經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 “房屋養(yǎng)老金”最近成了熱詞。8月23日，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)提到，上海等22個(gè)城市正開(kāi)展房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，掀起了一輪熱議。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，8月26日，住建部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)了一個(gè)專(zhuān)題會(huì)議，研討和復(fù)盤(pán)相關(guān)政策宣貫和輿情引導(dǎo)問(wèn)題。

“房屋養(yǎng)老金”并非近期提出的新概念。數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2040年前后，有近80%的房屋將進(jìn)入“中老年”階段。比最早一批商品房建成年代還要久遠(yuǎn)的“老公房”（福利分房年代建成的公有住房），不少因缺乏維修資金，淪為城市核心區(qū)的“隱雷”。

自2023年以來(lái)，住建部多次公開(kāi)表態(tài)要研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度（下稱(chēng)“三項(xiàng)制度”），并在多個(gè)城市政府推進(jìn)試點(diǎn)。

現(xiàn)在一年過(guò)去了，這些試點(diǎn)的情況到底如何，公開(kāi)披露的信息十分有限。一位政策部門(mén)人士透露，試點(diǎn)工作仍在摸索中，推進(jìn)過(guò)程阻力重重。以至于上級(jí)部門(mén)開(kāi)始給各試點(diǎn)城市負(fù)責(zé)人打氣：“這個(gè)方向是對(duì)的，你們?nèi)ヌ艘粭l路出來(lái)。”

試點(diǎn)歷程

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，早在2020年，住建部便研究籌集多方意見(jiàn)，為房子“養(yǎng)老”支招。一位住建部高級(jí)官員曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出讓金，為房屋維修提供長(zhǎng)期資金保障。

相關(guān)制度被正式提出，一個(gè)動(dòng)因是2022年“4·29長(zhǎng)沙自建房坍塌”事故，造成54人死亡，再次給房屋安全問(wèn)題敲響警鐘。此后，房屋養(yǎng)老金制度在《關(guān)于全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案的通知》等重磅文件中被多次提及。

前述政策部門(mén)人士介紹，經(jīng)過(guò)4年時(shí)間，提取土地出讓金為房養(yǎng)老的設(shè)想逐漸落地，形成了定期對(duì)房屋進(jìn)行全面體檢，購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)托底，以及與資金籌集、支付和保值增值管理相關(guān)的“房屋養(yǎng)老金”等三項(xiàng)制度。2023年底的《住建工作會(huì)議》披露，共有21個(gè)城市開(kāi)展三項(xiàng)制度試點(diǎn)。

一位副省級(jí)城市住建部門(mén)人士透露，近一年來(lái)，“三項(xiàng)制度”的試點(diǎn)城市數(shù)量、試點(diǎn)內(nèi)容有所擴(kuò)容：

2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金三項(xiàng)制度中自選一項(xiàng)或多項(xiàng)試點(diǎn)，例如廣州、北京、上海等獲準(zhǔn)試點(diǎn)房屋保險(xiǎn)制度，青島、杭州、寧波等地試點(diǎn)房屋定期體檢制度，而天津、上海等地選擇房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)。

到了2024年5月6日，財(cái)政部和住建部發(fā)文，擬通過(guò)中央財(cái)政支持部分城市開(kāi)展城市更新示范工作。不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，各城市提交材料、通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審，最終財(cái)政部選出了首批15個(gè)城市更新示范城市，包括石家莊、上海、南京、南昌、成都等。

6月份，多地被告知試點(diǎn)內(nèi)容將加碼。上述副省級(jí)城市住建部門(mén)人士透露：“上級(jí)部門(mén)要求，但凡列入城市更新示范城市的，三個(gè)方向都要推。”三項(xiàng)制度的試點(diǎn)情況，將作為地方政府獲得中央財(cái)政城市更新獎(jiǎng)補(bǔ)資金的前提條件。

此前財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展城市更新示范工作的通知》要求，中央財(cái)政對(duì)入圍的示范城市給予定額補(bǔ)助：在2024年—2026年示范期內(nèi)，東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)10億元，西部地區(qū)和直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元。資金根據(jù)工作推進(jìn)情況，分年撥付。

因此，22個(gè)試點(diǎn)城市中，上海、杭州、南京、成都、重慶、武漢、青島、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州等11個(gè)城市須做好房屋體檢、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作。其余城市可以自選范圍。

經(jīng)驗(yàn)幾何

經(jīng)過(guò)近一年時(shí)間的探索，上海、寧波、天津等地已形成初步的經(jīng)驗(yàn)。

8月20日，在上海市十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議（擴(kuò)大）上，上海市市長(zhǎng)龔正指出，房屋安全管理是深化人民城市建設(shè)的四項(xiàng)重要任務(wù)之一。上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度，并給出了推進(jìn)時(shí)間表：今年先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，明年將在全市范圍推開(kāi)。

在房屋保險(xiǎn)制度試點(diǎn)工作上，今年3月，重慶首份“房屋安全保險(xiǎn)”保單完成理賠，這份保單由公房管理處為其所管理的36萬(wàn)平方米公有房屋向保險(xiǎn)公司投保，人保財(cái)險(xiǎn)公司針對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)重慶某公房小區(qū)出現(xiàn)外墻瓷磚空鼓和脫落現(xiàn)象，賠付了3.8萬(wàn)元。浙江、山東、重慶、湖南、福建等地均有房屋保險(xiǎn)保單簽發(fā)。

也有城市試行“財(cái)政補(bǔ)貼+個(gè)人出資”購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)模式。8月，江西南昌西湖區(qū)推出針對(duì)40年以上房齡的危舊房“危房保險(xiǎn)+動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”項(xiàng)目，該項(xiàng)目3年為一期，其中一社區(qū)每戶(hù)每年保險(xiǎn)費(fèi)15.60元，除去區(qū)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)30%，房屋產(chǎn)權(quán)人須一次性支付32.76元。

在房屋體檢試點(diǎn)工作上，一位負(fù)責(zé)房屋體檢試點(diǎn)的地方住建部門(mén)人士表示，房屋體檢對(duì)象并非全市所有房子，而是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，形成房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)名單，并委托這些第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)全市范圍內(nèi)的老舊、存在隱患、未拆修危房、經(jīng)營(yíng)性自建房等房屋開(kāi)展巡查體檢，簡(jiǎn)稱(chēng)“老、破、危、經(jīng)”房屋。

僅做“老、破、危、經(jīng)”房屋巡查體檢，一個(gè)城市每年預(yù)算在5000萬(wàn)元左右。該人士透露，目前上級(jí)部門(mén)并未對(duì)哪些房子須進(jìn)行體檢、保險(xiǎn)給出統(tǒng)一定義，由各城市依據(jù)自身情況而定。

多個(gè)試點(diǎn)城市相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，試點(diǎn)難度最大的是涉及籌錢(qián)的房屋養(yǎng)老金制度。

天津是房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)成績(jī)較為突出的城市之一，率先在濱海新區(qū)試點(diǎn)，并于今年6月印發(fā)《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》。

根據(jù)文件，天津?yàn)I海新區(qū)全區(qū)的房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)資金需求為5000萬(wàn)元/年。據(jù)此，天津的籌集方法是：一是在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，以建筑面積計(jì)算，每平方米增加25元；二是在財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專(zhuān)項(xiàng)資金預(yù)算兜底。

同時(shí)，天津正在引導(dǎo)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金的房屋業(yè)主，補(bǔ)交個(gè)人賬戶(hù)資金，其中不配備電梯房屋的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是40元/平方米，電梯房則60元/平方米。

什么情況下可以使用房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)里的錢(qián)？政府規(guī)定：房齡25年以上，且符合濱海新區(qū)相關(guān)規(guī)定而需要做房屋體檢、購(gòu)買(mǎi)房屋安全綜合保險(xiǎn)的房子；其次是發(fā)生突發(fā)事件造成房屋嚴(yán)重?fù)p失、影響公共安全，但保險(xiǎn)理賠額不足的房屋等。

資金缺口

如何解決老舊小區(qū)檢測(cè)、保養(yǎng)、維修、保險(xiǎn)等方面的資金缺口問(wèn)題，試點(diǎn)各地都在想辦法。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬等專(zhuān)家提出眾多設(shè)想，例如通過(guò)地方財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金、住房公積金和維修基金增值收益、原公房出售資金、老舊小區(qū)改造資金、城市物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)資金等多渠道歸集，形成一個(gè)資金池。

有觀點(diǎn)指出，近十年全國(guó)土地出讓金累計(jì)結(jié)余量為3685.76億元，存在提取空間。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)建議，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計(jì)提。

成都住建局租賃交易服務(wù)中心馮波則建議，抽取部分土地出讓金納入公共賬戶(hù)，實(shí)現(xiàn)前期開(kāi)發(fā)與后期房屋使用成本聯(lián)動(dòng)。

不過(guò)，也有地方相關(guān)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，征地拆遷成本和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支出占土地款總價(jià)的六成以上，土地純收益的10%以上還須投入到廉租房、保障房建設(shè)，“已經(jīng)沒(méi)什么錢(qián)了”。

對(duì)使用土地出讓金作為房屋養(yǎng)老金的做法，部分城市還在觀望。依據(jù)現(xiàn)行的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。“主管部門(mén)還沒(méi)有明確表示，土地出讓收入可用于三項(xiàng)制度。”前述負(fù)責(zé)房屋體檢試點(diǎn)的地方住建部門(mén)人士表示。

“理論上，住房公積金和維修基金都在個(gè)人賬戶(hù)上，增值收益也歸個(gè)人，相關(guān)部門(mén)對(duì)這筆錢(qián)只執(zhí)行代管職責(zé)。”是否能將這兩筆錢(qián)的增值收益作為房屋養(yǎng)老金，該地方住建部門(mén)人士也拿不準(zhǔn)。

剔除掉一個(gè)個(gè)資金來(lái)源可能性后，這位地方住建部門(mén)人士表示，其所在城市的房屋養(yǎng)老金主要以地方財(cái)政資金支出為主。

從算總賬的角度，一地政府每年撥出數(shù)千萬(wàn)元或上億元體量財(cái)政資金試點(diǎn)三項(xiàng)制度，去換回來(lái)3年共8億元—12億元的中央財(cái)政城市更新獎(jiǎng)補(bǔ)資金，當(dāng)然很合適。但該人士同時(shí)指出：“這筆獎(jiǎng)補(bǔ)資金僅支持城市更新，目前不能投放到房屋養(yǎng)老金里。”