在充滿變數(shù)的2020年，在各行各業(yè)眾多的不確定性中，有一個行業(yè)卻填滿亮色、呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的確定性，并因現(xiàn)金流穩(wěn)健、輕資產擴張快、周期屬性弱等價值成為一個巨大的流量入口，增值服務的想象空間巨大，進而成為資本市場的新寵。

11月17日，隨著香港聯(lián)交所鐘聲響起，又一家物業(yè)管理企業(yè)金科智慧服務集團股份有限公司（09666.HK，簡稱“金科服務”）在港交所正式掛牌上市。IPO發(fā)行價為每股44.7 港元，融資額為57.38億港元。

截至2020年11月17日,已有逾30家公司上市。僅2020年,就有10余家物業(yè)公司上市，上市數(shù)量創(chuàng)歷年最高。這是自2014年首家物企彩生活上市、給房企打開了一扇窗，讓房企看到拆分物業(yè)公司、單獨上市融資這條發(fā)展路徑。2018年至今,物企的IPO持續(xù)升溫。物業(yè)管理成為新的黃金賽道，服務大時代給行業(yè)帶來更多遐想。

金科智慧服務董事長夏紹飛表示，社會在發(fā)生變化，社區(qū)也在發(fā)生變革，服務的價值呈現(xiàn)出五個特征，即需求復雜化、社區(qū)融合化、服務規(guī)模化、平臺智能化、生態(tài)多元化。金科服務將以人為本，以客戶滿意為核心，構建城市空間、美好生活、智慧科技三大核心能力，致力成為全國領先的智慧生活服務商。 

推進高質量發(fā)展頭部物企價值凸顯

作為國內智慧服務領域先行者，金科服務以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網智慧服務平臺為驅動，積極打造智慧科技服務型企業(yè)，借助科技賦能從根本上解決物業(yè)行業(yè)作為勞動密集型行業(yè)的痛點，目前已成為全國領先的科技型龍頭服務企業(yè)。

金科服務制定了以"服務+科技、服務+生態(tài)"的科技生活服務戰(zhàn)略，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網智慧服務平臺為驅動，打造智慧生活生態(tài)圈，在提升用戶粘性的同時，也在行業(yè)中構筑起較高的競爭壁壘，由內向外，構建“大服務，大科技，大生態(tài)”發(fā)展模式。

物業(yè)管理行業(yè)不同階段企業(yè)有不同發(fā)展特征，但“服務”作為企業(yè)基本盤的地位始終不變。金科服務打造的“金管家”“金悅家”“金慧家”三大服務體系，目前已覆蓋全國133個城市，為160萬中產家庭提供服務。

金科服務從2009年底開始做鄰里文化，迄今已經堅持了12年。主張“敬老、愛妻、親子、睦鄰、惜己”，每年組織萬家宴、藝術節(jié)、萬人游、運動會等，以“有溫度、有責任、高滿意”的服務力，贏得了廣大業(yè)主和社會各界的高度認同。數(shù)據(jù)顯示，其用戶滿意度已經連續(xù)9年超過90%，處于行業(yè)領先地位。

金科服務有物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務及智慧科技服務四條業(yè)務線，雖然物業(yè)管理服務仍是其收益的主要來源，但后三者的收益貢獻率正在加大。數(shù)據(jù)顯示，金科服務的物業(yè)管理服務收益貢獻率從2017年的72.7%降至2019年的62.9%，同期非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務及智慧科技服務分別增加6.2%、3%及0.6%至25.6%、10.3%和1.2%。相對而言，增值服務和科技服務的毛利率要高于物業(yè)管理服務，使得金科服務整體盈利增強。

金科服務在管面積從2017年的6240萬平方米增長至2019年年底的1.2億平方米，復合年增長率達到近40%。截至今年上半年，公司在管面積進一步提升至1.30億平方米，合同總建筑面積2.56億平方米；此外合同總建筑面積則從2017年的1.39億平方米增長至2019年的2.49億平方米，復合年增長率33.7%。

金科物業(yè)不僅規(guī)模快速拓展，體量增長迅速，盈利能力同樣表現(xiàn)亮眼。招股書披露，2017-2019年及2020上半年其的整體毛利率分別26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，呈現(xiàn)上升的勢頭，這一勢頭還將繼續(xù)保持。實現(xiàn)收益、利潤雙增長。2017年-2019年，其收益由10.47億元大幅增至23.28億元，復合年增長率約為49.1%；同期，凈利潤由1.14億元大幅增至3.74億元，復合年增長率約為81.5%。

即使是在2020年疫情之下，金科服務也實現(xiàn)逆勢增長。今年上半年，共有843個已簽約物業(yè)管理項目，合同總建筑面積約為2.56億平方米；旗下管理物業(yè)項目487個，在管總建筑面積約為1.30億平方米。上半年其實現(xiàn)收益13.70億元、實現(xiàn)純利3.03億元，分別較2019年同期增加36.24%及82.67%。

金科服務的硬核實力獲得市場認可。泰康人壽、高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金、瑞銀資產管理(UBS-AM)、中國東方資產管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列國內外知名投資機構成為其基石投資者，約占總募資金額的40%。頂級資本的加持令金科服務在今年上市的物業(yè)新股中顯得格外耀眼。

分析人士表示，目前已上市物業(yè)企業(yè)，規(guī)模破億的有7家，而金科服務上市后有望成為第8家破億物業(yè)企業(yè)，處于上市物業(yè)企業(yè)頭部梯隊。按綜合實力計公司已連續(xù)五年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力十強，連續(xù)6年在西南地區(qū)物業(yè)管理公司百強榜首。

前瞻性多元布局 未來前景可期

11月5日，金科服務正式啟動招股。公司擬全球發(fā)售1.32億股，其中香港發(fā)售1196萬股，國際發(fā)售1.20億股。每股發(fā)行定價41.8港元至47.6港元。預計最多募集資金約63.26億港元。

按照金科物業(yè)IPO募集資金使用計劃，企業(yè)未來將聚焦核心區(qū)域，通過擴大地域覆蓋范圍及業(yè)務規(guī)模鞏固領先的市場地位，為此其擬將募資所得款的約60.0%用于收購及投資；在社區(qū)增值服務方面為了滿足客戶不斷變化的需求，20%的融資將會用于進一步發(fā)展上下游增值業(yè)務，包括團膳業(yè)務、社區(qū)教育、洗衣服務、社區(qū)智能硬件升級等；同時為了進一步優(yōu)化智能系統(tǒng)平臺，提升科技賦能核心競爭力，有約10.0%的融資用于數(shù)字化管理系統(tǒng)及自動化運營；最后還有10%的融資用于一般營運資金。

從金科服務募資所得款約60.0%用于收購及投資這一方向上，顯示出公司加速擴張的決心。目前，中國物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈且高度分散。物業(yè)行業(yè)的集中度依然偏低，快速做大規(guī)模被視為是建立護城河的最重要手段之一。

據(jù)中指研究院資料，物業(yè)服務百強企加速在中國物業(yè)市場擴大版圖，百強企業(yè)經營所在的城市平均數(shù)由截至2015年12月31日的27個增至截至2019年12月31日的31個；物業(yè)服務百強企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由截至2015年12月31日的154個增至截至2019年12月 1日的212個，復合年增長率約為8.3%。

金科服務更是使出渾身解數(shù)，加速擴張，捷足先登，實現(xiàn)合同建筑面積及在管建筑面積快速增長。其中，合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，復合年增長率為33.7%；在管面積則由約6240萬平方米增至1.21億平方米，復合年增長率為39.0%。這一增速亦要快于行業(yè)平均。

近年來，金科物業(yè)的管理規(guī)模連續(xù)多年在西南地區(qū)的市場份額排名中占據(jù)領頭羊位置。僅在重慶一個城市的管理規(guī)模就超過了7700萬平米，在重慶的局部區(qū)域的市場占有率甚至超過了60%。

不僅在大本營發(fā)展迅速，同時還以其強大的復制能力。加速布局全國。比如，在江蘇的第二大城市無錫，市場份額已連續(xù)兩年保持領先。截至2020年6月30日，金科服務已布局“京津冀、成渝、長三角、中原、長江中游、大灣區(qū)”六大核心城市群，進駐北京、重慶、四川、江蘇、浙江、湖南、湖北等24個省（市）的133個城市。

隨著城市化發(fā)展提速，改善城市區(qū)域生態(tài)、進行城市產業(yè)升級、提高城市管理效率成為眾多城市的共同需求。作為物業(yè)頭部企業(yè)，金科服務加速走出社區(qū)的步伐，賦能城市發(fā)展。2018年，金科服務戰(zhàn)略攜手江蘇鹽城高新區(qū)，揭開了其城市級合作歷程的序幕。截至2020年，湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川內江經開區(qū)、雅安名山區(qū)、陜西西咸新區(qū)等8個城市區(qū)域均與金科服務簽訂了全面戰(zhàn)略協(xié)議。

“A+H”大戰(zhàn)略 地產與物業(yè)互哺

金科服務的母公司金科地產集團股份有限公司（000656.SZ,簡稱“金科股份”）在2018年晉級千億陣營之后，一直延續(xù)高增長勢頭，成為資產超兩千億元、年銷售額過千億元的房地產行業(yè)領軍企業(yè)。

兩年前，金科股份正式提出“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，將民生地產開發(fā)、科技產業(yè)投資運營、文化旅游康養(yǎng)以及生活服務四大板塊作為未來的重點發(fā)展方向。而今分拆金科服務上市，借助香港資本市場的力量加速發(fā)展，將有利于“四位一體”戰(zhàn)略推進。

金科服務規(guī)模的快速擴張，得益于母公司金科股份的快速發(fā)展以及項目支持。三年前，金科股份發(fā)布《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，提出“跨越式發(fā)展”的目標，在2020年沖擊2000億元。不論是推行“四位一體”戰(zhàn)略還是實現(xiàn)跨越式發(fā)展、進軍2000億目標，都將帶動金科物業(yè)的發(fā)展。

近年來，金科服務內生外拓雙輪驅動，加速規(guī)模擴張。數(shù)據(jù)顯示，母公司金科股份的合約銷售面積在2017-2019年間由843萬平方米增至1905萬平方米，年復合增長率為50.33%，幾乎將所有項目的物業(yè)管理服務合同都交給了金科服務。背靠母公司千億級體量的資源支持，給企業(yè)發(fā)展提供了充足的規(guī)模擴張的基礎。

此外，金科服務憑借自身差異化競爭的優(yōu)勢、優(yōu)質的服務、強大的資源整合及市場化能力，持續(xù)降低母公司依賴，不斷通過外拓取得管理面積，在外拓能力上展現(xiàn)了積極的一面。由金科股份貢獻的在管面積占比從2017年的66.6%下降至2019年低的47.1%，今年上半年進一步下降至46.6%。而外拓在管面積占比則從2017年底的32.5%持續(xù)上升至2019年底的48.3%，今年上半年達到48.5%。公司外拓規(guī)模占比已經超過母公司輸送規(guī)模，凸顯了其在行業(yè)中強勁的增長動能。

同時，隨著金科服務旗下增值服務和科技服務業(yè)務的毛利率要高于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，高毛利分部占比逐年擴大，使得金科服務的整體盈利增強，反哺母公司金科股份發(fā)展。

物業(yè)管理被認為是“被忽略的藍海市場”。業(yè)內預測，目前物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模約為7000億元。未來 5 年行業(yè)整體營收增長率在 15%-20%之間，呈現(xiàn)持續(xù)向好趨勢。預計2030年中國基礎物業(yè)服務市場規(guī)模將超過2萬億元，加上物業(yè)增值服務，整體市場規(guī)模有望達到3萬億元。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，物業(yè)服務十強企業(yè)的市場總份額由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。未來頭部企業(yè)將存在更多機遇，將在規(guī)模、效率以及增值服務迎來爆發(fā)。這一爆發(fā)的趨勢已經在金科服務露出冰山一角。

作為行業(yè)TOP10的企業(yè)，金科服務是中國大型物業(yè)企業(yè)中在管理規(guī)模上既有足夠的深度、又有很好服務廣度的物業(yè)企業(yè)，無疑會在這一分食市場大蛋糕的饕餮盛宴中，處于市場領先地位。

北方/文