經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 王薇的公司正在醞釀新一輪組織和業(yè)務(wù)的調(diào)整，在她印象中，這兩年來，類似的調(diào)整斷斷續(xù)續(xù)一直在持續(xù)，但這一次似乎顯得有點(diǎn)不同尋常。

王薇是一家中型房企融資口員工，歷次調(diào)整中，員工都能第一時(shí)間得知，并做好心理準(zhǔn)備。但這一次，除了幾個(gè)核心部門外，大部分員工并不清楚。“幾個(gè)老板在商量怎么調(diào)整，現(xiàn)在還沒結(jié)果呢。”

調(diào)整背后是三道紅線壓力，根據(jù)要求，試點(diǎn)12家房企從2021年起，正式進(jìn)入為期兩年半的三道紅線測(cè)試期，到2022年底12家試點(diǎn)房企要實(shí)現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點(diǎn)房企的三道紅線全部達(dá)標(biāo)。

“我們和監(jiān)管部門溝通后發(fā)現(xiàn)，基本沒有什么可商量的余地。”王薇表示，雖然她所在公司不是試點(diǎn)房企，但監(jiān)管層留給他們的時(shí)間也僅僅比試點(diǎn)房企多了半年。“2023年底，我們也要全部達(dá)標(biāo)。”

實(shí)際上，有著同樣考慮或者同樣選擇的并非只有王薇所在這一家房企，眾多房企投融資負(fù)責(zé)人在向監(jiān)管層探口風(fēng)得到的統(tǒng)一回復(fù)：未來無論表外還是表內(nèi)，都將納入監(jiān)管范圍內(nèi)，不要抱僥幸心理。

三年時(shí)間，如何實(shí)現(xiàn)三道紅線全部達(dá)標(biāo)，對(duì)于多數(shù)房企并不是一件輕松的事。根據(jù)2020年上半年財(cái)報(bào)測(cè)算，全國(guó)43家主要房企中，三道紅線全部達(dá)標(biāo)的只有5家，而有12家房企踩中“三條”紅線。

宜早不宜晚

王薇所在公司對(duì)調(diào)整初步思路有兩個(gè)方面，一個(gè)針對(duì)業(yè)務(wù)線條，對(duì)于一些占用資金較大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的非核心業(yè)務(wù)，將進(jìn)行整體剝離，集團(tuán)總部相關(guān)業(yè)務(wù)口線相對(duì)應(yīng)的部門和人員也將進(jìn)行調(diào)整。

另一方面是針對(duì)項(xiàng)目，據(jù)王薇透露，對(duì)于項(xiàng)目的調(diào)整也是這一輪調(diào)整的核心。但具體調(diào)整哪些區(qū)域、哪些項(xiàng)目、怎么調(diào)整，目前還沒有形成可執(zhí)行的思路，“幾個(gè)老板還在商量，什么時(shí)候執(zhí)行也沒定下來”。

目前可以確定的是，第一，涉及調(diào)整的項(xiàng)目全部在三四線城市，根據(jù)初步探討的思路，經(jīng)過調(diào)整后，未來公司的布局主要以一二線城市為主，其中一二線城市核心區(qū)域的項(xiàng)目需要達(dá)到一定比例。

第二，區(qū)域或項(xiàng)目的調(diào)整不做一刀切，已經(jīng)確定拿地還未拿地的區(qū)域，暫停一切投拓行為；已拿地還未繳納土地出讓金的項(xiàng)目，協(xié)商退地，退地不成想辦法引入合作伙伴；最難處置的是已經(jīng)拿地但去化較慢的項(xiàng)目。

對(duì)于后一種項(xiàng)目處置，原則上也要靈活。可以整體打包出售，也可以引入合作方共同開發(fā)，或者引入品牌較強(qiáng)的大房企代建。“其實(shí)就是最大限度把低效資產(chǎn)變現(xiàn)，提高整體銷售和回款效率”。

雖然一切都還沒定下來，但在王薇看來，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，此事勢(shì)在必行。目前，不算表外負(fù)債，她所在房企的三道紅線均沒有達(dá)標(biāo)，如果加上表外負(fù)債，雖然有三年時(shí)間，但降負(fù)債壓力依然不小。

處置三四線回款慢的項(xiàng)目，一方面可以將沉淀資產(chǎn)變現(xiàn)，集中力量發(fā)展一二線優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；另一方面可以隨資產(chǎn)剝離一部分負(fù)債。但由于有些項(xiàng)目涉及地方政府招商引資，整體處置難度也不小。

據(jù)王薇透露，在此之前，其所在公司已經(jīng)將一二線城市少量重資產(chǎn)變現(xiàn)，而且一些在建的商辦重資產(chǎn)項(xiàng)目也找好了接盤的渠道，“這些重資產(chǎn)，在結(jié)算的時(shí)候，基本把資產(chǎn)和負(fù)債一起剝離了。”

在三道紅線壓力下，像王薇公司面臨降負(fù)債壓力的并不在少數(shù)。一位房地產(chǎn)咨詢公司的負(fù)責(zé)人最近與房企高管交流發(fā)現(xiàn)，“大家都覺得壓力很大，但好在還有足夠的時(shí)間來調(diào)整，就看你能不能下決心來做”。

三道紅線政策傳出后，很多房企都和監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行了溝通，“原本我們還是有一點(diǎn)僥幸心理的。”一家閩系房企投融資負(fù)責(zé)人表示，溝通下來他向老板匯報(bào)時(shí)傳遞兩個(gè)意思：一個(gè)是監(jiān)管層態(tài)度明確，不要抱僥幸心理；二個(gè)是既然沒有回旋余地，盡早著手去做。

這位融資負(fù)責(zé)人舉例說：“假如我的凈負(fù)債超標(biāo)30個(gè)點(diǎn)，每年降10個(gè)點(diǎn)，咬咬牙可以完成，但如果一下降30個(gè)，那就只能割肉了。”更要命的，同樣是割肉，主動(dòng)割和被動(dòng)割的性質(zhì)和價(jià)格并不一樣。

左右為難

一方面是三道紅線的監(jiān)管壓力，一方面不斷上升的樓市行情，對(duì)于眾多房企而言，下一個(gè)棋子該投向哪里，并不是一個(gè)短時(shí)間能下定決心的事。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，全國(guó)商品房銷售金額14.9億元，再一次創(chuàng)造歷史記錄，比2019同期超出1萬(wàn)億元，距離2019年全年銷售額僅有不到1.1萬(wàn)億的距離。

2019年底的時(shí)候，眾多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2020年房地產(chǎn)銷售規(guī)模將同比下降5-10%，疊加2020年第一季度疫情影響，房地產(chǎn)銷售規(guī)模下降似乎成為必然。

一直到前10個(gè)月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來，雖然樓市成交有所修復(fù)，但依然低于2019年同期水平。但12月15日出爐的前11個(gè)月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，徹底扭轉(zhuǎn)了原來的判斷。

從歷年12月全國(guó)房地產(chǎn)銷售來看，2018年和2019年12月單月銷售額均超過2萬(wàn)億元，

2020年3-11月的月均成交金額超過1.3萬(wàn)億元。12月銷售金額只要超過1.1萬(wàn)億元，那么2020年就可以再創(chuàng)歷史記錄。

“中國(guó)還處于城市化過程中，房地產(chǎn)規(guī)模還在增長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)候降杠桿確實(shí)比較痛苦。”上述閩系房企投融資負(fù)責(zé)人表示，但又沒有多少房企敢賭一把，尤其是正在沖規(guī)模的房企，“卡在中間不上不下會(huì)非常難受。”

但這顯然有一道很重要的選擇題，而且還是單選題，答案只有一個(gè)是對(duì)的，雖然很多房企隱約知道答案，但很少有人愿意接受結(jié)果。

王薇的公司也面臨著這樣的選擇，與往年相比，今年她所在公司加大投拓力度，計(jì)劃在三年到五年時(shí)間，可以做到10強(qiáng)，并建立起自己的業(yè)務(wù)壁壘。這幾年沖刺過程中，除了表內(nèi)負(fù)債外，也開始大量使用表外負(fù)債。

王薇表示，這個(gè)時(shí)候老板很為難，一旦目標(biāo)轉(zhuǎn)變，戰(zhàn)略布局和打法也需要轉(zhuǎn)變，與之相對(duì)應(yīng)的資源配置等都需要調(diào)整。而且，一旦這一把賭錯(cuò)了，“用我們老板的話說，這輩子再?zèng)]有翻身的機(jī)會(huì)了。”

上述咨詢公司負(fù)責(zé)人也表示，三道紅線政策對(duì)中間部位的房企影響最大，頭部房企盤子大，可回旋的余地大，而且普遍降杠桿壓力不大；近年小房企融資難，大部分不需要降杠桿；只有上升期的中間房企比較難。

這種難主要體現(xiàn)在兩方面。第一，如果選擇繼續(xù)沖規(guī)模，一旦最后期限到了，如果被強(qiáng)制降杠桿，公司很可能會(huì)元?dú)獯髠踔料窀ｊ珊吞┖桃粯酉萑虢^境；第二，如果選擇降杠桿，可能再也沒有做大的機(jī)會(huì)了。

雖然選擇較為艱難，但王薇的公司還是選擇了主動(dòng)降杠桿，目前已經(jīng)制定具體執(zhí)行方案。除了處置部分業(yè)務(wù)和項(xiàng)目外。據(jù)她透露，很有可能還會(huì)引入新的戰(zhàn)略投資者，“單靠處置資產(chǎn)，也徹底解決不了問題。”

分化

行業(yè)進(jìn)一步分化、行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中幾乎形成共識(shí)，但分歧在于，以什么樣的方式分化，向哪里集中。

從房企投資角度來看，截止12月16日，全國(guó)103個(gè)城市土地成交總額4.13萬(wàn)億元，與2019年全年的4.22萬(wàn)億元相差不大。

但城市間分化較為嚴(yán)重。截止12月16日，全國(guó)土地成交金額超過2000億元的城市有3個(gè)，分別是上海、杭州和廣州，比2019年多一個(gè)。超過千億的城市有11個(gè)，比2019年全年少一個(gè)。

與2019年相比，佛山、深圳和寧波三個(gè)城市新晉千億賣地城市。但天津和昆明則失去千億地位。截止12月16日，天津土地成交810億元，只有2019年六成。2019年過千億的昆明僅成交407億元。

整體來看，土地成交分化嚴(yán)重，區(qū)域的痕跡進(jìn)一步淡化。

上述閩系房企投融資負(fù)責(zé)人表示，這是近年一個(gè)較為顯著的變化，早在幾年前，他們公司已經(jīng)將投資目的地具體到區(qū)縣一級(jí)甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道一級(jí)。“同一個(gè)城市，可能這個(gè)區(qū)可以投，另一個(gè)區(qū)就不能投。”

另一家龍頭房企很早之前也建立起房地產(chǎn)投拓模型，根據(jù)人口流入流出、人均收入增減等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的指標(biāo)，在全國(guó)范圍內(nèi)建立起具體到區(qū)縣的投拓地圖，而不在是按線或按區(qū)域劃分。

區(qū)域和城市間分化，房企與房企根據(jù)自身?xiàng)l件也做出不同選擇。王薇的公司雖然還在拿地，但拿地節(jié)奏也在放緩，而且今年以來拿地主要集中在一二新城市，投資占比超過80%，如果加上一二線城衛(wèi)星城，這一比例更高。

wind數(shù)據(jù)顯示，截止12月16日，全國(guó)55家主要房企拿地金額9042.7億元，不及2019年全年拿地金額的一半，2019年這一數(shù)字是1994.3億元。

同期，55家房企中，僅有龍光、龍湖、首開、中海、藍(lán)光等10家拿地金額比2019年增加了。其中中海和龍湖增加一倍，首開和花樣年增幅也超過50%。其余45家房企拿地金額少于2019年。

上述地產(chǎn)咨詢?nèi)耸勘硎荆捎诖蠖鄶?shù)房企土地儲(chǔ)備較多，一兩年不拿地，并不會(huì)影響業(yè)績(jī)。但是三道紅線壓力下，未來拿地難度會(huì)越來越大。“你要降負(fù)債，就不能用更多錢來拿地，同規(guī)模的企業(yè)，慢慢會(huì)來開差距”。