經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 自2023年底公募REITs試點(diǎn)擴(kuò)圍至消費(fèi)領(lǐng)域至今，已經(jīng)有華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs先后上市。今年6月底，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT正式獲得準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。7月，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT發(fā)售，即將正式上市。

第一批申報(bào)并已完成上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上市過程中有怎樣的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，遇到了哪些困難？在發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時(shí)，需要注重底層資產(chǎn)的哪些方面？

“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行中，底層資產(chǎn)的選擇非常重要。”印力集團(tuán)副總裁、投資資管中心總經(jīng)理付凱在2024年7月13日召開的第八屆不動(dòng)產(chǎn)證券化與REITs論壇上介紹，選擇底層資產(chǎn)需要注重四個(gè)方面。

首先是資產(chǎn)在城市中的布局。因?yàn)殡S著城市的發(fā)展變化，資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)提升。

其次是資產(chǎn)的體量。在一些投資人看來，資產(chǎn)體量越小，受到?jīng)_擊的可能性越大。比如，一家10萬平方米的商業(yè)體附近一公里開了一家20萬平方米的商業(yè)，前者的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可能很快就會(huì)出現(xiàn)急劇下滑。

第三是產(chǎn)品的生命周期。運(yùn)營(yíng)時(shí)間太短的資產(chǎn)發(fā)行REITs可能會(huì)被投資人認(rèn)為經(jīng)營(yíng)不夠穩(wěn)定，但過晚發(fā)行也不行，一方面，資產(chǎn)估值受到土地年限的影響；另一方面，進(jìn)入穩(wěn)定期的資產(chǎn)，未來的增長(zhǎng)空間較難描繪。

最后一點(diǎn)是資產(chǎn)合規(guī)性。目前，REITs對(duì)資產(chǎn)合規(guī)的要求比較嚴(yán)格。付凱介紹，中金印力消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)杭州西溪印象城在前期合規(guī)準(zhǔn)備過程中，花費(fèi)了很多時(shí)間補(bǔ)資料和整改。

這也是首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs遇到的比較普遍的問題。

首批發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs企業(yè)的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在合規(guī)整改方面，不同監(jiān)管部門的要求之間會(huì)存在一些沖突，比如消防有舊規(guī)和新規(guī)，按照新規(guī)需要增設(shè)一些疏散通道，但這種改變?cè)幸?guī)劃的動(dòng)作又會(huì)導(dǎo)致發(fā)行REITs時(shí)遇到困難。此外，商業(yè)中心在運(yùn)營(yíng)過程中做一些搭建是普遍現(xiàn)象，但這些都需要做整改。

“在華夏金茂商業(yè)REIT上市過程中，我們最大的壓力是估值。”金茂酒店商業(yè)管理公司財(cái)務(wù)總監(jiān)張潤(rùn)紅介紹，估值包括對(duì)租金、出租率和所有費(fèi)用的估值，以及對(duì)資產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)的判斷。

租金和出租率都非常依靠專業(yè)管理能力，張潤(rùn)紅提到，一個(gè)10萬平方米的購(gòu)物中心可能就包含100多個(gè)品牌。她介紹，所以在華夏金茂商業(yè)REIT上市過程中，金茂一直在和監(jiān)管部門溝通，包括商場(chǎng)定位、客戶需求，以及如何調(diào)租戶結(jié)構(gòu)才能達(dá)到預(yù)期的估值水平。“在上市的過程中，要在估值層面給投資人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)足夠的信心，出租率、租金以及整體銷售額能夠達(dá)到未來預(yù)期”。

中信證券固定收益部總監(jiān)、REITs投資交易負(fù)責(zé)人周睿認(rèn)為，從投資端的角度，消費(fèi)資產(chǎn)屬于比較復(fù)雜的一類資產(chǎn)，除了關(guān)注收入端的租金水平、銷售額和租金坪效等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，最重要的還是資產(chǎn)本身的定位。消費(fèi)賽道和其他賽道的區(qū)別在于，對(duì)有些賽道來說，城市能級(jí)特別重要，但城市能級(jí)只能決定消費(fèi)類資產(chǎn)的上限。不論是一二線城市還是三四線城市的商圈，消費(fèi)需求始終存在，所以在發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時(shí)，更重要的是怎樣在不動(dòng)產(chǎn)硬件空間的約束下，把資產(chǎn)定位為一個(gè)能夠滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求的產(chǎn)品。

她提到，目前申報(bào)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中包含有奧特萊斯、鄰里商超等多種業(yè)態(tài)，投資人第一步就是去了解資產(chǎn)的定位，搞清楚能滿足什么類型的客戶需求，確定定位后，就能評(píng)估未來的一些變動(dòng)因素將會(huì)給這支REIT后續(xù)的運(yùn)營(yíng)帶來多大的影響。投資REITs時(shí)，理解消費(fèi)者需求以及資產(chǎn)定位尤為重要。

目前商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。周睿認(rèn)為，鏈接C端與B端最重要的就是資管方的運(yùn)營(yíng)管理能力，所以投資機(jī)構(gòu)非常看重運(yùn)營(yíng)方的主動(dòng)管理能力。此外，也會(huì)關(guān)注原始權(quán)益人未來有多少好的資產(chǎn)能放進(jìn)公募REITs里。