新和劉雅將長沙萬物訴至法院。2020年1月22日，長沙市雨花區(qū)法院判決認(rèn)定，火災(zāi)造成損失2041萬元，長沙萬物承擔(dān)火災(zāi)損失20%的責(zé)任，賠償業(yè)主408萬元。長沙萬物不服判決結(jié)果，向長沙中院上訴。

2020年11月3日，長沙中院以事實不清為由撤銷一審判決，發(fā)回雨花區(qū)法院重審。2021年5月，雨花區(qū)法院重審維持了原來的結(jié)果。

雙方對判決結(jié)果均不滿意，已經(jīng)向長沙市中院進(jìn)行上訴。

事發(fā)經(jīng)過

據(jù)黃威和周海波回憶，2018年4月4日23點，收到8棟302戶業(yè)主反映，家中有不明煙霧，室內(nèi)三臺空氣凈化器顯示數(shù)值從平常的40飆升至500。

8棟是一幢3層疊拼洋房，坐北朝南，有6戶業(yè)主，南面連著臨街商鋪。由于房屋采用疊拼形式，柳建新所在的101戶包括一、二層和地下室。

接到反映后，黃威去302戶業(yè)主家中查看情況，周海波去8棟地下車庫及沿街門店巡查。隨后二人和302戶業(yè)主到樓頂看到8棟6戶業(yè)主共用的通風(fēng)口冒煙，用繩子綁著手電筒往管道里照，沒有找到冒煙的源頭。

據(jù)周海波自述，他當(dāng)時建議業(yè)主報警。“他（男業(yè)主）當(dāng)時是答應(yīng)了，但后來我和同事去拿工具回來后，女業(yè)主說沒報警”。

黃威和周海波繼續(xù)到其他業(yè)主家詢問和排查。6戶業(yè)主，有3戶在家，家中均無異常，另外3戶沒有人在家。

其中301戶敲門沒人應(yīng)答，周海波撥了兩次業(yè)主的電話無人接聽；兩人在102戶門口對內(nèi)查看，看到屋內(nèi)處于裝修狀態(tài)，沒有住人，也沒有發(fā)現(xiàn)火情；“101戶大門敲門沒人應(yīng)答”，周海波在外用手電照射，沒有發(fā)現(xiàn)明火或濃煙冒出。

據(jù)柳建新藝術(shù)博物館的兩名工作人員的回憶，當(dāng)晚18點下班時，“老板（劉雅）辦公室內(nèi)的插線板沒有斷電”，下班后其中一位工作人員負(fù)責(zé)關(guān)窗戶，“沒有留一點縫隙”。

消防部門通過技術(shù)手段恢復(fù)火災(zāi)當(dāng)晚3處監(jiān)控顯示，2018年4月4日晚22：41，101戶二樓南面的小辦公室有亮光；22:51開始，有煙霧不斷從南面窗戶冒出。

3份視頻資料由柳建新和劉雅的代理律師、湖南湘軍麓和律師事務(wù)所律師鐘志鵬提供，監(jiān)控設(shè)在101戶屋內(nèi)及二樓平臺外側(cè)，由該戶業(yè)主自己安裝，非實時聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，也未聯(lián)網(wǎng)到物業(yè)。

排查工作一直持續(xù)到次日凌晨2點，物業(yè)工作人員和業(yè)主均沒有找到煙的源頭。302業(yè)主讓黃威和周海波先走，天亮再找專業(yè)人員來看，兩人離開了業(yè)主家后，周海波稱，自己又巡查至凌晨4點多。

4月5日早上8:57，劉雅回到101戶，打開家門發(fā)現(xiàn)1樓有淡煙、2樓有濃煙冒出，于是呼喊救火，物業(yè)人員聽聞后立即報火警，并組織人員滅火。

黃威自述，早上發(fā)現(xiàn)起火后，他在小區(qū)南面商鋪外接室外消防栓，其他同事負(fù)責(zé)到二樓滅火；火勢被控制后，其爬上從8棟107房間外一個搭建的樓梯，對起火房間打水，“消防隊來之前，我們就把火撲滅了”。

一份2018年6月5日長沙雨花區(qū)公安消防大隊出具的火災(zāi)事故認(rèn)定書顯示，起火時間為2018年4月4日22時38分，起火部位是101戶2樓劉雅辦公室內(nèi)，過火面積約15平方米，起火原因排除人為縱火、外來火源、自燃、遺留火種和生活用火不慎等，“不能排除電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)”。

鐘志鵬表示，火災(zāi)當(dāng)晚通風(fēng)井冒濃煙伴有大量熱量，符合陰燃起火的特征：物質(zhì)燃燒不充分，發(fā)煙量大；陰燃物質(zhì)會產(chǎn)生煙氣或者是水分蒸發(fā)而產(chǎn)生白色煙氣，有的物質(zhì)陰燃時會產(chǎn)生一些味道。

一位負(fù)責(zé)勘查劉雅家中火災(zāi)情況的消防工作人員回憶，其進(jìn)入現(xiàn)場初步勘驗，房屋內(nèi)的湘繡有被煙熏的，有被火燒的；當(dāng)晚起火時房間沒有斷電，根據(jù)現(xiàn)場過火痕跡、最后遺留物質(zhì)等，判斷疑似起火點是二樓劉雅辦公室插座。

柳建新告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，那個插座從未使用過，且安裝在墻壁上，平時被書柜遮擋，如過插座是起火點，她懷疑是墻壁滲水導(dǎo)致電線短路。

爭議焦點

2019年1月22日，柳建新、劉雅作為原告，將長沙萬物訴至長沙市雨花區(qū)法院，雙方針對多個方面進(jìn)行激烈爭論。

首先，住宅小區(qū)開設(shè)個人藝術(shù)博物館是否涉及違規(guī)“住改商”。

雨花區(qū)法院第二次民事判決書顯示，起火的101戶產(chǎn)權(quán)為住宅，劉雅于2013年買入，2016年底裝修完畢，前門口設(shè)立了“柳建新刺繡藝術(shù)館、劉雅刺繡藝術(shù)文化創(chuàng)意中心、長沙市湘女湘繡有限公司”等指示牌。

2017年1月，101戶作為刺繡藝術(shù)博物館免費對外開放。

長沙萬科物業(yè)總經(jīng)理龔寧峰認(rèn)為，101戶業(yè)主涉嫌違規(guī)“住改商”，在屋內(nèi)存放大量湘繡并對外展覽，但未經(jīng)消防審批，沒有采取溫感、煙感自動噴淋裝置等必要的消防措施；也沒有安排人員夜班值守，導(dǎo)致火災(zāi)沒能及時發(fā)現(xiàn)。

鐘志鵬否認(rèn)稱，柳建新藝術(shù)博物館依法經(jīng)民政部門批準(zhǔn)設(shè)立，用于開展特定范圍內(nèi)的藝術(shù)交流活動，是非盈利性質(zhì)的博物館，未用于商業(yè)性運營，因此不涉及“住改商”。

消防部門出具的《火災(zāi)認(rèn)定書》中明確排除“自燃、遺留火種、生活用火不慎”的情形，“不能排除電氣線路故障”。鐘志鵬認(rèn)為，這說明劉雅、柳建新在使用房屋過程中并沒有因不合理管理造成消防隱患，也沒有直接導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生。

其次，火災(zāi)造成的具體損失額度及各自承擔(dān)的責(zé)任，也是雙方爭議的焦點。

雨花區(qū)法院判決書顯示，101戶過火面積僅15平方米，裝修、電器、家具等評估后的財產(chǎn)損失約為14萬元，業(yè)主與物業(yè)對此均無異議。

但對于湘繡藝術(shù)品的損失部分，由于湘繡為藝術(shù)品，雙方對財產(chǎn)損失數(shù)額認(rèn)定分歧較大，無法達(dá)成統(tǒng)一，成為三年來雙方多次對簿公堂的重要原因。

上述《火災(zāi)事故認(rèn)定書》顯示，火災(zāi)事故中，101戶屋內(nèi)湘繡作品共71幅，7幅被燒毀，“可以直接統(tǒng)計的火災(zāi)直接財產(chǎn)損失約2069萬元，不含64幅受損的湘繡。”

2018年11月30日，劉雅單方委托湖南天寧價格評估咨詢有限公司進(jìn)行評估，64幅受損湘繡的貶損價值達(dá)3077萬元。長沙萬物提出異議，向法院申請再次進(jìn)行評估。

雨花區(qū)法院在審理過程中，委托湖南公信價格評估事物有限公司對受損湘繡進(jìn)行評估，湘繡因火災(zāi)造成的損失約2027萬元。

長沙市雨花區(qū)法認(rèn)為，劉雅將住宅用于湘繡作品展覽，對外開放，在屋內(nèi)存放大量價值較高的湘繡作品，而劉雅未對房屋進(jìn)行合理管理，應(yīng)該對火災(zāi)損失承擔(dān)直接和主要責(zé)任，物業(yè)方不負(fù)直接責(zé)任。

長沙萬物對結(jié)果仍多次提出質(zhì)疑，但雨花區(qū)法院認(rèn)定該鑒定結(jié)果程序合法、內(nèi)容真實，將此報告作為定案依據(jù)。最終，雨花區(qū)法院認(rèn)定火災(zāi)造成劉雅、柳建新?lián)p失為2041萬元。“綜合考慮起火原因、火情發(fā)展等因素，被告在涉案火災(zāi)緊急處理過程中的過錯程度”，雨花區(qū)法院最后裁定，物業(yè)承擔(dān)20%的責(zé)任，即賠償劉雅、柳建新約408萬元。

對于這一判決結(jié)果，柳建新、劉雅和長沙萬科物業(yè)雙方均不服，向長沙中級人民法院上訴。2020年12月3日，長沙中院以“原判決認(rèn)定基本事實不清”為由發(fā)回重審。

5月20日，雨花區(qū)法院重審裁定，劉雅對101房屋內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生存在明顯的主觀過錯，需承擔(dān)80%的損失；長沙萬物作為“公共場所的管理人，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”，需承擔(dān)20%的損失。

對于重審判決，柳建新、劉雅與物業(yè)仍表示不服，均表示會繼續(xù)上訴。

服務(wù)邊界

龔寧峰表示，火災(zāi)發(fā)生在業(yè)主私域，根據(jù)物業(yè)合同約定，物業(yè)公司每月向業(yè)主收取的基礎(chǔ)物業(yè)費，主要負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，服務(wù)范圍不包括業(yè)主專有部分。

他認(rèn)為，物業(yè)在接到302戶業(yè)主反映后第一時間予以響應(yīng)和排查數(shù)小時，沒有發(fā)現(xiàn)明火和異常。從4月4日晚上11點至次日早上9點，即便在天亮后，8棟外圍商戶及路過群眾均未發(fā)現(xiàn)異常。

直到劉雅打開101戶大門發(fā)現(xiàn)起火，物業(yè)人員也及時撲救，消防設(shè)施均正常可使用，已經(jīng)盡到消防安全防范管理責(zé)任和合同約定的協(xié)同義務(wù)。無論是消防安全事前管理、火災(zāi)事故的事中防范和事后協(xié)助，萬科物業(yè)都已盡責(zé)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

龔寧峰算了一筆賬，該小區(qū)洋房每平方米物業(yè)費2.98元，每月500元，據(jù)此，這408萬元的賠償，相當(dāng)于物業(yè)公司收取業(yè)主670年的物業(yè)費，“物業(yè)不是一家保險公司，收取的物業(yè)費也不足以承受保護(hù)業(yè)主私域財產(chǎn)的重?fù)?dān)。”而柳建新和劉雅則認(rèn)為判罰過輕。雙方都在尋求更公正的結(jié)果。

柳建新與劉雅認(rèn)為，從物業(yè)人員接到業(yè)主反映去場處置，到發(fā)生火災(zāi)，經(jīng)歷了一個漫長過程，“是一起完全可以避免發(fā)生的事故”。

他們認(rèn)為，當(dāng)晚發(fā)現(xiàn)有煙后，入戶排查了3戶業(yè)主，但包括101戶在內(nèi)的另外3戶并沒有被通知到。此外，當(dāng)晚302戶業(yè)主建議物業(yè)報警，但物業(yè)人員沒有及時報警。

對此，黃威對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)解釋，“沒有找到冒煙的源頭，沒有發(fā)現(xiàn)明火，所以不敢貿(mào)然報警。”

鐘志鵬認(rèn)為物業(yè)人員缺乏基本消防常識，“起煙時已是凌晨時分，在已經(jīng)排除有業(yè)主做飯、正常用火的可能性的情況下，現(xiàn)場物業(yè)人員沒能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，面對十分明顯的火災(zāi)信號喪失基本的警惕性。”

在一般物業(yè)管理活動中，物業(yè)公司是否有義務(wù)承擔(dān)安全保障義務(wù)？

根據(jù)2003年最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條，即“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人及其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”

中國人民大學(xué)民法學(xué)院教授楊立新分析，安全保障義務(wù)主體需包含兩個特征，一是占有和控制特定場所并享有其利益；二是特定社會活動的組織者。比如，一般不會認(rèn)為流動經(jīng)營者小吃攤、水果攤需要對顧客承擔(dān)安全保障義務(wù)，因為他們沒有占有與控制的經(jīng)營場地。

楊立新曾參與民法典編纂工作，他表示，2008年，最高人民法院起草《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》時考慮過物業(yè)公司的安全保障義務(wù)。當(dāng)時司法解釋公開意見稿第八條為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。”

但經(jīng)反復(fù)論證后，最高人民法院在正式發(fā)布文本中刪除了第八條。楊立新認(rèn)為，物業(yè)依據(jù)服務(wù)合同為業(yè)主提供服務(wù)，類似于業(yè)主的共同“保姆”，它沒有自己的經(jīng)營場所，是在業(yè)主所有的場地上為業(yè)主提供服務(wù)，而業(yè)主享有該場地的全部利益。“在這種情況下，要求物業(yè)對個別業(yè)主的人身利益或財產(chǎn)利益承擔(dān)安全保障義務(wù)，是不公平的。”

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅則認(rèn)為，在這一案例中，物業(yè)至少應(yīng)該電話告知業(yè)主，而且物業(yè)有業(yè)主的聯(lián)系方式，不存在任何障礙。“按照物業(yè)管理條例的立法原則和精神來說，物業(yè)作為管理和服務(wù)方，要保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，就要盡到最大努力去保護(hù)。”

立法具有一定滯后性，常常落后于它所調(diào)整的社會關(guān)系的發(fā)展，比如物業(yè)是否應(yīng)對小區(qū)內(nèi)業(yè)主高空拋物承擔(dān)責(zé)任等問題，需要前期無數(shù)個案例印證和討論，最后才被寫進(jìn)民法典等相關(guān)律法里。

“法院需要依據(jù)事實查明，首先物業(yè)公司有沒有責(zé)任；有責(zé)任的話，需承擔(dān)多少比例才公平，這屬于法院酌情裁定的范圍。”對此，王佳紅還補(bǔ)充：“在司法實踐中，法院要衡量各方面價值取向，一方面要保障業(yè)主的利益，還要保證整個小區(qū)的公共秩序，還要相對地保障物業(yè)公司正常運行。”因此，她認(rèn)為，金域華府火災(zāi)案的最終判決結(jié)果將具有更為廣泛的意義。