經(jīng)濟觀察報 記者 程璐洋 2020年二季度，全國主要城市各用途地價環(huán)比增速的下降折線終于開始上升，但商服用地除外。

受疫情等因素影響，今年一季度的百城土地市場比較冷靜，第二季度的土地成交數(shù)量明顯上升。3月起，隨著全國各城市土地供應(yīng)的逐步恢復(fù)，開發(fā)商開始補倉拿地。

中國國土勘測規(guī)劃院報告顯示，截至二季度末，全國105個主要監(jiān)測城市的綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速均由降轉(zhuǎn)升，而商服用地繼續(xù)下降。

事實上，商服地價的環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)四個季度下降。開發(fā)商不愿意為商服用地買單了嗎？

其實從商業(yè)用地來看，開發(fā)商的購地選擇在不同能級的城市間出現(xiàn)了明顯分化，更多的商服用地成交集中于二線城市。

 連續(xù)放緩

中國國土勘測規(guī)劃院發(fā)布的《2020年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》顯示，相比其他類型用地，商服用地的恢復(fù)明顯不足。

從環(huán)比看，全國105個主要監(jiān)測城市總體地價增速為0.43%，較上一季度上升0.34%。分用途看，商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速依次為-0.26%、0.87%、0.23%，較上一季度分別變化-0.04、0.53、0.31個百分點。

從同比看，這105個城市總體地價較去年同期增長2.05%，增速較上一季度下降0.61%。分用途看，商服、住宅、工業(yè)地價同比增速依次為0.54%、3.11%、1.46%，較上一季度分別下降0.82、0.78、0.26個百分點。其中商服地價同比增速連續(xù)八個季度放緩。

也就是說，在全國地價平穩(wěn)回升的二季度，無論同比還是環(huán)比，相較已經(jīng)回升的綜合、住宅、工業(yè)用地，商服用地仍未恢復(fù)，且持續(xù)放緩。

對此，高力國際華北區(qū)咨詢服務(wù)部高級董事付茂華認(rèn)為，商服用地出讓的連續(xù)疲軟，受到寫字樓和商場兩種主要商服類型的影響。

“寫字樓市場是因為供應(yīng)過量”，付茂華說，“寫字樓市場的全國標(biāo)桿，上海和北京從去年底都有明顯回撤。房地產(chǎn)有周期性，整個市場租金保持比較強勁的水平已經(jīng)挺長時間，短時間內(nèi)供應(yīng)量較大，租金壓力就比較大，引起了重新疲軟。”

高力國際數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，北京寫字樓市場空置率16.5%，同比上升3.6個百分點，同期，上海寫字樓市場空置率19.1%。

“商業(yè)，大家體會就更深了，一是對公共衛(wèi)生安全的顧慮，商場的掉鋪率明顯增加，另外在疫情期間，電商對實體商業(yè)沖擊更明顯。”付茂華表示。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，北京零售市場第二季度空置率普遍升高，環(huán)比上升1.3個百分點至8.6%。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示了同樣的趨勢，今年二季度，北京市場零售空置率12%，環(huán)比上漲3%。

 聚焦二線

雖然商服用地整體出讓疲軟，不過，具體到不同能級城市時，熱度出現(xiàn)明顯分化。

在36個直轄市、省會城市和計劃單列市的重點監(jiān)測城市中，商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速分別為0.08%、0.82%和0.18%，商服地價增速由負轉(zhuǎn)正。

劃分為一二三線城市來看，城市分化的情況更為清晰。

二季度，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市和成都、天津等32個二線城市的各用途地價環(huán)比增速均由降轉(zhuǎn)升，同比增速持續(xù)放緩；三線城市商服地價環(huán)比增速持續(xù)回落。

這其中，只有二線城市的商服地價始終保持正向增長，環(huán)比增速0.19%，同比增速1.28%。

商業(yè)用地更聚焦二線城市，是開發(fā)商們新的拿地策略嗎？

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年至今，綠地控股以20宗商服拿地數(shù)量、88萬平方米的土地面積，位列商服用地拿地榜單第一名。

這20宗地塊，分別位于哈爾濱、咸陽等12個城市，其中二線城市6個，占比一半。據(jù)公開資料，綠地控股已經(jīng)和昆明市、煙臺市、貴陽市和蘭州新區(qū)等多個市區(qū)達成戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)城市發(fā)展。

除了押注城市級發(fā)展戰(zhàn)略，商服用地還能帶來實實在在的成本優(yōu)勢。

以近來較活躍的商業(yè)地產(chǎn)玩家大悅城為例，2019年，大悅城控股新增土地儲備500萬平方米，其中大悅城地產(chǎn)新增土地儲備185萬平方米，投資參與230萬平方米的城改項目，主要在西安和粵港澳大灣區(qū)，具備城市更新可能的地塊有131萬平方米。

“我們這一年拿的地相對比較便宜”，大悅城控股總經(jīng)理曹榮根4月表示，大悅城2019年新增銷售型項目地貨比實現(xiàn)了近年來的最低值，大概34%，平均溢價7%，平均樓面價5525元/平方米，其中底價成交的宗數(shù)占比65%。

通常而言，商業(yè)用地需要更長期地投入和運營，對有著不小負債壓力的開發(fā)商而言，持有型商業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度偏慢，不是一門容易的生意。但從城市管理者的角度來看，商服用地的商業(yè)帶動效果更明顯，會帶來持續(xù)的稅收和城市消費活力。開發(fā)企業(yè)手握持有運營能力，更容易獲得低價優(yōu)質(zhì)土儲。

2019年，大悅城獲得武漢蔡甸區(qū)地塊計容建筑面積48萬平方米，拿地均價2377元/平方米，住宅成交地價較周邊低1/3；濟南地塊計容建筑面積77萬平方米，其中購物中心12萬平方米，住宅地塊拿地均價較周邊低35%。

濟南，正是2020年商服用地土地供應(yīng)城市排行榜中，土地供應(yīng)數(shù)量和面積前20名之一。在2020年的商服土地供應(yīng)城市排行榜中，烏魯木齊、大連、杭州、長春和青島是土地供應(yīng)面積的前五名，在同期的商服土地成交城市排行榜中，前兩名保持不變，長春、杭州、成都位列三四五名。

顯然，二線城市提供了較大比重的商服土地供應(yīng)和成交面積。

除上述原因外，看好二線城市的消費發(fā)展?jié)摿Γ彩情_發(fā)商們聚焦二線商服用地的原因。

“（二線城市）非常快速地城市化，而且范圍是中心城區(qū)。這種歷程其實在一線城市，特別是北京和上海也經(jīng)歷過，這個階段的消費跟隨也比較快，所以大家對它期望值比較高”，付茂華認(rèn)為，另一個原因是商服用地往往跟隨軌道交通來分布。在快速成長的二線城市里，快速發(fā)展的軌道交通也是有利因素。

 不賺辛苦錢

“有更多選擇后，大家都想去做躺著就能賺錢的事情，誰想去干辛苦活？”禾略中國CEO鄭永祥直言，做住宅對開發(fā)商而言“躺贏不一定，躺活還是可以的”。

禾略中國主要為開發(fā)企業(yè)提供土地投拓方面的咨詢服務(wù)，鄭永祥告訴經(jīng)濟觀察報，相比住宅，開發(fā)商其實一直都不愿意拿商服用地，“之前選擇不多，做住宅是數(shù)學(xué)題，做商業(yè)是語文題。專業(yè)做數(shù)學(xué)題的，就算老師強行在考試?yán)锛右坏勒Z文題，其實肯定是抗拒的。”

但今年的土地市場給了開發(fā)商更多選擇。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，2020年全國土地累計供應(yīng)土地數(shù)量9292宗，供應(yīng)土地面積約4.5億平方米，相比去年同期8307宗土地供應(yīng)的3.9億平方米有明顯增長。其中工業(yè)和住宅用地供應(yīng)均增長2000多萬平方米，而商服用地供應(yīng)增長193萬平方米。

“今年政府推更多土地，純住宅方面的土地供應(yīng)也增加了很多，大家更不愿意賺辛苦錢，都去拿住宅了。原來開發(fā)商之所以要去拿那些商服用地，是因為如果不拿商服用地，可能就拿不到住宅用地了，都是打包配套的。現(xiàn)在既然土地已經(jīng)很多，為什么還要拿商服用地？”鄭永祥這樣解釋開發(fā)商的拿地心態(tài)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年，住宅用地供應(yīng)數(shù)量和面積同比始終增長，明顯高于商服用地供應(yīng)量。截至8月6日，住宅用地累計供應(yīng)1.9億平方米，同比增長13%，為近四年同期供應(yīng)量最高；而商服用地累計供應(yīng)4200萬平方米，同比增長5%。

“二線城市可以拿了商服來做公寓，一線城市管太嚴(yán)做不了，首先規(guī)劃的時候限定了最小分割面積，第二上下水也做了嚴(yán)格規(guī)劃，另外，北京還限定了購買資格。但二線城市現(xiàn)在管得不嚴(yán)，開發(fā)商拿商業(yè)用地可以把它變成酒店式公寓賣掉”，鄭永祥舉例，比如在成都或者武漢拿地，40%住宅，40%辦公，20%商業(yè)，實際上，住宅就當(dāng)住宅賣，辦公就變成酒店式公寓，商業(yè)做一部分社區(qū)商業(yè)或底商。

在龍湖今年拿下的5塊商服用地中，有3塊位于南寧和青島，土地面積在4300平方米和6400平方米之間。“肯定是用來做公寓的，loft那種。”了解上述項目的一位龍湖集團員工表示。