經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 “存量房貸利率調(diào)整政策終于出來(lái)了！”在北京工作的80后購(gòu)房者劉津感嘆。

9月29日晚間，中國(guó)人民銀行（下稱“央行”）在官網(wǎng)公布《中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》，允許變更房貸利率在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，同時(shí)取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

此后，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。《倡議》表示，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP（基點(diǎn)）的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

劉津是2022年1月10日按揭買的首套房，利率還站在4.75%（5年期以上LPR+55BP）的高位。不過(guò)，他還是看不懂自己的房貸利率經(jīng)過(guò)這次統(tǒng)一調(diào)整后能降多少，是否能立馬享受最新LPR-30BP的利率優(yōu)惠，需不需要自己?jiǎn)为?dú)跑去銀行溝通。

對(duì)此，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)仔細(xì)研究了政策，逐一為大家解惑。

統(tǒng)一調(diào)整的是加點(diǎn)幅度

目前，我國(guó)大多數(shù)房貸是以浮動(dòng)利率定價(jià)，也就是說(shuō)房貸利率是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。

按照最新規(guī)定，此次存量房貸利率調(diào)整的正是“加點(diǎn)幅度”，而LPR是否跟著調(diào)整取決于你的房貸是否到了重定價(jià)日。以北京為例，劉津的房貸利率將由LPR+55BP變?yōu)長(zhǎng)PR-30BP，即加點(diǎn)幅度下調(diào)85BP。

暫時(shí)分為四個(gè)利率區(qū)間

不過(guò)，劉津的LPR利率要暫時(shí)按照4.20%計(jì)算，而不是以最新的LPR為基準(zhǔn)。

這是因?yàn)榇媪糠抠J客戶能否享受到最新的LPR-30BP，與房貸重定價(jià)日息息相關(guān)。

2024年以來(lái)5年期以上LPR經(jīng)歷了兩次調(diào)整，其中2月20日由4.20%（于2023年8月20日公布）下調(diào)25BP至3.95%，7月22日又下調(diào)10BP至3.85%。同時(shí)10月21日，5年期以上LPR又將大概率下調(diào)20BP至3.65%，因此存量房貸客戶在重定價(jià)日所參照的5年期以上LPR利率就分成了4.20%、3.95%、3.85%和3.65%四檔水平。

基于此，此次利率統(tǒng)一調(diào)整會(huì)暫時(shí)呈現(xiàn)出四個(gè)不同的利率區(qū)間；直至新一輪房貸重定價(jià)日，你才能享受最新的LPR-30BP的利率優(yōu)惠。

你想知道房貸利率如何調(diào)整，請(qǐng)按照自己貸款的重定價(jià)日“對(duì)號(hào)入座”。

以北京為例（下同），如果你的房貸重定價(jià)日在2024年10月21日至2024年10月31日（這期間貸款利率參照的LPR為4.20%），那么你現(xiàn)在的房貸利率會(huì)經(jīng)歷兩次調(diào)整。在10月21日LPR下調(diào)之后至10月30日，你的房貸利率將由4.20%+調(diào)整前加點(diǎn)，變?yōu)?.65%+調(diào)整前加點(diǎn)；在10月30日存量房貸批量調(diào)整之后，你的房貸利率會(huì)調(diào)整為3.65%-30BP，為3.35%。因此，在這一時(shí)段的購(gòu)房者，是最早享受到降息政策以及降存量房貸政策的群體。

如果你的房貸重定價(jià)日在2024年11月1日至2025年2月19日（這期間貸款利率參照的LPR為4.20%），那么你現(xiàn)在的房貸利率也是4.2%+調(diào)整前加點(diǎn)。在2024年10月30日調(diào)整時(shí)，你的房貸利率會(huì)變?yōu)?.20%-30BP，即3.90%。等到房貸重定價(jià)日，你的房貸利率才會(huì)變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。按照最新的10月LPR3.65%計(jì)算的話，房貸利率可降到3.35%。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)銀行統(tǒng)一調(diào)整后，劉津的房貸利率將由4.75%先降到3.90%，直至2025年1月10日后，才能進(jìn)一步享受3.35%的利率。

如果你的房貸重定價(jià)日在2025年2月20日至2025年7月21日（這期間貸款利率參照的LPR為3.95%），那么你現(xiàn)在的房貸利率為3.95%+調(diào)整前加點(diǎn)。在2024年10月30日調(diào)整時(shí)，你的利率會(huì)變?yōu)?.95%-30BP，即3.65%。等到貸款重定價(jià)日，你的房貸利率會(huì)變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。

如果你的貸款重定價(jià)日為2025年7月22日至2025年10月20日（這期間貸款利率參照LPR為3.85%），你現(xiàn)在的房貸利率為3.85%+調(diào)整前加點(diǎn)。在2024年10月30日調(diào)整時(shí)，你的利率會(huì)變?yōu)?.85%-30BP，為3.55%。等到貸款重定價(jià)日，你的房貸利率會(huì)變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。

也就是說(shuō)，在此輪存量房貸批量調(diào)整后，曾經(jīng)“高位站崗”的購(gòu)房者，會(huì)隨著房貸重定價(jià)日逐漸享受到最新的LPR-30BP的利率優(yōu)惠。

可協(xié)商重定價(jià)周期

除了允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，本次政策的重要內(nèi)容是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

之前，中國(guó)人民銀行〔2019〕第16號(hào)公告曾規(guī)定：“（商業(yè)性個(gè)人住房貸款）重定價(jià)周期最短為1年”。而本次政策取消了重定價(jià)周期為一年的限制。

9月29日，中國(guó)人民銀行表示，自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。

目前浮動(dòng)利率貸款的周期包括按月、按季度、按半年、按年等。銀行有哪些浮動(dòng)周期可供選擇？存量房貸客戶如何與銀行調(diào)整重定價(jià)周期？這也決定了購(gòu)房者能否及時(shí)享受最新的LPR利率。邏輯上，如果選擇按月進(jìn)行重定價(jià)，那么你的房貸利率會(huì)按照每月LPR的變動(dòng)而浮動(dòng)，可以及時(shí)享受低利率。當(dāng)然，當(dāng)LPR上行時(shí)，你的房貸利率也會(huì)及時(shí)向上浮動(dòng)。這還有待銀行進(jìn)一步公布操作細(xì)則。

北滬深的二套房貸能降多少

受限于北京、上海、深圳的二套房貸利率下限，存量購(gòu)房者可能享受不到最新LPR-30BP的利率優(yōu)惠。這是因?yàn)椤冻h》提出，“且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限”。

以北京為例，其二套房貸利率政策下限為：五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為-5BP，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為-25BP。因此，二套房貸利率在批量調(diào)整時(shí)，要同時(shí)滿足利率下限政策，加點(diǎn)下限可能達(dá)不到-30BP。不過(guò)，這比之前的“LPR+105BP”二套房貸利率下降了110BP—130BP。

減了多少利息

北京居民小王在2021年6月購(gòu)買了首套住房，銀行按揭約190萬(wàn)元，采用的是等額本息方式還款25年。據(jù)他計(jì)算，調(diào)整前，貸款利率為L(zhǎng)PR+55基點(diǎn)，目前利率為4.5%，若本次調(diào)整為最新的LPR-30基點(diǎn)，預(yù)計(jì)每月能省下1000元的利息。

在10月31日調(diào)整時(shí)，他的利率會(huì)變?yōu)?.95%-30基點(diǎn)，即3.65%，月供從10453元變?yōu)?665元，調(diào)整后一個(gè)月少還約788元。

銀行統(tǒng)一調(diào)整

《倡議》表示，主要商業(yè)銀行原則上不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，同時(shí)鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

工農(nóng)建中國(guó)有四大行迅速發(fā)布公告，均表示將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整。

因此，無(wú)論你是首套還是二套的購(gòu)房者，都不需要自己跑去銀行網(wǎng)點(diǎn)提出要求，銀行會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整。