經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 王涵 今年上半年，經(jīng)濟周期疊加疫情影響，餐飲、旅游等眾多行業(yè)陷入黑暗，商辦行業(yè)也出現(xiàn)退租潮、成交周期變成等一系列弱市現(xiàn)象。其中，金融業(yè)租戶對辦公樓宇需求下降成為事實。

“供求兩端最關(guān)心的租金方面，上海企業(yè)的平均辦公租金承受能力從2019年4.09元/㎡/天下調(diào)至3.98元/㎡/天，主要是金融業(yè)租戶整體出現(xiàn)了一些衰退。”好租曉樓事業(yè)部負(fù)責(zé)人匡健鋒日前在商辦大數(shù)據(jù)報告會上表示。

金融業(yè)辦公“分化” 外資租賃需求高企

從世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海陸家嘴商務(wù)區(qū)空置率為20%，存量則有將近200萬平方米。二季度數(shù)據(jù)顯示陸家嘴寫字樓整體出租率環(huán)比上升0.6個百分點，甲級寫字樓出租率上升0.7個百分點。

金融行業(yè)的冷暖或許能從租賃地段和寫字樓電梯擁擠程度可窺一斑。記者單以互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)為例，在2016年期間P2P公司、第三方理財和私募股權(quán)投資等機構(gòu)扎堆陸家嘴金融城高檔寫字樓，當(dāng)時有從業(yè)人員曾坦言“有錢租不到好地段”。在隨后的暴雷跑路事件后，互聯(lián)網(wǎng)金融類型企業(yè)逐漸退出，一房難求的盛況已經(jīng)過去。

銀保監(jiān)會主席郭樹清在8月強調(diào)，網(wǎng)貸平臺監(jiān)管經(jīng)歷了很痛苦的階段，現(xiàn)在走到根本性的轉(zhuǎn)折，從最多時的五六千家到6月底只有29家在運營，專項整治工作可能年底就會基本結(jié)束，轉(zhuǎn)入常規(guī)監(jiān)管。

不過另一方面，外資金融機構(gòu)需求有望驅(qū)動今年浦東寫字樓租賃市場。中國金融對外開放進(jìn)程加快，陸家嘴總部經(jīng)濟對外資吸引力逐步提升。截至8月，陸家嘴跨國公司地區(qū)總部達(dá)118家，占全區(qū)總量34.8%，占全市總量15.8%。包括竹園區(qū)域在內(nèi)，金融機構(gòu)在陸家嘴租賃的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積超過160萬平方米，全國第一。

滬上一位在國金辦公的人力資源負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)濟增速放緩背景下，節(jié)省辦公樓租賃開支成為金融機構(gòu)壓縮成本的重要一塊。雖然外資成為主力租戶，但其體量仍有開發(fā)空間。

2019年年初，美國摩根大通宣布，已與上海中心簽訂租約。之后，上海團(tuán)隊將集體入駐陸家嘴。高盛、摩根士丹利、花旗等在中國都是以合資的形式組建金融機構(gòu)。

為了刺激現(xiàn)階段寫字樓市場的租賃需求，上海也調(diào)整了政策。在今年2月份，上海市政府制定發(fā)布《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（“滬28條”）加大對防疫重點企業(yè)財稅支持力度，減免企業(yè)房屋租金，對相關(guān)企業(yè)和個人給予稅收優(yōu)惠，免除定期定額個體工商戶稅收負(fù)擔(dān)和支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)分別影響樓宇經(jīng)濟

事實上，人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利逐步消退，而更為細(xì)分的辦公樓宇市場，一線城市辦公樓施工面積、新開工施工面積以及竣工面積均呈現(xiàn)出了負(fù)增長的態(tài)勢。

根據(jù)大數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈商辦運營平臺好租發(fā)布商辦大數(shù)據(jù)報告顯示，2010至2014年，北京、上海兩大市場的辦公樓宇體量分別增加了3730萬㎡、3658萬㎡，2015至2019年的增加值則為2243萬㎡、1804萬㎡，兩市近五年的增量大減近半，顯示出市場整體供應(yīng)充足，“存量時代”已成為一大常態(tài)。

好租華東大區(qū)總經(jīng)理陳晨表示，當(dāng)前上海寫字樓空置率高位運行，亟需打破傳統(tǒng)，借助數(shù)字手段來提升優(yōu)質(zhì)樓宇的精細(xì)化運營水平。好租的星火計劃，通過對傳統(tǒng)樓宇經(jīng)濟和大產(chǎn)業(yè)招商，開放大數(shù)據(jù)及平臺能力，以曉樓、MIG等具體業(yè)務(wù)為合作伙伴提供整體解決方案和賦能數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

或許VR房源成為大數(shù)據(jù)時代下的一大利器。“目前好租一線城市房源的VR化率基本都在兩成以上，其中上海單日有12500套實時VR房源，VR化率高達(dá)26.3%。相較非VR房源，VR房源平均訪問量提升了65%，從工單到成交的轉(zhuǎn)化率提升了近20%”，陳晨說。

大數(shù)據(jù)還顯示，辦公樓宇市場的強弱，與創(chuàng)業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)三者均密不可分。從目前來看，經(jīng)濟周期變化、政治不確定因素疊加疫情黑天鵝影響，使得創(chuàng)業(yè)浪潮在2020年明顯降溫，區(qū)塊鏈、VR/AR、共享經(jīng)濟等方向已非熱門。從京滬企業(yè)新增注冊趨勢來看，2014至2016是三個“大年”，北京年新增企業(yè)數(shù)量自2017年開始跌破20萬家，上海的增量相對更加穩(wěn)定。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者從曉樓平臺產(chǎn)業(yè)分布熱力圖來看，上海市企業(yè)分布在內(nèi)環(huán)高度集中，而本地“高新技術(shù)”更偏愛扎堆內(nèi)環(huán)以外、中環(huán)和外環(huán)以內(nèi)的張江漕河涇等區(qū)域。此外，除浦東形成了IT互聯(lián)網(wǎng)和金融的明顯集聚，上海其他各區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布相對分散。

匡健鋒表示，未來產(chǎn)業(yè)分布將愈發(fā)成為影響樓宇經(jīng)濟的關(guān)鍵因素，上游如城市運營商、產(chǎn)業(yè)資本等得數(shù)據(jù)者能在投拓、招商等各方面更為得心應(yīng)手。

“項目規(guī)劃、空間規(guī)劃、租賃銷售、資產(chǎn)評估以及營銷策劃等應(yīng)用場景，正從基于大數(shù)據(jù)形成的完整成熟解決方案中受益。”匡健鋒介紹，專業(yè)市場報告只是商辦大數(shù)據(jù)的一個較常規(guī)的應(yīng)用場景，它比傳統(tǒng)報告的數(shù)據(jù)量和數(shù)據(jù)顆粒度做了幾何級提升，能借助AI算法和可視化報告等技術(shù)實現(xiàn)報告產(chǎn)出。據(jù)悉，在好租五周年新品發(fā)布上，以驅(qū)動商辦行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，好租曉樓攜手寶能集團(tuán)，將在產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、商業(yè)運營、顧問咨詢、數(shù)據(jù)系統(tǒng)定制開發(fā)等方面開展合作。