經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 5月27日，一份由深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱“深圳住建局”）印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）在網(wǎng)上流傳，隨后，深圳住建局相關(guān)人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)確認(rèn)了文件的真實性。

《通知》明確了對新盤的指導(dǎo)價格包括 “毛坯價”和“最高裝修價”兩部分，并對新房、現(xiàn)房、尾盤、精裝修四個階段都作出價格指導(dǎo)。對于社會關(guān)注度高的新盤，指導(dǎo)價格直接由深圳住建局房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組會議審定。

一周前，深圳對打新積分規(guī)則中的社保時長設(shè)置封頂數(shù)，無房剛需還在歡慶，一二手價格巨大倒掛下的低命中率或許因此有所提升；轉(zhuǎn)眼間，深圳又出手收緊新房限價。

正常情況下，深圳新盤預(yù)售備案申請由所在區(qū)域住建部門審批；但近年來，深圳樓市涌現(xiàn)出一批打新熱度不斷高漲的網(wǎng)紅新盤。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，去年以來，華潤城潤璽1期、龍光前海天鏡等數(shù)個“網(wǎng)紅”豪宅，從前期營銷中心、樣板房開放，到銷售方案公示，再到預(yù)售備案等一系列環(huán)節(jié)都是上報深圳住建局審定。

這并非深圳新房“限價令”的首次升級。

2017年1月，深圳就曾發(fā)布《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》，彼時的規(guī)定是，首次申請預(yù)售項目，申報均價不能明顯高于周邊同類同戶型在售均價；周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。

而這次《通知》對新房價格指導(dǎo)原則不僅添加了時間限制，還將參照標(biāo)準(zhǔn)具象化，并且規(guī)定了優(yōu)先次序。按照要求，深圳預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價格，原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。

參照物選取標(biāo)準(zhǔn)，首先是項目所在同區(qū)域范圍內(nèi)周邊不超3公里的同類型、同品質(zhì)的在售或已批售未網(wǎng)簽新盤，數(shù)量原則上不少于3個；若同片區(qū)新盤無法滿足可比要求，可按照“同片區(qū)——同街道——同行政區(qū)”的優(yōu)先順序擴(kuò)展范圍。

深圳宅地資源歷來稀缺，每年的土拍鏖戰(zhàn)中，開發(fā)商為了爭搶一塊寶貴宅地，斥下的往往是巨資，高昂拿地成本之下，新盤定價策略直接決定了地塊后期利潤空間究竟有多大。

“最早，深圳開發(fā)商慣于采取“小步快跑”的推盤策略，先推出一批貨量試試市場行情，再通過分期逐漸抬高備案價格。”一家Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在深圳，一個新盤單次推貨量通常是10萬平方米左右。

不過，2017年的限價政策針對分期開發(fā)項目祭出一個要求，申報均價不得高于同項目前一期實際銷售價格；若前一期銷售項目無同類戶型或價格明顯低于市場均價，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

上述Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人說，自那以后，深圳開發(fā)商憑借分期銷售實現(xiàn)價格提升的路徑就很難走通了，更多開發(fā)商依靠分期推售促使現(xiàn)金流較快回籠。

《通知》指出，分期開發(fā)的項目，若兩次申請價格備案時間間隔未超過一年，原則上按照前期備案價格進(jìn)行批復(fù)；如果時間間隔超過一年，可重新申請備案價格審批，但應(yīng)優(yōu)先參考前期項目的網(wǎng)簽價格。

相比之下，對標(biāo)范圍從項目前一期的“實際銷售價格”轉(zhuǎn)變成“備案價格”，同時新增了一年之內(nèi)的時間間隔。“2017年那個時間點(diǎn)，確實出現(xiàn)過項目實際銷售價格高于備案價的現(xiàn)象，開發(fā)商還可以鉆這個空子。”上述投資負(fù)責(zé)人稱。

“新版限價令更加嚴(yán)格且規(guī)范了。”一位TOP30房企深圳區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人提到，2017版限價政策并沒有細(xì)化時間與范圍。過去三年多時間，深圳房企在申請預(yù)售證時，跟住建部門之間存在溝通余地。

“很多開發(fā)商傾向于選取項目周邊高價新盤作為參考標(biāo)準(zhǔn)去與住建部門博弈。這一次，監(jiān)管層給出更加明確的標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商難以突破了。”該TOP30房企深圳區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人表示。

從《通知》表述觀察，新版限價令之下，新盤哪怕分期開發(fā)，一年內(nèi)獲取預(yù)售的房源也無法實現(xiàn)溢價。不過，上述TOP30房企深圳區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人表示，這不會根本性影響深圳開發(fā)商分期開發(fā)的想法。“分期的話，價格還是擁有多次備案機(jī)會。”

事實上，2017年之后，除了分批推售之外，深圳新盤尋求漲價空間的另一重點(diǎn)方式是通過精裝修溢價。雖然早在2017年，深圳就要求帶非毛坯交樓的商品住房和商務(wù)項目申請預(yù)售證時，應(yīng)將裝修成本從申報價格中剝離，開發(fā)商在銷售階段要將相關(guān)信息明確告知購房人，但彼時，住建部門并沒有對裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制。

新版《通知》中，深圳住建局第一次給出具體的精裝修價格梯度區(qū)間——針對毛坯均價在6萬元/平方米及以下、6-8萬元/平方米之間、8-10萬元/平方米之間、超過10萬元/平方米這四個價格段，深圳分別限定了3000元/平方米、4000元/平方米、5000元/平方米、6000元/平方米的最高精裝修價格標(biāo)準(zhǔn)。

對于申報精裝修交付的商品住房和商務(wù)公寓項目，開發(fā)商應(yīng)提交《項目主要裝飾裝修材料和設(shè)備表》，住建部門按照精裝修參考定價標(biāo)準(zhǔn)對項目裝修價格進(jìn)行核定；而且，新盤銷售現(xiàn)場公示的材料清單，應(yīng)與商品房銷售合同附件及向主管部門提交的材料清單保持一致。

由于整體規(guī)模大，集中大批量裝修下，房企在采購成本管控方面具備天然優(yōu)勢。上述Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人透露，相比分散式裝修，深圳單個新盤的總裝修成本大概能節(jié)約50%左右。

此前，深圳對于新盤裝修價格的監(jiān)管盡管相對嚴(yán)格，但仍存在一定彈性空間，以精裝修抬高新盤銷售利潤率成為深圳開發(fā)商秘而不宣的操作手法。在深圳，一個毛坯樓盤，銷售利潤率通常只有1%甚至低于1%，但搭配精裝修之后，銷售利潤率可以翻倍至2%-3%。

“現(xiàn)在將裝修成本標(biāo)準(zhǔn)明確化，相當(dāng)于限制了開發(fā)商的精裝利潤。對開發(fā)商而言，這將逼使他們私下壓縮成本，加快周轉(zhuǎn)周期，對于房屋品質(zhì)以及滿足個性化需求方面是沒有任何利好的。”上述房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人說。

“戴著鐐銬跳舞的深圳房企，如今受到越來越多的管控。”一家深圳上市房企營銷中心，在一份新版限價令解讀報告中如是表示。

該營銷中心總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在精裝交樓普及率要求漸高的背景下，要實現(xiàn)價格上限內(nèi)保證裝修質(zhì)量，無疑是一項新挑戰(zhàn)。無論是通關(guān)分期銷售，還是精裝修提升，深圳開發(fā)商都面臨較大的溢價難題；對成本管控能力方面也提出更高要求。

不過，在上述Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人看來，限價令升級對于多數(shù)深圳開發(fā)商來說影響不大。“深圳投拓端人員都相對比較理性，拿地之前都會與地塊所在片區(qū)的主管部門充分溝通，對于地塊后市價格預(yù)期與此次限價政策所提到的不會出現(xiàn)太大偏差。”

限價規(guī)則之下，過去三年多，深圳新房與二手房之間的價差逐漸拉開，巨大套利空間誘發(fā)越來越高漲的打新熱情。深圳新房市場，早從去年7月開始，就以社保繳納時長積分來篩選購房人群，但“社保巨子”不斷涌現(xiàn)導(dǎo)致打新命中率極低。

5月22日，深圳龍崗新盤保利勤誠達(dá)譽(yù)都剛剛發(fā)布第三版打新積分規(guī)則，對夫妻雙方或單身人群每人在深社保時長設(shè)置了一個封頂數(shù)20年，子女積分則從原本的2分上升為5分。

調(diào)整后，無房剛需購房者在打新中所占據(jù)的積分優(yōu)勢明顯上升。然而，新房限價令的這一輪升級，或?qū)⒅匦孪磁拼蛐乱蛔宓呐盼毁悺?/p>