本報評論員 陳哲 在中國和全球經(jīng)濟面臨2008金融海嘯以來最大挑戰(zhàn)的一年里，中國最大城市上海創(chuàng)出了賣地紀錄。3138億元的土地出讓金（據(jù)wind統(tǒng)計的2020年數(shù)據(jù)），讓上海時隔多年后重回城市賣地榜首。

有趣的是，2021年首月才過一半，杭州一口氣納入400億的宅地出讓金，頗有重奪桂冠的架勢。而2017年之后極為低調(diào)的北京，也將多年鮮見的大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地掛上售賣清單。這幾家賣地大戶的系列操作，引發(fā)了市場熱議。

土地財政，是過去15年來最熱門的城市話題之一。至今大家形成的共識是，經(jīng)濟越發(fā)達的城市，越不依賴土地。一方面它們不是吃飯財政，經(jīng)濟上有足夠的底氣；其二，這些城市的土地，往往比較稀缺，管理者更希望用來培育新稅源，而不是做一錘子買賣。當然，大城市被人盯得緊，傳出天價地或者天價豪宅，都不是什么好事。

但土地財政的吊詭之處在于，越不愿意賣地（蓋住宅）的發(fā)達城市，人口流入更多，居住需求更旺，這就加劇了供求矛盾。有一項來自某大開發(fā)商的研究顯示：全國近300個城市里，有100多個房價相對低的城市，供應(yīng)了50億平方米土地；而另100多個房價高、吸納中國一半以上人口的城市，卻只供應(yīng)了18億平方米的土地。當然這是另外的話題了。

上海對土地依賴程度較低，在通行的衡量指標“土地收入/一般公共預算收入”上，略超20%多，遠低于動輒50%的國內(nèi)大部分城市。從基本數(shù)據(jù)看，上海過去5年的土地總收入雖高，但都不是第一，賣地均價控制在7000-8000元/平方米，低于北京（約2萬元/平方米）、深圳、福州、廈門等均價上萬的城市，平均溢價率也都在10%以下。

上海這種對賣地的克制，在2020年被打破了。其實在上海當年1月公布的財政預算報告中，土地計劃收入比前一年還下降10%，為2000億元左右，可實際一年下來，土地收入跳漲了50%。這是極不尋常的現(xiàn)象。新冠疫情是改變局面的因素，上海要為其在全國疫情防控中所要扮演的角色，做出重大財政調(diào)整。

2020年4月初，上海政府一改過去在土地交易上的“佛系”態(tài)度，宣布調(diào)整賣地規(guī)則，將“每塊住宅用地都遵從不低于15%的部分自持”的要求，改為整體上統(tǒng)籌安排自持比例，即刻激活了土地市場。有了土地金的保障，城市舊改得以加速推進，既穩(wěn)定了投資和財政收支，也促成了新的購房需求入市。最終的結(jié)果就是，房地兩旺。

在我看來，上海在房地產(chǎn)上的安排很高明，也是城市主政者面對宏觀黑天鵝事件時，為數(shù)不多的選擇。土地出讓金是1994年分稅制之后，地方政府所能支配的最大的財源之一，產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達的地區(qū)更是如此。無論是面對重要的經(jīng)濟挑戰(zhàn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，還是城市空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整，這筆錢的價值非同小可。

這也是為什么過去多少年來，在房地產(chǎn)調(diào)控方面央地思路不完全重合的重要原因。

近期我查閱了包括上海在內(nèi)的全國103個大城市過去5年的賣地情況，發(fā)現(xiàn)這些城市的賣地總金額在逐年上升，從2016年的2.59萬億元，到2020年達4.64萬億元，漲幅高達80%，而銷售的土地建筑面積只上漲了42%。同期，全國新房銷售總額從11萬億元上升到17萬億元，漲幅為47%。

以過去5年為尺度衡量的原因，是2016年中央正式提出了“房住不炒”的調(diào)控目標。從這個數(shù)據(jù)看出，5年中房價漲幅確實得到了遏制，至少是沒比過土地金增幅。

前述5年的賣地收入，實際上出現(xiàn)過一次躍升，即從2018年的3.56萬億元漲到2019年的4.22萬億元。一年18%的土地金漲幅，背后是2019年中美出現(xiàn)貿(mào)易摩擦等陡變的外部環(huán)境。