經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 7月10日，正榮服務(wù)（06958.HK）在港交所主板掛牌上市，敲鑼儀式在正榮集團(tuán)上海總部舉行。

正榮服務(wù)此次發(fā)售價(jià)每股4.55港元，全球募資約10.72億港元。上市首日，正榮服務(wù)收盤報(bào)5.6港元，較發(fā)行價(jià)上漲23%，市值56億港元。

在公開發(fā)售中，正榮服務(wù)的認(rèn)購(gòu)數(shù)量為25.5億股，獲102倍超額認(rèn)購(gòu)，同時(shí)，其市盈率水平從另一個(gè)側(cè)面印證了投資者的態(tài)度，數(shù)據(jù)顯示，至今年年中，23家在港上市物業(yè)公司的平均市盈率為39倍，正榮服務(wù)目前的是市盈率為48倍。

正榮服務(wù)成立于2000年，2004年起為正榮開發(fā)的住宅項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，2017年開始向獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。

從招股書提供的數(shù)據(jù)看，其規(guī)模和利潤(rùn)增速均高于行業(yè)平均水平。

規(guī)模方面，截至2019年底，正榮服務(wù)在21個(gè)城市擁有149個(gè)在管項(xiàng)目，在管建筑面積由2017年底的940萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2019年的2290萬(wàn)平方米。

其中，正榮集團(tuán)是正榮服務(wù)的最大客戶，但正榮服務(wù)正在逐漸減少對(duì)其依賴。2017至2019年，在管面積中，正榮開發(fā)項(xiàng)目比例由77%將至48%，物業(yè)服務(wù)收益中，來(lái)自正榮開發(fā)項(xiàng)目部分占比由88%降至66%。

拓展更多第三方項(xiàng)目，是擴(kuò)大規(guī)模的必由之路，但難度也比直接獲取正榮開發(fā)項(xiàng)目大。

2017至2019年各年，正榮服務(wù)對(duì)正榮項(xiàng)目的投標(biāo)中標(biāo)率均為100%，但同期對(duì)獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商項(xiàng)目的投標(biāo)中標(biāo)率分別約為29%、52%及28%。

未來(lái)，正榮服務(wù)擬將上市所得款項(xiàng)凈額約55%用于戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，以擴(kuò)大集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模，其計(jì)劃收購(gòu)約3家物業(yè)管理公司，目標(biāo)要求為在管總建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，年收益超過(guò)3000萬(wàn)元并能達(dá)到平均凈利潤(rùn)率為8%以上。

利潤(rùn)方面，2017年至2019年，正榮服務(wù)的凈利潤(rùn)由2030萬(wàn)元增長(zhǎng)到1.09億元，同期，毛利率也從26%增加到34%。

同大多數(shù)物業(yè)公司一樣，正榮服務(wù)有物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)主線。

其中，物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，產(chǎn)生的收益不斷增加，但占總收入的比重則在下降，而非業(yè)主增值服務(wù)收入和社區(qū)增值服務(wù)收入占比則在穩(wěn)步上升。

正榮服務(wù)毛利率的上升受益于兩方面因素。

一方面，由于車位管理、租賃協(xié)助等社區(qū)增值服務(wù)的勞動(dòng)密集程度低于其他兩條業(yè)務(wù)線，這部分業(yè)務(wù)在2019年的毛利率高達(dá)67%，拉高了整體的毛利率。

另一方面，正榮服務(wù)也通過(guò)控制成本提升毛利水平，具體通過(guò)增加分包、降低人工成本的方式，使得整體的銷售成本占總收益的比例從2017年的74%下降至2019年的66%。

此次上市之后，募集所得款項(xiàng)除了55%用于拓展規(guī)模外，其余款項(xiàng)用途主要將主要用于提高運(yùn)營(yíng)效率，約20%用于開發(fā)信息管理系統(tǒng)，約15%用于開發(fā)“榮智慧”服務(wù)軟件，其余約10%用作一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金。