經濟觀察網 記者 饒賢君 青山周平，一位在中國工作了15年的日本建筑設計師，曾因將北京胡同里一個35平方米的小房子改造得五臟俱全而聲名鵲起，此后，胡同里的改造邀約絡繹不絕，他也相繼主持了北京協(xié)作胡同和白塔寺的膠囊公寓和民宿的改造。

不過，這種集中在老城區(qū)內的工作狀態(tài)近來發(fā)生了變化，他笑稱，現(xiàn)在的工地在二環(huán)內和六環(huán)外，例如他近期設計完成的河北省承德熱河森之谷溫泉中心，距離北京便有三四個小時的車程。

青山周平說，這種情況不僅發(fā)生在他自己身上，很多建筑師都是這樣，工作地點在各地的鄉(xiāng)村。“疫情的原因讓更多的度假目的地從國外轉到國內，過去很多人有條件有時間會去國外度假，這種情況在未來幾年會有改變，我聽說現(xiàn)在國內高端度假的生意都很好”。

森之谷便是其中一例，該項目共有12棟別墅，每棟別墅內有兩個房間以及私湯，可容納四大一小居住，日常房費為1744元/棟，周末房費為2224元/棟，目前，兩周內的周末房間已經全部約滿。

對森之谷這樣的項目，行業(yè)里有一個慣常的定位是“野奢”，集合了環(huán)境的優(yōu)美和居住的舒適，因而雖然區(qū)位較遠，房費卻可以與高星級酒店媲美。

疫情影響之下，酒店、民宿等住宿行業(yè)普遍遭遇嚴重沖擊，但野奢類酒店、民宿的生意卻意外地火了起來。途家網信息顯示，今年6月底，途家豪華型民宿訂單同比上漲35%，而途家民宿行業(yè)的整體成交量卻同比下降了35%。

滿房

“出釉”是一家仿宋式風格的民宿，臨近杭州靈隱寺，2019年末開業(yè)，雖然沒有做太多宣傳，但出釉的出租率在一個多月時間里飆升到了接近90%，對一個新開業(yè)的民宿品牌來說，這是一個非常不錯的成績。

在民宿設計上，一葦花了心思，從水龍頭的形狀到每個房間的茶桌、窗格、墻面，全部經過專業(yè)設計師的設計，裝修預算也一再超標，從100萬最終增加到了200萬。

獨特氛圍的營造吸引了大量上海周邊家庭客群的到來，只是隨后洶涌而來的疫情打斷了這一切，直到4月出釉復工，出租率下降到了不足40%，但又在非常短的時間里恢復到90%，節(jié)假日期間更能保持100%的出租率。

一葦和民宿的客人聊天發(fā)現(xiàn)，原本喜歡出境游、定制游的高端消費者，因為疫情原因，只能留在國內，這些個性化的消費需求就被帶到了高端的民宿里來， “一天有人跟我說，哎呀你們在小紅書上火了，我一看，突然有很多小姐姐自發(fā)給我們傳照片、寫攻略，可能就火了吧。”

出釉 受訪者供圖

房間平均價格接近八百，戶均面積卻只有十余平米，出釉媲美高星酒店的極高定價與極小的房間面積組合在了一起，反而印刻出了一個相對確定的消費者畫像——對價格不敏感、有情懷的中高端消費者。

“房間太小了”是大部分消費者入住出釉后給到的第一個反饋，同樣的價格，他們可以在附近住到四五十平方米的高星酒店，即便如此，大部分住客回去后，依然會向親朋好友推薦出釉。

復工之后，出釉定價最高、最具特色的兩個房間是最搶手的產品，大量客人在反復確定兩間房被定完了之后才不得不選擇價位相對低一些的房間入住，一葦也開始思考，是否千元級的定價有些低了，“客戶有更高的消費能力，但我比較擔心的是，出釉的房間面積比較小，提高定價會打破客戶能夠接受的容忍度。”

轉變

相比思考是否漲價的出釉，京津冀游客占據主導的梧桐民宿則在考慮轉型。

林鳳桐是這家位于海濱城市山東威海的民宿品牌創(chuàng)始人，往年，7月開始的暑期是生意最好的時候，“我們一年的利潤主要就是靠暑期賺回來的，來自全國各地的客戶都有，京津冀是比較主要的客源地。”

然而，由北京新發(fā)地疫情引發(fā)的新一輪防疫動作，梧桐民宿對2020年夏天的暢想蒙上了一層陰霾。七月已經過去一周，梧桐民宿并沒有太多的新訂單，“往年，7月整體出租率超過90%，今年比較慘淡。”林鳳桐無奈。

在已經進入海濱城市傳統(tǒng)旅游旺季的6月，梧桐民宿的出租率只有30%，承擔著30多套房源，林鳳桐明顯感受到租金的壓力。

嘗試長短租結合是自救的第一步，林鳳桐拿出了部分房源進行相對周期較長的出租，短租有所回暖時又變更為短租為主，在靈活調整下，借助美團、途家等平臺，部分質量較好的房源達到了通過長租資金覆蓋疫情期間運營成本的目標，實現(xiàn)了一定幅度的減虧。

更大的取舍在于是否繼續(xù)拿房。

市場遇冷，繼續(xù)拿房堪稱“逆行者”，林鳳桐表示，威海許多民宿主今年萌生了退意，或找人接手，或退掉房源，市場上的民宿產品存量顯著下降。

林鳳桐慎重思考后，也退掉了一批房源，但同時，他又簽下了另一批房源。

“退掉的房源都是盈利能力不強，平價甚至低端的，新簽下來的都是質量比較高的海景房，只要市場回暖就能有很強的盈利能力。”

市場何時回暖？林鳳桐沒有答案，但他認為，如今拿房價格處于低位，疫情控制情況明顯好轉，高考即將結束、暑期高峰將近，此時拿一些高端房源，性價比很高。

梧桐海景及海邊項目 受訪者供圖

大膽拿下高端房源的背后，是林鳳桐對消費客群的明確定位，一方面，梧桐民宿最好的客房定價達到1480元，價格水平、居住體驗都在當?shù)匚逍羌壘频甑乃疁手希硪环矫妫谖嗤┟袼薜母郊赢a品和服務中，還有包游艇、沖浪等價格各異的海洋項目，有一定能力的中高端消費群體是梧桐民宿的最主要客群。

順應市場變化、根據客戶需求實現(xiàn)房源的優(yōu)勝劣汰，林鳳桐相信疫情不會改變這一行業(yè)趨勢，反而會加快，“質量好、服務好的民宿，在關鍵時刻能夠迅速體現(xiàn)出價值，包括這次疫情也是，高端產品各方面的表現(xiàn)都顯著好過低檔產品。”

可能

從民宿酒店平臺的數(shù)據來看，民宿業(yè)主們在一線的感知得到了印證。

途家供應鏈平臺負責人胡陽表示，“出境游顯著減少的當下，更多的旅游消費被留在國內，周邊游、短途游、鄉(xiāng)村游受到追捧，消費者對更安全、私密的民宿需求量大幅增加，截至今年6月底，途家豪華型民宿訂單同比去年同期上漲達到35%，且增長趨勢在暑期會更明顯。”

這一增幅是行業(yè)趨勢的縮影。美團民宿的數(shù)據也顯示，端午期間，平臺500元以上民宿間夜量相比較清明節(jié)期間增長幅度達到70%，高端民宿復蘇狀態(tài)明顯。

胡陽認為，除了高端旅游消費需求被截留國內這一重要因素，高端品牌民宿主為了自救而主動降價的行為也刺激了需求的聚焦，“可能原本消費者的預算就五六百，豪華民宿降價之后進入了預算可以覆蓋的范圍，中低端的需求有所上浮”。

出釉在疫情之后所做的唯一一件事就是打折，開業(yè)以來力度最大的八折折扣吸引了不少原本住酒店的消費群體，一葦回憶，“剛打折那段時間，有一部分消費者就是‘撿便宜’來了，他們平時住連鎖酒店居多，不太能理解民宿的個性化和定價，很多客人覺得很有特色的做舊墻面，他們覺得你們家墻怎么破破爛爛的。”

高端民宿成為了“橄欖的中段”，出境游群體的高端消費需求下沉，對價格敏感的中低端消費需求上浮，類似林鳳桐一樣對行業(yè)保持樂觀的民宿主開始加碼。

美團民宿數(shù)據顯示，在疫情之后，現(xiàn)有活躍房東對未來經營的規(guī)劃出現(xiàn)了分歧，1%的房東選擇退出民宿行業(yè)，9%的房東選擇暫時歇業(yè)，16%的房東選擇部分退租，還有16%的房東選擇擴大規(guī)模持續(xù)拿房，50%的房東將保持現(xiàn)狀持續(xù)經營。

美團民宿相關業(yè)務負責人表示，現(xiàn)階段民宿行業(yè)的發(fā)展機遇不局限于定位高端的民宿，在個性化、高端需求顯著增長的情況下，追求品質、追求差異化個性化的民宿產品都有較好的機會，而這樣的需求與趨勢下，如何擺脫同質化，提升運營能力是目前行業(yè)中低端產品共同面對的考驗。

胡陽認可高端民宿具有持續(xù)發(fā)展的可能性，他表示，品質高、服務優(yōu)質的民宿產品一直在各種情況下都表現(xiàn)出了非常良好的抗風險能力和持續(xù)發(fā)展能力，但對目前市場遇冷情況下擴店、開業(yè)的想法，他認為值得民宿主謹慎考慮。

但他同時也提醒，盡管當下國際疫情復雜，出境游需求轉化為了旺盛的周邊游和短途游，但疫情遲早會得到控制，“需求變化的原因并不是消費者的消費習慣發(fā)生了根本性的改變，只要疫情被控制了，喜歡出境游的游客還是會更傾向于出境游，也就是目前看到的這部分增量還存在很多的未知。”