經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 11月17日，由西安市人民政府辦公廳印發(fā)的《西安市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案》對(duì)外發(fā)布。

該《方案》表示，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度為目標(biāo)，多方位推進(jìn)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

西安，新一線城市之一。戶(hù)籍新政在近三年帶來(lái)了百萬(wàn)級(jí)的新西安人。據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年末，全市常住人口1020.35萬(wàn)人，比上年末凈增加19.98萬(wàn)人。

人口凈流入的同時(shí)，西安土地和住宅市場(chǎng)火熱。WIND數(shù)據(jù)顯示，今年1月至今，西安共成交202宗土地，成交金額720億元，超過(guò)2019年全年土地成交額。土地市場(chǎng)火熱背后，是西安已連漲53個(gè)月的房?jī)r(jià)，3年來(lái)漲幅位列全國(guó)第一。

《方案》在基本原則中明確，通過(guò)新建改建與盤(pán)活相結(jié)合的方式，切實(shí)解決新畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)員工、城市基本服務(wù)人員和各類(lèi)人才的居住問(wèn)題。

出臺(tái)住房租賃試點(diǎn)方案，西安不是首城。

2020年7月，住建部公示了2020年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，西安、天津、石家莊等8城進(jìn)入試點(diǎn)。2019年的名單中，包括北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、廣州、深圳、重慶、成都等16個(gè)城市。

早在2017年，住建部等八部門(mén)便聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同年8月，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在全國(guó)13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

至今，成都、合肥等多地出臺(tái)了租賃住房試點(diǎn)工作方案。

“從方案出臺(tái)，到真正對(duì)市場(chǎng)形成影響還需要一段時(shí)間，2020年可能就是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)”，西安某品牌長(zhǎng)租公寓的一位從業(yè)者告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，新的政策也許會(huì)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，但首先能把蛋糕做大，也能規(guī)范市場(chǎng)，“現(xiàn)在蛋殼的糾紛，搞得大家看整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都害怕”。

具體來(lái)看，《方案》提出了完善住房租賃機(jī)制體制、增加租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)、培育規(guī)模化規(guī)范化市場(chǎng)供應(yīng)主體等目標(biāo)。

一是完善住房租賃機(jī)制體制。到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、監(jiān)管有力的全市住房租賃服務(wù)平臺(tái)，形成市—區(qū)—街道—社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)網(wǎng)格化服務(wù)管理體系，形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、權(quán)益保障充分的住房租賃保障體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二是增加租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)。2020年至2022年，新增高品質(zhì)租賃住房不低于12萬(wàn)套（間），其中新建、改建租賃住房共計(jì)不低于6萬(wàn)套（間），盤(pán)活存量住房不低于6萬(wàn)套（間）。

三是培育規(guī)模化規(guī)范化市場(chǎng)供應(yīng)主體。到2022年底，培育住房租賃企業(yè)總數(shù)不低于30家，其中房源在1000套（間）或面積達(dá)到3萬(wàn)平方米以上的專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化租賃企業(yè)不少于20家。

四是搭建住房租賃服務(wù)平臺(tái)。2020年底前上線運(yùn)行西安市住房租賃服務(wù)平臺(tái)，將現(xiàn)有住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等與租賃住房相關(guān)的經(jīng)營(yíng)主體納入平臺(tái)交易范圍，提供房源透明、交易透明、監(jiān)管透明的新型租賃市場(chǎng)服務(wù)。

五是穩(wěn)定住房租金水平。基于居民房?jī)r(jià)收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標(biāo)，確定租金價(jià)格指數(shù)合理區(qū)間，2020—2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過(guò)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

六是加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。建立完善住房租賃行業(yè)綜合監(jiān)管制度，構(gòu)建經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。加快完善現(xiàn)存住房租賃企業(yè)報(bào)備信息，確保新成立的住房租賃企業(yè)信息報(bào)備率達(dá)100%。

七是大力促進(jìn)住房租賃合同網(wǎng)簽備案。著力實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)簽、備案一體化，推行住房租賃行業(yè)信用體系建設(shè)，建立全市住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析和預(yù)警體系。至2022年底，新增租賃住房房源和住房租賃合同網(wǎng)簽備案率基本達(dá)到100%。

為此，《方案》說(shuō)明了多渠道增加租賃房源的具體措施，要求增加租賃住房用地供應(yīng)。

在土地“招拍掛”時(shí)，設(shè)置“建成后的住宅租賃經(jīng)營(yíng)期不低于十年”的條件，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不得以租代售，經(jīng)營(yíng)期滿后方可上市銷(xiāo)售。土地出讓金可采取分期繳納方式（首期不低于50%，二期半年內(nèi)繳清）。新建租賃住房戶(hù)均面積為60平方米左右，最大不超過(guò)90平方米。

鼓勵(lì)企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)租賃住房，積極探索租賃住房供應(yīng)和土地競(jìng)拍新模式，在產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，可選擇一定規(guī)模的擬出讓國(guó)有建設(shè)用地，在土地“招拍掛”競(jìng)價(jià)時(shí)，當(dāng)出讓價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，可采取競(jìng)價(jià)企業(yè)自持租賃性住房配建面積，增加租賃住房供應(yīng)，企業(yè)自持年限不低于十年，自持期間只租不售。

促進(jìn)閑置房產(chǎn)資源再利用。為滿足區(qū)域住房需求，在符合城市土地利用整體規(guī)劃和區(qū)域功能定位的前提下，經(jīng)房屋屬地區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，允許在不改變土地性質(zhì)、用途和房屋主體結(jié)構(gòu)，并滿足房屋質(zhì)量、消防、環(huán)保等基本要求的條件下，按照相關(guān)要求，通過(guò)完善配套設(shè)施、調(diào)整戶(hù)型、提升品質(zhì)等方式改建閑置商業(yè)用房、工業(yè)廠房等為集約式租賃住房，改建后的租賃住房在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可享受民用水電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，戶(hù)型面積應(yīng)控制在45平方米以下，不得分戶(hù)登記、不得分割銷(xiāo)售。

此外，《方案》鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，完善住房租賃基本公共服務(wù)政策。結(jié)合實(shí)際情況，適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立非本地戶(hù)籍承租人居住證權(quán)利清單，逐漸擴(kuò)大承租人權(quán)利，逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的社會(huì)保障機(jī)制。

以及，《方案》提出積極搭建融資平臺(tái)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供信貸支持以及多元化的金融解決方案。支持房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，通過(guò)試點(diǎn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式融資。

同時(shí)，方案明確表示，嚴(yán)厲查處住房租賃違法違規(guī)行為。持續(xù)開(kāi)展違法違規(guī)租賃行為綜合治理工作，嚴(yán)厲查處未經(jīng)金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的機(jī)構(gòu)開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。