經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 9月29日晚，在一家頭部房企區(qū)域公司負(fù)責(zé)營銷工作的曹靜開完會，來不及喝口水就匆忙趕往項目售樓處布置國慶假期的營銷工作。

曹靜前往的項目位于北京五環(huán)附近，此前因滯銷已暫停銷售，所有的銷售人員均撤走。原計劃年底重新開盤，但最近一系列有關(guān)房地產(chǎn)的利好政策出臺，她所在的公司決定提前重啟。

這一輪房地產(chǎn)政策利好始于9月下旬，在短短一周內(nèi)，多個重大政策密集出臺。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝宣布了降準(zhǔn)降息、降低存量房貸利率、下調(diào)首付比例、收購房企存量土地、延長經(jīng)營性物業(yè)貸及“金融16條”實(shí)施期限、提高保障房貸款比例等一系列政策。

9月26日，中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，同時提出“調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率”等，要求各地做好穩(wěn)市場交易和價格的工作。

9月27日，央行正式降息降準(zhǔn)。

更多的政策在9月29日晚上出臺。

首先，央行公布了完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制、優(yōu)化個人住房貸款最低首付比例、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限、優(yōu)化保障房再貸款等四項金融支持房地產(chǎn)政策。

其次，市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，當(dāng)晚，大部分國有大行和股份制銀行紛紛響應(yīng)，宣布將在10月底前批量完成存量房貸調(diào)整工作。

再次，上海、深圳和廣州先后出臺了房地產(chǎn)新政。

一系列重大政策密集出臺，讓本對房地產(chǎn)“心灰意冷”的曹靜振奮起來。接到重啟項目通知后，她臨時從其他項目抽調(diào)人員組建了一支營銷團(tuán)隊，9月29日晚到項目售樓處開動員會，國慶節(jié)假期重新開盤。

一線城市限購政策調(diào)整

9月29日晚，傳言多日的一線城市限購調(diào)整政策落地。

上海樓市新政主要包括三個方面：第一，非滬籍居民購買外環(huán)外住房，社保或個稅要求從“滿三年”調(diào)整至“滿一年”；第二，首套房商貸最低首付比例下調(diào)至15%，二套房下調(diào)至25%；第三，個人賣房增值稅免征年限從五年調(diào)整至兩年。

此外，上海還宣布，適時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)可增購一套住房。

隨后，深圳和廣州的房地產(chǎn)調(diào)控政策也出來了。

根據(jù)新政，第一，深圳戶籍居民家庭限購兩套住房，單身限購一套住房，有兩個或兩個以上未成年子女家庭在寶安部分區(qū)域、鹽田、龍崗等七個區(qū)可增購一套住房；非深圳戶籍居民限購一套，上述七個區(qū)的個稅或社保繳納年限要求滿一年，其他區(qū)域要求滿三年。

第二，首套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調(diào)至15%，二套調(diào)至20%；有兩個及兩個以上未成年子女家庭，購買第二套住房適用首套住房貸款政策；深汕合作區(qū)首套住房和二套住房最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整至15%，并取消利率下限。

第三，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由五年調(diào)整至兩年。

廣州則全面取消了限購政策。

“原本大家對國慶假期的市場沒抱太大希望。”曹靜說，之前，從中央到地方已經(jīng)出臺一系列政策，但由于政策力度相對較小，且有一定滯后性，政策效應(yīng)并沒有反饋到樓盤帶看和成交等方面，這也使得此前她對政策的感知處于麻木狀態(tài)。

但最近一周，曹靜負(fù)責(zé)銷售的幾個樓盤帶看量暴增，她開始正視這一波政策帶來的效應(yīng)，這也是重啟封存項目的根本動力。曹靜感覺心里久違的興奮又回來了。

帶看增加 需求仍在

曹靜稱，一二線城市改善型需求一直存在，只是房價持續(xù)下跌，購房者選擇了觀望。一系列政策出臺，一定程度改善了房企、購房者的預(yù)期和信心。

一位銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他所在的銀行節(jié)后將出臺下調(diào)存量房貸利率的實(shí)施細(xì)則，按照監(jiān)管倡議，未來存量房貸利率預(yù)期可以降至3.55%左右。

該銀行人士說，降低存量房貸利率影響銀行利差和利潤，但降息降準(zhǔn)等政策一定程度降低了銀行的資金成本。綜合來看，批量降低存量房貸利率對銀行利差影響預(yù)計在1BP—5BP。

另一位商業(yè)銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，當(dāng)前銀行利差較小，利潤下行壓力較大，從銀行短期利益來說，當(dāng)前并非批量下調(diào)存量房貸利率的最佳時機(jī)，但相關(guān)政策可以提振市場信心和預(yù)期，從長遠(yuǎn)看對銀行是好事。

在他看來，房地產(chǎn)回歸常態(tài)后，需求下滑是必然的，但絕對需求依然有不小的規(guī)模。目前供需雙方的預(yù)期偏弱和信心不足是造成樓市持續(xù)下行的主要原因之一。政策更大的意義在于促進(jìn)供需兩端預(yù)期和信心的改善。

最近幾天，曹靜和同行交流發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)從業(yè)者沒有之前那么悲觀了；而樓盤帶看量翻倍，在一定程度上也說明了需求端信心的恢復(fù)。

曹靜所在的公司在北京的幾個樓盤，在政策出臺前，每天帶看量平均在十幾組，有時甚至一天都沒有一組客戶到訪。由于擔(dān)心核心資產(chǎn)損失，她們公司封盤了部分優(yōu)質(zhì)項目。

根據(jù)售樓處的反饋以及曹靜的實(shí)地觀察，最近一周，她負(fù)責(zé)銷售的幾個項目帶看量陸續(xù)多起來，部分位置較好的樓盤，單天帶看量甚至達(dá)到上百組。

曹靜說，從帶看到成交平均需要兩周到一個月的時間，雖然目前成交沒有明顯改善，但帶看量增加意味著購房者會擇機(jī)出手，如果2024年最后一個季度成交改善，房價也有望逐步止跌。

一家TOP10房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，9月，他所在公司統(tǒng)計歷年營銷數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年前八個月，全公司樓盤的帶看量創(chuàng)下2008年以來新低，不到2023年同期的一半。

雖然他們清楚2024年市場不及2023年，但差距如此之大，仍然讓高管們吃驚，帶看量的大幅下降意味著成交量會大幅下滑。

近一周以來，一線反饋來的數(shù)據(jù)令人欣喜。這位TOP10房企人士說，目前下觸底的結(jié)論尚早，但帶看數(shù)據(jù)明顯上行了，這固然有政策短期效應(yīng)影響，也意味著市場需求大量存在，正常的需求也足以讓他們公司有信心面對未來的挑戰(zhàn)。

一家國有房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，經(jīng)過幾個月的調(diào)整，與2023年相比，新房和二手房均出現(xiàn)一定折扣，多數(shù)客戶認(rèn)為未來繼續(xù)下降的空間不大，有可能會趁著這波政策出手，所以國慶假期市場表現(xiàn)尤為關(guān)鍵。

行業(yè)希望政策穩(wěn)定而持續(xù)

上述TOP10房企人士說，2021年房地產(chǎn)銷售是18萬億元規(guī)模，此后逐年下降，他們內(nèi)部判斷，2024年房地產(chǎn)銷售規(guī)模在6萬億元到8萬億元。無論是多少，只要能穩(wěn)定下來，就意味著房地產(chǎn)觸底了。

上述國有房企人士也表達(dá)了類似看法，只有成交量和價格穩(wěn)定了，房地產(chǎn)市場才有可能觸底，但觸底并不意味著很快就會回升。

接受經(jīng)濟(jì)觀察采訪的多位房企人士均表示，作為從業(yè)者最不愿意看到政策反復(fù)，行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展需要政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

上述TOP10房企人士也表示，政策穩(wěn)定而持續(xù)，行政性干預(yù)減少，不僅有利于房企做長遠(yuǎn)規(guī)劃，也有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，“無論哪個行業(yè)都禁不起反復(fù)折騰，不干預(yù)就是最好的政策”。

（應(yīng)受訪者要求，曹靜為化名）