21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者李愿 北京報(bào)道

9月29日晚間，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》（下稱《通知》），主要內(nèi)容為兩條，即將此前發(fā)布的兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策相關(guān)條款延期至2026年12月31日。

具體為：

1、《中國人民銀行 中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）（下稱“金融16條”）中支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日。

2、《中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號）（下稱“8號文”）中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。

“為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”對于文件的出臺，《通知》表示。

上述兩項(xiàng)政策延期，在9月24日國新辦發(fā)布會上，央行行長潘功勝已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告。潘功勝稱，前期，央行和金融監(jiān)管總局出臺了“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款這兩項(xiàng)政策，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。

分析人士認(rèn)為，上述政策延期主要還是與當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇形勢有關(guān)，總體沒有達(dá)到預(yù)期。“延期將進(jìn)一步加大企業(yè)端資金支持力度，對于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期、提振市場信心也將發(fā)揮重要作用。”

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69284億元，同比下降10.2%；新建商品房銷售面積60602萬平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%；新建商品房銷售額59723億元，下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金69932億元，同比下降20.2%。

“金融16條”首次發(fā)布于2022年11月，文件第4條規(guī)定：對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

事實(shí)上，該條款已經(jīng)在2023年7月做了延遲。2023年7月10日，央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

業(yè)內(nèi)人士表示，該政策帶來最直接的影響就是符合條件的、資質(zhì)相對優(yōu)良的房企能夠繼續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)的融資支持，合理安排存量貸款展期及還款計(jì)劃，有效推動(dòng)其在資金周轉(zhuǎn)、開發(fā)建設(shè)和保交樓等各方面工作順利推進(jìn)，改善相關(guān)房企的經(jīng)營狀況。

“綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大‘保交樓’金融支持。”2023年7月，央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀政策延期時(shí)也表示。

“8號文”發(fā)布于今年1月，文件要求，商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度等。

“有利于房企可以進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動(dòng)性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。

9月26日召開的中央政治局會議表示，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“針對近期房地產(chǎn)銷售走弱、土地收入承壓的現(xiàn)實(shí)情況，政策定調(diào)上，從以往的‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’轉(zhuǎn)為‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)’，信號意義極強(qiáng)。”光大證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家高瑞東分析稱。